Оценка недвижимости для инвестиций требует глубокого и постоянного анализа рыночной стоимости.

По словам доцента, доктора Нгуен Минь Нгока, заведующего кафедрой оценки бизнеса в сфере недвижимости Университета финансов и маркетинга, Сити. Хошимин, если инвесторы знают только о ценах и собирают информацию о ценах, они упустят более привлекательную и эффективную область мышления в своей инвестиционной деятельности, а именно: размышления о рыночной стоимости.

Чтобы лучше понять вопросы, связанные с ценами, рыночной стоимостью, а также (внутренней, базовой) стоимостью недвижимости, TG&VN побеседовал с доцентом, доктором Нгуен Минь Нгоком, заведующим кафедрой оценки бизнеса в сфере недвижимости Университета финансов и маркетинга в городе Хошимин. Хо Ши Мин

Уважаемый доцент, доктор Нгуен Минь Нгок, цена является одним из факторов, который существенно влияет на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости. Можете ли вы объяснить это подробнее?

Земля - ​​Недвижимость имеет цену. Рост разумных или, по большей части, необоснованных цен во Вьетнаме стимулировал все слои общества к инвестициям в недвижимость. Объективная реальность и субъективные изменения цен на землю и недвижимость за последние 30 лет привели к тому, что многие люди и организации утратили эмоциональное, финансовое и рациональное равновесие.

Цена земли - недвижимости - это денежное выражение стоимости этой земли - недвижимости, то есть сумма денег, которую необходимо заплатить за землю - недвижимость. Цена земли и недвижимости в целом — это величина, которая изменяется вокруг стоимости. Когда спрос и предложение на землю и недвижимость совпадают, цена может отражать и соответствовать стоимости этой земли и недвижимости, но такое случается редко. Цена земли/недвижимости будет выше ее стоимости, если предложение ниже спроса. И наоборот, если предложение превышает спрос, цена будет ниже стоимости.

Доцент, доктор Нгуен Минь Нгок. (Источник: RED)

Это классические знания микроэкономики . Однако по разным причинам многие люди часто останавливаются (или знают) только в общих чертах. Зачастую у них нет возможности применять и развивать мышление в сфере инвестиций в недвижимость. Люди часто говорят: «У рынка свой голос» или «Все теории серы. Только дерево жизни вечно зеленеет»… Инвесторам в недвижимость необходимо, усваивая и понимая общие знания, развивать собственное мышление для каждого конкретного решения и подхода.

Итак, какие факторы обычно влияют на цены, сэр?

Цены обычно определяются спросом и предложением на рынке. Однако необходимо правильно и всесторонне понимать категорию «рынок». Рынок, который мы часто упоминаем в СМИ, такой как: квартиры, земельные участки, коммерческие площади... с популярными областями, сегментами и товарами, — это лишь небольшая часть общего рынка.

Если мы посмотрим на территорию Вьетнама площадью 365 000 квадратных километров, плюс активы на земле (включая строительные работы и активы, прикрепленные к земле, такие как многолетние деревья...), то общий рынок будет гораздо больше и разнообразнее. С другой стороны, если инвесторы думают только о ценах и собирают информацию о ценах, они упускают более привлекательную и эффективную область мышления в своей инвестиционной деятельности. Вот мысли о: Рыночная стоимость.

Многие люди до сих пор не имеют четкого представления о концепции рыночной стоимости недвижимости. Можете ли вы объяснить это более понятно?

Чтобы понять рыночную стоимость, необходимо сначала понять концепции стоимости (внутренней - основной). Более подробно этот вопрос будет рассмотрен ниже. Рыночная стоимость недвижимости — это функции и использование недвижимости для определенных целей. Эти цели могут быть общими или конкретными для каждого человека или организации. На самом деле существует огромное множество целей для разных аудиторий. Другими словами, количество объектов недвижимости может достигать тысяч и более.

Часто говорят о двух категориях рыночной стоимости недвижимости: потребительной стоимости и меновой стоимости. Недвижимость используется не только для проживания, ведения бизнеса, получения прибыли... но и для различных целей, иногда странных.

Например, кто-то купил участок земли только для того, чтобы дождаться весны и понаблюдать за ростом редкого насекомого; Или есть тип недвижимости, который очень подходит для привлечения финансового капитала. При использовании этой недвижимости в качестве финансирования она принесет 100 миллиардов донгов, но если ее покупать и продавать свободно, цена составит всего 30 миллиардов донгов. Другими словами, эта недвижимость является финансовой недвижимостью.

Из приведенного выше примера следует, что размышления о рыночной стоимости недвижимости выходят за рамки традиционного взгляда на покупку, продажу или проживание. Они служат определенным специализированным целям, возникающим из-за разнообразных потребностей рынка. А цены аренды или свободной продажи не могут быть использованы для измерения ценности, которую они приносят.

Поэтому инвесторам необходимо персонализировать каждый объект недвижимости для каждого сегмента и каждого отдельного клиента, чтобы точно определить рыночную стоимость. Стоимость недвижимости, которую может ощутить и оценить отдельное лицо или организация в обществе, называется рыночной стоимостью (более широкой, чем ценовая категория).

То есть рыночная стоимость во многом зависит от стоимости недвижимости, сэр?

