Отказаться от проекта, так как его невозможно решить
По данным Министерства строительства , во втором квартале 2023 года по всей стране было лицензировано всего 15 новых проектов коммерческого жилья. Из них 7 проектов пришлось на Северный регион, 3 — на Центральный регион и 5 — на Южный регион.
После примерно года непрерывного устранения правительством трудностей рынок недвижимости все еще не решил проблему предложения, поскольку 70% проблем проектов связаны с юридическими вопросами.
Хотя ожидается, что пересмотренный проект Закона о земле придаст правовой импульс сфере недвижимости, предприятия обеспокоены тем, что некоторые правила станут узким местом на пути восстановления рынка.
В частности, подпункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 предусматривают использование земель для реализации проектов социально -экономического развития путем договоров о предоставлении права землепользования или обладании правом землепользования.
Соответственно, в случае использования земельного участка для реализации проекта коммерческого жилищного строительства заключается договор о предоставлении в пользование: земельного участка жилой застройки или земельного участка жилой застройки и земельного участка несельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков жилой застройки, за которые уплачена плата за пользование земельным участком или внесена арендная плата за землю один раз на весь срок аренды.
Председатель совета директоров Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) г-н Нгуен Куок Хьеп, которому пришлось отказаться от проекта из-за правил, регулирующих жилую застройку, поделился с корреспондентом VietNamNet тем, что его компания должна была реализовать проект площадью 4 га в Хадонге (Ханой) и проект в 12-м районе (Хошимин)... Однако ему пришлось отказаться, поскольку он безуспешно пытался добиться этого в течение нескольких лет, и никто не смог решить проблему только из-за правил, регулирующих жилую застройку.
По словам г-на Хиепа, с 2021 года Декрет 30 (изменение и дополнение ряда статей Декрета 99/2015, детализирующего и направляющего реализацию ряда статей Закона о жилье - PV) предусматривает, что для перевода других земель в жилые земли необходимо наличие хотя бы небольшого участка жилой земли, что очень сложно реализовать.
«Именно поэтому сотни проектов застряли и не могут быть преобразованы. Даже если люди используют землю, план есть, но их невозможно преобразовать, потому что там нет ни одного квадратного метра земли.
В проекте пересмотренного закона о земле следовало бы рассмотреть, какие из них целесообразно сохранить, а какие нецелесообразно менять. Однако статья 128 повторяется, и я считаю, что это очень сложно для компаний, занимающихся жилищным строительством; редакционный комитет должен был это учесть», — сказал г-н Хиеп.
Между тем г-н Ву Куонг Кует, генеральный директор Dat Xanh Mien Bac, заявил, что правила создают ограничения для государственных органов.
Г-н Кьет привёл пример: округ хочет спланировать проект, но этот проект не расположен на жилой территории. Могут ли эти округа подготовить план и выставить его на аукцион?
«Я обеспокоен тем, что сами государственные органы также столкнутся с трудностями из-за дублирования законов. Что касается бизнеса, то при планировании на землях без жилых участков, большая часть из них — это земли для коммерческих служб, земли для посадки деревьев... расположенные рядом с жилыми районами или на территориях, запланированных для жилых районов. В то же время, если нет жилых участков, бизнес не сможет планировать, даже если план включает жилые участки, характер земли не будет изменен на жилой. Это создаст множество трудностей и осложнений для компаний, занимающихся проектами в сфере недвижимости», — сказал г-н Кьет.
Более того, этот лидер сказал, что даже в Ханое в настоящее время широко развиваются 3-й и 4-й пояса... но именно в 3-м поясе много сельскохозяйственных земель; если регулировать так, как в проекте, земля будет расходоваться впустую, поскольку эта территория запланирована под жилую застройку, можно строить высотные и малоэтажные здания, но при этом нет ни одного метра существующей жилой земли, и в конечном итоге это будет тупик.
Г-н Ву Ким Джанг, председатель совета директоров корпорации SGO Group (SGO Group), спросил: «Если положения законопроекта будут приняты, это будет иметь множество последствий, поскольку происхождение земель в прошлом во многом взаимосвязано. Если в общем проекте есть часть земельных участков, таких как сельскохозяйственные угодья, земли производственного назначения и т. д., как это будет реализовано?»
«Я боюсь, что если этот проект положения закона будет принят, нам придется скорректировать генеральное планирование и планы зонирования каждого населенного пункта, поскольку в прошлом многие населенные пункты практически полностью обновляли планирование земель в каждой области», — сказал г-н Джанг.
Влияние на предложение жилья и цены на городское жилье
В беседе с корреспондентом VietNamNet адвокат Нгуен Тхань Ха, председатель правления компании SBLaw, оценил, что вышеуказанное регулирование вызовет «блокировку» и дополнительные трудности на рынке недвижимости, поскольку сотням старых проектов придется решать юридические вопросы; в то же время новые проекты также будет сложно реализовать, что приведет к еще большему сокращению предложения жилья.
Юрист проанализировал, что сложно получить землю на участке, запрашиваемом для изменения целевого назначения земельного участка для реализации проекта. Между тем, большинство новых проектов развития недвижимости в настоящее время реализуется на первоначальном земельном фонде, состоящем из земель сельскохозяйственного назначения, несельскохозяйственных земель, земель производственного назначения и других категорий земель.
Сложность регулирования признаётся только в случае наличия несельскохозяйственных земель, не являющихся жилыми, и с уплаченными налогами за пользование землей или арендной платой за землю один раз на весь срок аренды. Однако в реальности большинство текущих проектов реализуется в форме предприятий, ежегодно выплачивающих арендную плату за землю. Таким образом, при ежегодной оплате аренды невозможно развивать недвижимость.
Наряду с этим данное положение затрудняет ведение переговоров о передаче проектов по реализации проектов коммерческого жилья, поскольку оно распространяется только на земли несельскохозяйственного назначения, а не на жилые земли, за которые уплачены сборы за пользование землей или арендная плата за землю была выплачена один раз за весь срок аренды.
Фактически, действующее законодательство поощряет инвесторов вести переговоры о передаче прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья. Однако требование о наличии несельскохозяйственных земель, за которые полностью выплачена арендная плата, не позволит многим проектам быть преобразованными.
«В случае реализации положений подпункта «б» пункта 1 и пункта 6 статьи 128 проекта Закона о земле предприятия не смогут реализовывать проекты коммерческого жилищного строительства. Это повлияет на предложение квартир и цены на городское жильё.
«Это положение также противоречит действующим рекомендациям по устранению правовых препятствий для проекта, поскольку оно уже действующих положений Закона № 03/2022/QH15 о внесении изменений в 9 законов, включая изменение пункта 1 статьи 23 Закона о жилье 2014 года, касающегося видов земель, используемых для коммерческого жилья. Соответственно, положение предусматривает, что предприятия получают одобрение на инвестиционную политику; в то же время инвесторы в проекты коммерческого жилья получают одобрение, если у них есть права землепользования или они получают права землепользования на жилые земли или жилые земли и другие земли, не являющиеся жилыми, которые соответствуют условиям разрешения на изменение целевого назначения земель для реализации инвестиционных проектов», — сказал г-н Ха.
Источник
![[Фото] Подписание соглашения о сотрудничестве между министерствами, ведомствами и местными органами власти Вьетнама и Сенегала](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/24/6147c654b0ae4f2793188e982e272651)
Комментарий (0)