Предложение не применять метод добавочной стоимости при оценке земли

Нужен «запорный клапан» для контроля точности результатов оценки земли

Утром 15 января, продолжая программу 5-й внеочередной сессии, Народное собрание обсудило в зале ряд новых положений или различных мнений по проекту Закона о земле (с поправками).

Депутат Национальной ассамблеи Нгуен Хоанг Бао Тран (делегация провинции Бинь Зыонг ) дал дополнительные разъяснения по содержанию законопроекта и высоко оценил работу по получению и пересмотру важных положений Редакционного комитета, а также пояснительного доклада Экономического комитета.

В комментариях к пункту 5 статьи 158 законопроекта установлено, что «Применение методов оценки земель в подпункте «в» пункта «о применении метода добавочной стоимости в оценке земель» осуществляется путем разности между общей расчетной выручкой от освоения и общей расчетной стоимостью освоения земельного участка».

Делегаты рекомендовали редакционному комитету не применять метод добавочной стоимости при оценке земли по следующим причинам:

Во-первых, существует множество методов оценки стоимости земли, но оценка стоимости земли с использованием разных методов дает схожие результаты для одного и того же участка земли.

Однако результаты оценки земли при применении метода добавленной стоимости формируются на основе предположений и оценок, а уровень их надежности невысок для территорий с ограниченными фактическими данными и доходами от затрат в качестве основы для оценки.

Кроме того, стоимость земельного участка может со временем увеличиться из-за исторических процессов, коммерческой деятельности и других видов деятельности на самом земельном участке.

Диалог – Предложение не применять метод добавочной стоимости при оценке земли — Делегат Национальной ассамблеи Нгуен Хоанг Бао Тран.

«Однако определение стоимости с постепенным увеличением нецелесообразно, поскольку стоимость земельного участка может снизиться в условиях рецессии или неблагоприятных факторов . Например, в настоящее время рынок проектов в сфере недвижимости практически заморожен, поэтому этот метод не может точно оценить факторы риска и неблагоприятное воздействие на экономику » , — прокомментировала г-жа Тран.

Во-вторых, расчет указанных выше предполагаемых факторов весьма сложен, результаты оценки неопределенны, неточны и имеют большие погрешности.

По словам делегата, для одного и того же участка земли, если нам потребуется изменить только один показатель в предполагаемых факторах, результат оценки также изменится. Это основная причина путаницы и задержек при определении, оценке и принятии решений по конкретным ценам на землю в прошлом, и понимание этого у каждого человека разное в зависимости от обстоятельств и времени.

Кроме того, по словам делегата, хотя метод оценки по остаточной стоимости предусмотрен Постановлением Правительства № 44/2014 и Циркуляром Министерства природных ресурсов и окружающей среды № 36/2014, со временем его реализация столкнулась с многочисленными трудностями и проблемами. Факторы оценки совокупного дохода и предполагаемых общих затрат на развитие проекта недвижимости определяются на основе исследований, опросов и сбора информации о трансфертных ценах, арендных ставках, а также факторах, формирующих доход и затраты проектов с характеристиками, аналогичными оцениваемому проекту.

Факторы, формирующие доходы и расходы, по-прежнему в целом регулируются без каких-либо конкретных стандартов, норм или критериев, поэтому работа по ценообразованию по-прежнему затруднена.

Кроме того, описание инвестиционного проекта является одним из важных документов, на основе которого используются данные, применяемые в методе добавочного капитала, о ходе реализации проекта, ходе бизнеса и норме инвестиционного капитала, где эти показатели играют решающую роль в результатах оценки.

В настоящее время пояснения к инвестиционным проектам весьма отрывочны, не содержат информации, данных или не содержат подтверждающих данных. В условиях неполноты баз данных о ценах, земельных баз данных, включая данные о ценах на землю, а также неразвитости и непрозрачности рынка прав землепользования, отказ от метода оценки стоимости земли также требует тщательного анализа с точки зрения целесообразности, чтобы не вызвать перегрузку при проведении оценки.

«В случае необходимости сохранения этого метода должен быть «запорный клапан», контролирующий точность и адекватность результатов оценки земли», — предложил делегат Тран.

Кроме того, в настоящее время в рамках работы по компенсации и восстановлению земель фактически проводится работа по восстановлению земель для реализации проектов и работ по углублению ручьев, канав, каналов и траншей. Однако Закон о земле, а также постановления и циркуляры, регулирующие компенсацию и расчистку территорий, до сих пор не регламентируют эту работу, поэтому она сталкивается с большими трудностями из-за несогласия людей и многочисленных петиций, в том числе жалоб на решения государства о компенсации, что затрудняет расчистку территорий. В связи с этим делегат предложил пересмотреть данное положение.

Освобождение земельных ресурсов

Делегат Нгуен Тхи Нгок Суан (делегация провинции Биньзыонг) внесла свой вклад в завершение разработки законопроекта по высвобождению земельных ресурсов для общего развития страны, изложив мнения многих предприятий провинции Биньзыонг об условиях реализации проектов коммерческого жилья и соглашениях о передаче прав землепользования в пункте б) пункта 3 статьи 122 и пункте б) пункта 1 статьи 127.

Диалог - Предложение не предписывать метод добавочной стоимости при оценке земли (рисунок 2). — Заседание возглавил заместитель председателя Национальной ассамблеи Нгуен Дык Хай.

Делегаты предложили включить другие земельные вопросы, если они соответствуют утвержденному плану. Они просили Национальную ассамблею тщательно рассмотреть и проголосовать по этому положению отдельно или поручить правительству провести пилотную проверку в течение пяти лет, а затем подвести итоги и представить доклад Национальной ассамблее.

По словам делегата, причина кроется в предыдущей практике: государство призывало к инвестициям и экономическому развитию, многие люди и предприятия, желающие заняться бизнесом, соглашались передавать государству различные типы своих земель, в том числе жилые земли, для последующей сдачи в аренду для производства и ведения бизнеса, создавая рабочие места и внося значительный вклад в процесс развития местности.

До сих пор, когда государство меняет планирование, хочет отремонтировать и облагородить городскую территорию, необходим приоритетный механизм, который предоставит ему возможность продолжать инвестировать и развивать землю, которую оно сохраняло, возделывало и на которой велась деятельность на протяжении многих поколений.

С другой стороны, наше государство имеет достаточные основания для чёткого определения происхождения земель предприятия. Если земля до начала производства и хозяйственной деятельности принадлежит предприятию (в результате наследования, дарения или передачи), то этот вопрос требует тщательного изучения.

Кроме того, делегаты рекомендовали в ближайшее время внести изменения и дополнить правовые нормы в сфере налогообложения и финансов с целью гармонизации выгод от перевода земель иного назначения в жилые земли для реализации проектов коммерческого жилья для трех групп субъектов: землепользователей, инвесторов и государства, чтобы государство могло пропорционально перераспределять выгоды между самими землепользователями и инвестировать в местные проекты социально-экономического развития .

Источник