Какой бы ни был сценарий, рынок недвижимости становится лучше.

По словам доцента доктора Чан Ким Чунга, бывшего заместителя директора Центрального института экономического управления, существует три сценария развития рынка недвижимости в 2024 году. «Но независимо от того, какой сценарий будет реализован, рынок будет лучше, чем два года назад», — предсказал г-н Чунг.

Доцент, доктор Чан Ким Чунг, бывший заместитель директора Центрального института экономического управления

Развитие следующего года всегда основано на фундаменте предыдущего. Сэр, многие считают, что 2023 год будет очень плохим для рынка недвижимости?

Если давать общую оценку, то можно сказать, что в 2023 году рынок недвижимости будет достаточно мрачным, однако, если рассматривать каждый сегмент рынка в отдельности, то не все так безоблачно.

В частности, на фоне общей неблагоприятной рыночной конъюнктуры сектор промышленной недвижимости выглядит весьма перспективным. Этому способствовал значительный рост привлечения прямых иностранных инвестиций в 2023 году.

По данным Главного статистического управления, в 2023 году объём вновь зарегистрированного капитала, скорректированного уставного капитала, а также вложений в капитал и стоимости приобретенных акций иностранными инвесторами во Вьетнаме достиг почти 36,6 млрд долларов США, увеличившись более чем на 32% по сравнению с предыдущим годом. Сегмент коммерческих апартаментов среднего и нижнего ценового диапазона также демонстрирует хорошие результаты как по цене продажи, так и по количеству сделок. Сегмент вилл класса люкс и недвижимости в престижных районах имеет высокую стоимость, хотя количество сделок невелико, цены практически не снизились. Сектор туристической и курортной недвижимости начинает демонстрировать признаки восстановления.

То есть, по Вашему мнению, приемлемо ли развитие рынка недвижимости в 2023 году?

Рынок недвижимости Вьетнама фактически сформировался в 1993 году, когда был принят первый Закон о земле. Наблюдая за рынком недвижимости в течение 30 лет, я обнаружил, что каждые 10 лет цикл повторяется: трудности — восстановление — стабильность — рост. В частности, трудные времена часто приходятся на период, когда Национальное собрание рассматривало вопрос о принятии нового Закона о земле (1993, 2003, 2013). В зависимости от условий, каждый этап длится около 2–3 лет.

Этот сложный период рынка начался во втором квартале 2022 года и скоро закончится, поскольку в начале 2024 года Национальная ассамблея приняла Закон о земле (с поправками). В 2023 году рынок находится в сложном периоде «10-летнего цикла», но не снижается, не ухудшается, а достаточно стабилен, что является положительным моментом циклического закона.

В отличие от предыдущих поправок к Закону о земле, на этот раз Национальная ассамблея пересмотрела и Закон о жилье, и Закон о торговле недвижимостью, что позволит рынку недвижимости оправдать более активные темпы роста. Однако все три закона вступят в силу в начале 2025 года, поэтому в 2024 году рынок недвижимости по-прежнему будет развиваться по трем сценариям.

Каковы конкретно эти три сценария, сэр?

В первом сценарии, если все факторы не изменятся, рынок продолжит восходящий тренд, но медленно.

Второй сценарий заключается в том, что рынок сильно растет в моменты потрясений.

Третий сценарий, которого никто не хочет, но который всё ещё может реализоваться, заключается в падении рынка недвижимости в случае, если мировая экономика окажется в кризисе, мировая торговля сократится, иностранные инвестиции сократятся, внутреннее производство и деловая активность не восстановятся, а инвестиционный денежный поток на рынок, особенно банковские кредиты и корпоративные облигации, сократится. Но каким бы ни был сценарий, ситуация на рынке всё равно лучше, чем два года назад.

Из этих трех сценариев я склоняюсь ко второму сценарию, хотя правовая система функционирования рынка недвижимости в этом году не изменилась из-за недавно принятых Национальной ассамблеей Закона о земле, Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и Закона о жилье, которые вступят в силу только в 2025 году.

Почему вы так оптимистичны?

Осознавая особую важность рынка недвижимости в восстановлении и развитии экономики, с начала 2023 года правительство и премьер-министр издали ряд директивных и управленческих документов для синхронной реализации политики, задач и решений по устранению трудностей на рынке, особенно правовых и капитальных трудностей и проблем.

Недавно, в официальном письме 1376/CD-TTg (от 17 декабря 2023 года), Премьер-министр потребовал, чтобы министерства, ведомства и местные органы власти возложили на них ответственность за дальнейшую решительную, своевременную и эффективную реализацию решений, направленных на обеспечение безопасного, здорового и устойчивого развития рынка недвижимости. Министерства, ведомства и местные органы власти должны считать это одной из неотложных и важных задач, на решении которой необходимо сосредоточиться, исходя из принципа: на каком уровне находится проблема, на том уровне и должно быть её решение, ни в коем случае не избегая, не подталкивая, не боясь ошибок, не боясь ответственности.

Рабочая группа премьер-министра по рассмотрению, стимулированию и руководству устранением трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости, возглавляемая самим министром строительства, должна более решительно, сильно, всесторонне и оперативно руководить и устранять трудности и препятствия в юридических процедурах, ускорить ход реализации проектов в сфере недвижимости, особенно проектов жилищного строительства, крупных городских территорий и промышленных парков с сопутствующими эффектами; ускорить децентрализацию, выдачу разрешений и сокращение ненужных административных процедур; решительно решать вопросы, вызывающие трудности, неудобства и окольные пути решения, которые приводят к задержкам для людей и предприятий.

Но, сэр, рынок работает на основе спроса и предложения, разве одной политической решимости недостаточно?

Выпущен высший юридический документ, непосредственно касающийся рынка недвижимости. Правительство в срочном порядке завершает разработку руководящего указа. Решительность правительства и премьер-министра восстановила доверие бизнеса, инвесторов и населения, что является важным основанием для уверенности в скором восстановлении рынка.

Рынок недвижимости находится в рецессии с начала второго квартала 2022 года. Согласно «правилу 10 лет», период спада рынка составляет около 1,5–2 лет. Ко второму кварталу 2024 года он составит ровно 2 года, рынок стабилизируется и начнет развиваться.

Рынок функционирует по закону спроса и предложения. Что касается предложения, правительство приняло решение выделить 120 000 миллиардов донгов на строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период с 2021 по 2030 год, однако в настоящее время этот кредитный пакет используется крайне ограниченно. Чтобы увеличить предложение товаров для важнейшего сегмента рынка недвижимости, премьер-министр поручил министерствам и ведомствам разработать реальные решения для радикальной и эффективной реализации программы кредитования в размере 120 000 миллиардов донгов, направленной на льготное кредитование строительства социального жилья, жилья для рабочих, а также ремонта и реконструкции квартир.

Для стимулирования спроса премьер-министр поручил банковскому сектору разработать практические и эффективные решения по содействию кредитованию предприятий BBS; усилить руководство, побуждение и поддержку коммерческих банков, чтобы предприятия, проекты в сфере недвижимости и покупатели жилья могли легче получать доступ к источникам кредитования, оперативно решая проблемы с капиталом и денежными потоками.

Премьер-министр только что провёл конференцию с руководителями компаний, работающих в сфере недвижимости и производства, такими как Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat и другими, чтобы продолжить работу по устранению трудностей и препятствий. Это можно считать «конференцией Дьенхонг» для рынка недвижимости. Многие трудности и препятствия, связанные с механизмами, законностью, источниками капитала, спросом и предложением на рынке, будут устранены в кратчайшие сроки после этой конференции.

Источник