Отказаться от проекта, так как его невозможно решить
По данным Министерства строительства , во втором квартале 2023 года по всей стране было выдано всего 15 лицензий на строительство нового коммерческого жилья. Из них 7 проектов пришлось на Северный регион, 3 — на Центральный регион и 5 — на Южный регион.
После примерно года непрерывного устранения правительством трудностей рынок недвижимости все еще не решил проблему предложения, поскольку 70% проблем проектов связаны с юридическими вопросами.
Хотя ожидается, что проект пересмотренного Закона о земле придаст правовой импульс сфере недвижимости, предприятия обеспокоены тем, что некоторые правила станут узким местом на пути восстановления рынка.
В частности, подпункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 предусматривают использование земель для реализации проектов социально -экономического развития путем договоров о предоставлении права землепользования или обладании правом землепользования.
Соответственно, в случае использования земельного участка для реализации проекта коммерческого жилищного строительства заключается договор о предоставлении в пользование: земельного участка жилой застройки или земельных участков жилой застройки и земельных участков несельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков жилой застройки, за которые уплачена плата за пользование земельным участком или внесена арендная плата за землю один раз за весь срок аренды.
Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель совета директоров Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), рассказал PV VietNamNet, что его компания должна была отказаться от проекта из-за правил, касающихся жилых земель, и что его компания должна была реализовать проект площадью 4 гектара в Хадонге (Ханой) и проект в 12-м районе (Хошимин). Однако ему пришлось отказаться, поскольку он безуспешно пытался добиться этого в течение нескольких лет, и никто не решил проблему только из-за правил, касающихся жилых земель.
По словам г-на Хиепа, с 2021 года Декрет 30 (изменение и дополнение ряда статей Декрета 99/2015, детализирующего и направляющего реализацию ряда статей Закона о жилье - PV) предусматривает, что для перевода других земель в жилые земли необходимо наличие хотя бы небольшого участка жилой земли, что весьма сложно реализовать.
«Именно поэтому сотни проектов застряли и не могут быть преобразованы. Даже если люди используют землю, план есть, но они не могут её преобразовать, потому что на ней нет ни одного квадратного метра земли.
В проекте пересмотренного закона о земле следовало бы рассмотреть, какие из них целесообразно сохранить, а какие нецелесообразно менять. Однако статья 128 повторяется, и я считаю, что это очень сложно для компаний, занимающихся жилищным строительством; редакционный комитет должен был это учесть», — сказал г-н Хиеп.
Между тем г-н Ву Куонг Кует, генеральный директор Dat Xanh Mien Bac, заявил, что правила создают ограничения для государственных органов.
Г-н Кьет привёл пример: округ хочет спланировать проект, но этот проект не расположен на жилой территории. Могут ли эти округа подготовить план и выставить его на аукцион?
«Я обеспокоен тем, что сами государственные органы также столкнутся с трудностями из-за дублирования законов. Что касается бизнеса, то при планировании на землях без жилых участков, большая часть из них — это земли коммерческого назначения, земли для посадки деревьев... расположенные рядом с жилыми районами или на территориях, запланированных для жилых районов. В то же время, если нет жилых участков, бизнес не сможет осуществлять планирование, даже если план включает жилые участки, но они не переведены в категорию жилых. Это создаст множество трудностей и осложнений для компаний, занимающихся развитием проектов в сфере недвижимости», — сказал г-н Кьет.
Более того, этот лидер сказал, что даже в Ханое в настоящее время широко развиваются 3-й и 4-й пояса... но именно в 3-м поясе много сельскохозяйственных земель; если регулировать так, как в проекте, земля будет расходоваться впустую, поскольку эта территория запланирована под жилую застройку, на ней можно строить как высотные, так и малоэтажные здания, но если не будет ни одного метра существующей жилой земли, то в конечном итоге возникнет тупик.
Г-н Ву Ким Джанг, председатель совета директоров акционерного общества SGO Group (SGO Group), спросил: «Если положения законопроекта будут приняты, это будет иметь множество последствий, поскольку происхождение земель в прошлом во многом взаимосвязано. Если в общем проекте есть часть земель сельскохозяйственного назначения, земли производственного назначения и т. д., как это будет реализовано?»
«Я боюсь, что если этот проект положения закона будет принят, нам придется скорректировать генеральное планирование и планы зонирования каждого населенного пункта, поскольку в прошлом многие населенные пункты практически полностью обновляли планирование земель в каждой области», — сказал г-н Джанг.
Влияние на предложение жилья и цены на городское жилье
В беседе с корреспондентом VietNamNet адвокат Нгуен Тхань Ха, председатель правления компании SBLaw, оценил, что вышеуказанное регулирование вызовет «блокировку» и дополнительные трудности на рынке недвижимости, поскольку сотням старых проектов придется решать юридические вопросы; кроме того, новые проекты будет сложно реализовать, что приведет к еще большему сокращению предложения жилья.
Юрист проанализировал, что сложность заключается в том, что для реализации проекта необходимо наличие жилой застройки на земельном участке, на котором претендует на перевод земель в другое целевое назначение. В то же время большинство новых проектов по развитию недвижимости в настоящее время реализуются на землях, изначально предназначенных для сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, а также на землях производственного назначения и других типах земель.
Сложность регулирования признаётся только в случае наличия несельскохозяйственных земель, не являющихся жилыми, и с уплаченными налогами за пользование землей или арендной платой за землю один раз за весь срок аренды. Однако в реальности большинство текущих проектов реализуется в форме предприятий, ежегодно выплачивающих арендную плату за землю. Таким образом, при ежегодной оплате аренды невозможно развивать недвижимость.
Наряду с этим данное положение затрудняет ведение переговоров о передаче проектов по реализации проектов коммерческого жилья, поскольку оно распространяется только на земли несельскохозяйственного назначения, а не на жилые земли, за которые уплачены сборы за пользование землей или арендная плата за землю была выплачена один раз за весь срок аренды.
Фактически, действующее законодательство поощряет инвесторов вести переговоры о передаче прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья. Однако требование о наличии несельскохозяйственных земель, за которые полностью выплачена арендная плата, сделает невозможным преобразование многих проектов.
«Если в соответствии с пунктом «б» пункта 1 и пунктом 6 статьи 128 проекта Закона о земле предприятия не смогут реализовывать проекты коммерческого жилищного строительства. Это повлияет на предложение квартир и цены на городское жильё.
«Это положение также противоречит действующим рекомендациям по устранению правовых препятствий для проекта, поскольку оно уже действующих положений Закона № 03/2022/QH15 о внесении изменений в 9 законов, включая изменение пункта 1 статьи 23 Закона о жилье 2014 года, касающегося видов земель, используемых для коммерческого жилья. Соответственно, положение предусматривает, что предприятия получают одобрение на инвестиционную политику; в то же время инвесторы в проекты коммерческого жилья получают одобрение, если у них есть права землепользования или они получают права землепользования на жилые земли или жилые земли и другие земли, не являющиеся жилыми, которые соответствуют условиям разрешения на изменение целевого назначения земель для реализации инвестиционных проектов», — сказал г-н Ха.
Источник
![[Фото] Мост Бинь Чиеу 1 завершен, поднят на 1,1 м и откроется для движения в конце ноября.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/2/a6549e2a3b5848a1ba76a1ded6141fae)
Комментарий (0)