По словам доцента доктора Чан Ким Чунга, бывшего заместителя директора Центрального института экономического управления, существует три сценария развития рынка недвижимости в 2024 году. «Но независимо от того, какой сценарий будет реализован, рынок будет лучше, чем два года назад», — предсказал г-н Чунг.
Доцент, доктор Чан Ким Чунг, бывший заместитель директора Центрального института экономического управления |
Развитие следующего года всегда основано на фундаменте предыдущего. Сэр, многие считают, что 2023 год будет очень плохим для рынка недвижимости?
Если давать общую оценку, то можно сказать, что в 2023 году рынок недвижимости будет достаточно мрачным, однако, если рассматривать каждый сегмент рынка в отдельности, то не все так безоблачно.
В частности, на фоне общей неблагоприятной рыночной конъюнктуры сектор промышленной недвижимости выглядит весьма перспективным. Этому способствовал значительный рост привлечения прямых иностранных инвестиций в 2023 году.
По данным Главного статистического управления, в 2023 году объём вновь зарегистрированного капитала, скорректированного уставного капитала, а также вложений в капитал и стоимости приобретенных акций иностранными инвесторами во Вьетнаме достиг почти 36,6 млрд долларов США, увеличившись более чем на 32% по сравнению с предыдущим годом. Сегмент коммерческих апартаментов среднего и нижнего ценового диапазона также демонстрирует хорошие результаты как по цене продажи, так и по количеству сделок. Сегмент вилл класса люкс и недвижимости в престижных районах имеет высокую стоимость, хотя количество сделок невелико, цены практически не снизились. Сектор туристической и курортной недвижимости начинает демонстрировать признаки восстановления.
То есть, по Вашему мнению, приемлемо ли развитие рынка недвижимости в 2023 году?
Рынок недвижимости Вьетнама фактически сформировался в 1993 году, когда был принят первый Закон о земле. Наблюдая за рынком недвижимости в течение 30 лет, я обнаружил, что каждые 10 лет цикл повторяется: трудности — восстановление — стабильность — рост. В частности, трудные времена часто приходятся на период, когда Национальное собрание рассматривало вопрос о принятии нового Закона о земле (1993, 2003, 2013). В зависимости от условий, каждый этап длится около 2–3 лет.
Этот сложный период рынка начался во втором квартале 2022 года и скоро закончится, поскольку в начале 2024 года Национальная ассамблея приняла Закон о земле (с поправками). В 2023 году рынок находится в сложном периоде «10-летнего цикла», но не снижается, не ухудшается, а достаточно стабилен, что является положительным моментом циклического закона.
В отличие от предыдущих поправок к Закону о земле, на этот раз Национальная ассамблея пересмотрела и Закон о жилье, и Закон о торговле недвижимостью, что позволит рынку недвижимости оправдать более активные темпы роста. Однако все три закона вступят в силу в начале 2025 года, поэтому в 2024 году рынок недвижимости по-прежнему будет развиваться по трем сценариям.
Каковы конкретно эти три сценария, сэр?
В первом сценарии, если все факторы не изменятся, рынок продолжит восходящий тренд, но медленно.
Второй сценарий заключается в том, что рынок сильно растет в моменты потрясений.
Третий сценарий, которого никто не хочет, но который всё ещё может реализоваться, заключается в падении рынка недвижимости в случае, если мировая экономика окажется в кризисе, мировая торговля сократится, иностранные инвестиции сократятся, внутреннее производство и деловая активность не восстановятся, а инвестиционный денежный поток на рынок, особенно банковские кредиты и корпоративные облигации, сократится. Но каким бы ни был сценарий, ситуация на рынке всё равно лучше, чем два года назад.
Из этих трех сценариев я склоняюсь ко второму сценарию, хотя правовая система функционирования рынка недвижимости в этом году не изменилась из-за недавно принятых Национальной ассамблеей Закона о земле, Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и Закона о жилье, которые вступят в силу только в 2025 году.
Почему вы так оптимистичны?
Осознавая особую важность рынка недвижимости в восстановлении и развитии экономики, с начала 2023 года правительство и премьер-министр издали ряд директивных и управленческих документов для синхронной реализации политики, задач и решений по устранению трудностей на рынке, особенно правовых и капитальных трудностей и проблем.
Недавно, в официальном письме 1376/CD-TTg (от 17 декабря 2023 года), Премьер-министр потребовал, чтобы министерства, ведомства и местные органы власти возложили на них ответственность за дальнейшую решительную, своевременную и эффективную реализацию решений, направленных на обеспечение безопасного, здорового и устойчивого развития рынка недвижимости. Министерства, ведомства и местные органы власти должны считать это одной из неотложных и важных задач, на решении которой необходимо сосредоточиться, исходя из принципа: на каком уровне находится проблема, на том уровне и должно быть её решение, ни в коем случае не избегая, не подталкивая, не боясь ошибок, не боясь ответственности.
Рабочая группа премьер-министра по рассмотрению, стимулированию и руководству устранением трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости, возглавляемая самим министром строительства, должна более решительно, сильно, всесторонне и оперативно руководить и устранять трудности и препятствия в юридических процедурах, ускорить ход реализации проектов в сфере недвижимости, особенно проектов жилищного строительства, крупных городских территорий и промышленных парков с сопутствующими эффектами; ускорить децентрализацию, выдачу разрешений и сокращение ненужных административных процедур; решительно решать вопросы, вызывающие трудности, неудобства и окольные пути решения, которые приводят к задержкам для людей и предприятий.
Но, сэр, рынок работает на основе спроса и предложения, разве одной политической решимости недостаточно?
Выпущен высший юридический документ, непосредственно касающийся рынка недвижимости. Правительство в срочном порядке завершает разработку руководящего указа. Решительность правительства и премьер-министра восстановила доверие бизнеса, инвесторов и населения, что является важным основанием для уверенности в скором восстановлении рынка.
Рынок недвижимости находится в рецессии с начала второго квартала 2022 года. Согласно «правилу 10 лет», период спада рынка составляет около 1,5–2 лет. Ко второму кварталу 2024 года он составит ровно 2 года, рынок стабилизируется и начнет развиваться.
Рынок функционирует по закону спроса и предложения. Что касается предложения, правительство приняло решение выделить 120 000 миллиардов донгов на строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период с 2021 по 2030 год, однако в настоящее время этот кредитный пакет используется крайне ограниченно. Чтобы увеличить предложение товаров для важнейшего сегмента рынка недвижимости, премьер-министр поручил министерствам и ведомствам разработать реальные решения для радикальной и эффективной реализации программы кредитования в размере 120 000 миллиардов донгов, направленной на льготное кредитование строительства социального жилья, жилья для рабочих, а также ремонта и реконструкции квартир.
Для стимулирования спроса премьер-министр поручил банковскому сектору разработать практические и эффективные решения по содействию кредитованию предприятий BBS; усилить руководство, побуждение и поддержку коммерческих банков, чтобы предприятия, проекты в сфере недвижимости и покупатели жилья могли легче получать доступ к источникам кредитования, оперативно решая проблемы с капиталом и денежными потоками.
Премьер-министр только что провёл конференцию с руководителями компаний, работающих в сфере недвижимости и производства, такими как Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat и другими, чтобы продолжить работу по устранению трудностей и препятствий. Это можно считать «конференцией Дьенхонг» для рынка недвижимости. Многие трудности и препятствия, связанные с механизмами, законностью, источниками капитала, спросом и предложением на рынке, будут устранены в кратчайшие сроки после этой конференции.
Источник
Комментарий (0)