Чтобы лучше понять вопросы, связанные с ценами, рыночной стоимостью, а также (внутренней, базовой) стоимостью недвижимости, TG&VN побеседовал с доцентом, доктором Нгуен Минь Нгоком, заведующим кафедрой оценки бизнеса в сфере недвижимости Университета финансов и маркетинга в городе Хошимин.
Уважаемый доцент, доктор Нгуен Минь Нгок, цена — один из факторов, существенно влияющих на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости. Не могли бы вы объяснить это более понятно?
Земля и недвижимость имеют свою цену. Рост разумных, а порой и неразумных цен во Вьетнаме стимулировал все слои общества к инвестициям в недвижимость. Объективная реальность и субъективные тенденции цен на землю и недвижимость за последние 30 лет привели к тому, что многие люди и организации утратили эмоциональное, финансовое и рациональное равновесие.
Цена на землю и недвижимость – это денежное выражение стоимости этой земли и недвижимости, то есть сумма, которую нужно заплатить за землю и недвижимость. Цена земли и недвижимости в целом – это величина, которая колеблется вокруг её стоимости. Когда спрос и предложение на землю и недвижимость совпадают, цена может отражать и соответствовать стоимости этой земли и недвижимости, что случается редко. Цена земли и недвижимости будет выше её стоимости, если предложение ниже спроса. И наоборот, если предложение превышает спрос, цена будет ниже стоимости.
 |
| Доцент, доктор Нгуен Минь Нгок. (Источник: RED) |
Это классические знания микроэкономики . Однако по разным причинам многие люди часто ограничиваются (или знают только) подобными общими понятиями. Они часто не способны применять и развивать мышление, необходимое для инвестиций в недвижимость. Люди часто говорят: «У рынка свой голос» или «Все теории серые. Только дерево жизни вечно зеленеет»... Освоив и поняв общие знания, инвесторам в недвижимость необходимо развивать собственное мышление для каждого конкретного решения и метода.
Итак, какие факторы обычно влияют на цены, сэр?
Цены часто определяются соотношением спроса и предложения на рынке. Однако необходимо правильно и всесторонне понимать категорию «рынок». Рынок, который мы часто упоминаем в СМИ, например, квартиры, земельные участки, коммерческие площади… с востребованными районами, сегментами и товарами, — это лишь малая часть общего рынка.
Если взять Вьетнам площадью 365 000 квадратных километров, а также активы на земле (включая строительные объекты и объекты, связанные с землёй, такие как многолетние деревья и т.д.), то общий рынок гораздо больше и разнообразнее. С другой стороны, если мы будем думать только о ценах, собирать информацию о ценах и т.д., инвесторы упустят более привлекательную и эффективную область для анализа своей инвестиционной деятельности. А именно: рыночную стоимость.
Многие люди до сих пор не имеют четкого представления о концепции рыночной стоимости недвижимости. Можете ли вы объяснить это более ясно?
Чтобы понять рыночную стоимость, необходимо сначала разобраться в понятиях стоимости (внутренней – основной). Этот вопрос будет более подробно рассмотрен ниже. Рыночная стоимость недвижимости определяется её функциями и использованием для определённых целей. Эти цели могут быть многоцелевыми или специфическими для каждого отдельного лица или организации. В действительности цели, преследуемые различными субъектами, чрезвычайно разнообразны. Другими словами, количество целей, связанных с недвижимостью, может достигать тысяч и более.
Часто говорят о двух категориях рыночной стоимости недвижимости: потребительной и меновой. Недвижимость используется не только для проживания, бизнеса, получения прибыли... но и для различных целей, порой весьма необычных.
Например, кто-то покупает участок земли, чтобы дождаться весны и понаблюдать за ростом редкого насекомого; или существует недвижимость, которая очень подходит для привлечения финансового капитала. Использование этой недвижимости для финансирования принесёт 100 миллиардов донгов, но при свободной покупке и продаже цена составит всего 30 миллиардов донгов. Другими словами, такая недвижимость является финансовой недвижимостью.
Из приведённого выше примера следует, что рыночная стоимость недвижимости выходит за рамки традиционного понимания купли-продажи или проживания. Недвижимость служит определённым специализированным целям, обусловленным разнообразными потребностями рынка. Арендная плата или свободная продажная цена не могут быть использованы для измерения её ценности.
Поэтому инвесторам необходимо персонализировать каждый объект недвижимости для каждого сегмента, каждого отдельного клиента, чтобы точно определить рыночную стоимость. Рыночная стоимость (шире ценовой категории) – это стоимость недвижимости, которой может пользоваться и которую может ощутить отдельный человек или организация в обществе.
Итак, рыночная стоимость во многом зависит от стоимости недвижимости, сэр?