Стоимость недвижимости — самая интересная, но в то же время самая неуловимая и трудноизмеримая область оценки недвижимости. Поняв рыночную стоимость, инвесторы в недвижимость могут перейти к изучению и освоению вопросов, связанных со стоимостью недвижимости. В отличие от рыночной стоимости, в стоимости недвижимости здесь больше нет слова «рыночная». Другими словами, до того, как появился рынок, до того, как рынок сформировался, недвижимость имела свою собственную стоимость.

Стоимость — абстрактное понятие, значение земли — недвижимости с точки зрения пригодности, удовлетворения потребностей человека. Недвижимость обладает способностью удовлетворять потребности человека в единой, отдельной форме, но ее ценность связана с объектами и явлениями в целостную систему ценностей посредством взаимодействия вышеупомянутых первичных потребностей.

Доцент, доктор Нгуен Минь Нгок имеет многолетний опыт обучения и практической оценки недвижимости в этой области. (Источник: RED)

Поняв рыночную стоимость, инвесторы в недвижимость могут перейти к изучению и освоению вопросов, связанных со стоимостью недвижимости. Рынок — это категория; Как форма; Это набор условностей. Или понимайте рынок как набор сценариев; Это контекст колебаний и фаз... Существует множество взглядов, точек зрения и утверждений о рынке в целом и о рынке недвижимости в частности. И поэтому рыночная стоимость недвижимости также меняется непредсказуемо.

Однако если мы углубимся во внутреннюю суть недвижимости, то обнаружим ее основную ценность. Эти основные внутренние ценности, если они связаны с неизменными, фундаментальными потребностями человеческой цивилизации, создадут фундаментальную систему ценностей в сфере недвижимости, которая не зависит ни от какого рынка в любой точке мира .

Можете ли вы привести несколько конкретных примеров, чтобы наши читатели могли лучше понять основные ценности сферы недвижимости?

Например, первобытный лес, остров в пресноводном озере, пещера, горная вершина… всегда несут в себе ценность. Однако отдельного рынка (отраслевого рынка) для этого типа недвижимости не существует. Другой пример — чистый, ярко-красный рубин цвета голубиной крови , залегающий глубоко на дне озера Тхак Ба в провинции Йенбай, имеющий огромную внутреннюю ценность.

Однако он не имеет рыночной стоимости по двум возможным причинам: 1) поскольку он расположен под озером, он не был обнаружен на действующем рынке драгоценных камней; 2/ заключается в том, что рынок драгоценных камней еще не сформировался ни во Вьетнаме, ни в мире (когда люди не считают этот рубин драгоценным камнем, потому что они не до конца понимают его).

Если рассматривать вопрос с точки зрения потребительной стоимости и меновой стоимости имущества, то этот камень не имеет потребительной стоимости (рыночной стоимости). С другой стороны, если этот рубин будет найден и обменян на кругосветное путешествие, то он будет развивать свою меновую стоимость, переходя в отношения рыночной стоимости (удовольствия и чувств человека, получающего камень), а не в рамках ценовой категории. Инвестиции в недвижимость во Вьетнаме должны применять эту школу для выявления скрытых ценностей, а затем выводить их на рынок недвижимости. Даже создают свои собственные субрынки для использования или обмена.

По Вашему мнению, на какие факторы следует обращать внимание инвесторам для эффективного инвестирования в недвижимость?

На самом деле, во многих исследованиях «типов» недвижимости, которые считаются уникальными во Вьетнаме (но популярны в мире или не имеют отраслевого рынка для этого типа недвижимости в мире), я обнаружил тип недвижимости, который никогда ранее не был известен, но циркулировал на вьетнамском рынке недвижимости. Причина в том, что Вьетнам развивается, за последние 30 лет участники рынка часто сосредотачиваются на «типах», которые легкодоступны, с небольшими исследованиями, небольшими творческими размышлениями...

Таким образом, применяя хорошую экспертизу и возможности оценки недвижимости, инвесторы вполне могут обнаружить бесчисленное множество ценных «бриллиантов», лежащих на переполненном рынке, которые никто не подбирает. Другими словами, это возможность для инвесторов стать владельцами ценных, устойчивых объектов недвижимости по потенциально очень низким ценам.

Однако инвесторам также необходимо понимать основные тенденции в мире, естественные законы, связанные с недвижимостью, а также обладать способностью и методами прогнозирования «поворотов» человечества, чтобы оценивать стоимость недвижимости. Ноев ковчег был бы бесполезен (или имел бы небольшую ценность) без великого потопа. Ной не построил бы ковчег без чьего-то «шепота» (предсказания, сна).

Таким образом, оценка недвижимости для инвестиций требует глубокого и постоянного анализа соотношения цены, рыночной стоимости и ценности (основной, внутренней). Оценщикам недвижимости для инвестиций приходится не только внимательно следить за рынком недвижимости в частности и жизнью в целом и глубоко понимать его, но и постоянно учиться и приобретать академические знания до тех пор, пока они не перестанут инвестировать.

Спасибо!

Источник: https://baoquocte.vn/dinh-gia-bat-dong-san-de-dau-tu-can-tu-duy-sau-va-lien-tuc-ve-gia-tri-thi-truong-235501.html