Предложение о добавлении двух сборов в Декрет 44, регулирующий цены на землю

Недавно Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) направила Министерству природных ресурсов и окружающей среды документ с просьбой рассмотреть и представить премьер-министру предложение о добавлении двух статей расходов, включая резервные расходы и расходы на выплату процентов по кредитам, в пункт 3 статьи 5d «Проекта указа № 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю».

Устранение препятствий при оценке проектов в сфере недвижимости

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя HoREA, Ассоциация приветствует значительные усилия Министерства природных ресурсов и окружающей среды по завершению «Проекта указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей указа № 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю», который, если будет опубликован в ближайшее время, устранит препятствия в оценочной работе по расчету сборов за землепользование и арендной платы за землю для сотен проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья.

Недвижимость – Предложение добавить 2 сбора в Декрет 44, регулирующий цены на землю — Ранняя публикация «Проекта постановления № 44/2014/ND-CP о регулировании цен на землю» устранит препятствия в оценочной работе по расчету платы за землепользование и арендной платы за землю для сотен проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья.

По мнению председателя HoREA, скорейшее издание Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа № 44, регулирующих цены на землю, будет способствовать сохранению доходов государственного бюджета, позволит заказчикам и инвесторам проектов выполнять свои финансовые обязательства перед государством.

В то же время он также гарантирует законные права и интересы покупателей жилья (в том числе иностранных физических лиц), которым выдаются «розовые книги», а инвестору проекта разрешается взыскать оставшиеся 5% от стоимости контракта, а просрочка уплаты платы за пользование землей и арендной платы за землю не возникает «по вине» инвестора.

Однако HoREA установил, что пункт 3 статьи 5d Постановления № 44, измененный и дополненный пунктом 8 статьи 1, не включает две статьи, а именно: непредвиденные расходы во время строительства и расходы на выплату процентов по кредиту.

Это не совсем разумно и не соответствует балансу между расчетом «предполагаемых общих затрат на освоение земельного участка, площади земельного участка» в пункте 3 и расчетом «предполагаемого общего дохода от освоения земельного участка, площади земельного участка» в пункте 2.

Согласно HoREA, «метод добавочного капитала реализуется путем определения совокупного расчетного дохода от застройки за вычетом совокупной расчетной стоимости застройки земельного участка, площади земельного участка, исходя из наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденным уполномоченным органом территориальным планированием, детальным планом застройки».

А в пункте 2 статьи 5д в разделе «Предполагаемый совокупный доход от освоения земельных участков и земельных площадей» учтен фактор «изменение трансфертных цен и цен аренды в период реализации проекта».

Предлагаю добавить еще 2 вида расходов

Однако пункт 3 статьи 5д в части «Оценка полной стоимости освоения земельного участка или земельной площади» не учитывает фактор «непредвиденных расходов», что является несбалансированным и необоснованным.

Поскольку на практике в ходе реализации проектов часто возникают дополнительные инвестиционные затраты на строительство, установление «непредвиденных расходов» является крайне необходимым.

Недвижимость - Предложение добавить 2 сбора в Декрет 44, регулирующий цены на землю (Рисунок 2). — HoREA предложила Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды рассмотреть возможность представления премьер-министру предложения о добавлении двух дополнительных видов расходов в Указ № 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю.

Кроме того, по словам г-на Ле Хоанг Чау, «процентные расходы» — это фактические расходы всех инвесторов проекта, включая предприятия сферы недвижимости.

Пункт 2 статьи 14 Указа 43/2014/ND-CP и пункт c пункта 2 статьи 9 Закона о бизнесе в сфере недвижимости 2023 (вступает в силу с 1 января 2025 года) предусматривают, что «предприятия, осуществляющие бизнес в сфере недвижимости посредством проектов в сфере недвижимости, должны иметь собственный капитал в размере не менее 20% от общего инвестиционного капитала для проектов с масштабом использования земли менее 20 гектаров, не менее 15% от общего инвестиционного капитала для проектов с масштабом использования земли 20 гектаров и более, а также должны обеспечить возможность мобилизации капитала для реализации инвестиционных проектов».

В случае, если предприятие, занимающееся недвижимостью, одновременно реализует множество проектов, оно должно иметь достаточный выделенный собственный капитал для обеспечения вышеуказанного соотношения каждого проекта для реализации всех проектов».

Таким образом, предприятиям приходится мобилизовать другие источники капитала, включая кредитные займы, поэтому «процентные расходы» являются фактическими расходами всех инвесторов проектов в сфере недвижимости.

Однако в настоящее время согласно положениям подпункта «а» пункта 3 статьи 16 Постановления 132/2020/ND-CP: «Общая сумма процентных расходов, подлежащих вычету при определении налогооблагаемого дохода для предприятий со сделками между взаимозависимыми лицами, включая общую сумму процентных расходов после вычета процентов по депозитам и процентам по кредитам, возникшим в течение периода налогоплательщика, подлежащую вычету при определении налогооблагаемого дохода предприятия, не превышает 30% от общей суммы чистой прибыли от предпринимательской деятельности в течение периода, плюс процентные расходы после вычета процентов по депозитам и процентам по кредитам, возникшим в течение периода, плюс амортизационные расходы, возникшие в течение периода налогоплательщика».

В связи с этим HoREA предлагает Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды рассмотреть вопрос о представлении Премьер-министру предложения о добавлении двух статей расходов, включая «расходы на непредвиденные обстоятельства» и «расходы на уплату процентов по кредитам», в пункт 3 статьи 5d Указа № 44, измененного и дополненного в пункте 8 статьи 1 «Проекта Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа № 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю».

Источник