Стоимость недвижимости — самый интересный и одновременно самый сложный для понимания и измерения аспект оценки недвижимости. Поняв рыночную стоимость, инвесторы в недвижимость могут перейти к изучению и освоению вопросов оценки недвижимости. В отличие от рыночной стоимости, стоимость недвижимости здесь больше не связана со словом «рынок». Другими словами, до появления рынка, до его формирования, недвижимость имела свою собственную стоимость.
Стоимость – абстрактное понятие, значение земли – недвижимости с точки зрения пригодности, удовлетворения потребностей человека. Недвижимость обладает способностью удовлетворять потребности человека в единичной, обособленной форме, но её стоимость связана с вещами, явлениями в единую систему ценностей посредством взаимодействия вышеупомянутых первичных потребностей.
 |
Доцент, доктор Нгуен Минь Нгок имеет многолетний опыт преподавания оценки недвижимости в этой области. (Источник: RED) |
Поняв рыночную стоимость, инвесторы в недвижимость могут перейти к изучению и освоению вопросов, связанных со стоимостью недвижимости. Рынок — это категория, форма, набор условностей. Или же рынок можно рассматривать как набор сценариев, контекст с колебаниями и фазами... Существует множество взглядов, точек зрения и утверждений о рынке в целом и о рынке недвижимости в частности. Поэтому рыночная стоимость недвижимости также непредсказуемо меняется.
Однако, если обратиться к внутренним корням рынка недвижимости, мы обнаружим его основные ценности. Эти основные ценности, будучи соотнесены с неизменными, фундаментальными потребностями человеческой цивилизации, создадут фундаментальную систему ценностей рынка недвижимости, не зависящую ни от какого рынка в мире .
Можете ли вы привести несколько конкретных примеров, чтобы наши читатели могли лучше понять основные ценности сферы недвижимости?
Например, первобытный лес, остров в пресноводном озере, пещера, горная вершина… всегда имеют ценность. Однако для такого типа недвижимости не существует отдельного рынка (субрынка). Другой пример: чистый, ярко-красный рубин цвета голубиной крови , залегающий глубоко на дне озера Тхакба в провинции Йенбай, имеет очень высокую внутреннюю стоимость.
Однако он не имеет рыночной стоимости по двум причинам: 1) поскольку он находится под озером, он не был обнаружен на действующем рынке драгоценных камней; 2) рынок драгоценных камней еще не сформировался ни во Вьетнаме, ни в мире (когда люди не считают этот рубин драгоценным, потому что не до конца понимают его природу).
Если рассматривать проблему с точки зрения потребительной и меновой стоимости актива, то этот камень не имеет потребительной стоимости (рыночной стоимости). С другой стороны, если этот рубин будет найден и обменен на кругосветное путешествие, его меновая стоимость увеличится, превратившись в отношение рыночной стоимости (удовольствие и эмоции человека, получающего камень), и не будет соответствовать ценовой категории. Инвестиции в недвижимость во Вьетнаме должны применять эту концепцию для выявления скрытых ценностей и их последующего вывода на рынок недвижимости. Можно даже создать отраслевой рынок для использования или обмена.
По вашему мнению, на какие факторы следует обращать внимание инвесторам для эффективного инвестирования в недвижимость?
Фактически, во многих исследованиях, посвящённых «типам» недвижимости, которые считаются уникальными во Вьетнаме (но популярными в мире или там, где нет специализированного рынка для этого типа недвижимости), я обнаружил тип недвижимости, который никогда не был известен и не был представлен на вьетнамском рынке недвижимости. Причина в том, что Вьетнам развивается: в последние 30 лет участники рынка часто фокусируются на «типах», которые легко доступны, не требуя серьёзных исследований и творческого мышления…
Таким образом, применяя глубокие знания и навыки оценки недвижимости, инвесторы могут обнаружить бесчисленное множество ценных «бриллиантов», которые лежат на рынке, но никто не покупает. Другими словами, это возможность для инвесторов приобрести ценные и устойчивые активы в сфере недвижимости по очень низким ценам.
Однако инвесторам также необходимо понимать основные мировые тенденции, законы природы, связанные с недвижимостью, а также обладать способностью и методами прогнозирования «поворотов» развития человечества, чтобы оценить стоимость недвижимости. Ноев ковчег был бы бесполезен (или имел бы малую ценность) без Всемирного потопа. Ной не построил бы ковчег без чьего-то «шепота» (предсказания, сна).
Таким образом, оценка недвижимости для инвестиций требует глубокого и непрерывного анализа соотношения цены, рыночной стоимости и ценности (основной – внутренней). Оценка недвижимости для инвестиций должна не только тщательно отслеживать и глубоко изучать многогранный и многослойный рынок недвижимости в частности и жизнь в целом, но и постоянно совершенствовать и углублять академические знания вплоть до полного прекращения инвестирования.
Спасибо!
Источник
Комментарий (0)