Компания Gamuda Land подвергается критике за преднамеренное невыполнение своих обязательств.

Công Luận•17/05/2023

Из-за отсутствия необходимых юридических документов и задержек с передачей объекта в рамках проекта Celadon City компания Gamuda Land вынудила многих своих клиентов расторгнуть контракты и потребовать компенсацию.

Недавно многие покупатели квартир в жилом комплексе А5, входящем в состав спортивно- жилого комплекса Тан Тханг (коммерческое название: Celadon City, расположен на участке № 39, лист 40, район Сон Ки, округ Тан Фу, Хошимин), пожаловались в газету «Журналисты и общественное мнение» на застройщика, компанию Gamuda Land Joint Stock Company, за невыполнение условий договора купли-продажи и непредоставление достаточных юридических документов для ответа на вопросы покупателей.

По словам некоторых покупателей, приобретавших квартиры в жилом комплексе Diamond Analta, они заключили договоры купли-продажи с застройщиком в период с середины 2019 года по конец 2020 года. Крайний срок сдачи, указанный в договоре, был назначен на второй квартал 2022 года, и с учетом допустимой задержки в 90 дней, компания Gamuda Land должна была передать квартиры покупателям к началу четвертого квартала 2022 года.

Компания Gamuda Land продает дома, в то время как проект Celadon City не имеет необходимых юридических документов, что создает трудности для клиентов в отстаивании своих прав (Рисунок 1). — Проект спортивного комплекса и жилого района Тан Тханг - Селадон Сити

Однако на тот момент компания Gamuda Land еще не завершила строительство. Лишь в январе 2023 года некоторые клиенты получили уведомления от Gamuda Land с требованием выполнить свои финансовые обязательства для передачи домов заказчику. Таким образом, застройщик задержал передачу примерно на четыре месяца, что привело к дальнейшим конфликтам между клиентами и застройщиком относительно условий договора купли-продажи.

В частности, согласно договору купли-продажи, подписанному между Gamuda Land и ее клиентами, статья 11.7a, которая предусматривает «Штрафы за задержку передачи», гласит, что если покупатель выполнил свои платежные обязательства в установленном порядке, но продавец не передает квартиру, продавец обязан выплатить проценты в размере 18% годовых от общей суммы платежей покупной цены, фактически полученных продавцом от покупателя, за каждый день задержки передачи, начиная с момента окончания допустимого периода задержки до даты уведомления о передаче, когда квартира готова к передаче в соответствии с договоренностью.

Кроме того, согласно пункту 11.7b договора, если продавец продолжает не передавать квартиру после истечения разрешенного срока задержки, стороны могут договориться о другой дате передачи, и продавец продолжит нести ответственность за просрочку передачи в течение этого периода. В качестве альтернативы покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор, и в этом случае будет применяться пункт 18.4 договора.

Компания Gamuda Land продает дома в проекте Celadon City до завершения всех юридических процедур, что создает трудности для клиентов в отстаивании своих прав (Рисунок 2). — Здания расположены в районе Diamond Alnata — жилой комплекс A5.

Статья 18.4 настоящего договора купли-продажи также предусматривает, что компания Gamuda Land обязана вернуть полученные от клиента денежные средства (за исключением процентов) и выплатить проценты за задержку передачи товара, рассчитанные на общую полученную сумму, начиная с момента окончания допустимого периода задержки и до даты вступления в силу уведомления о расторжении договора.

Кроме того, компания Gamuda Land также обязана выплатить штраф в размере 30% от покупной цены за нарушение договора, а также компенсацию за все фактические убытки, понесенные покупателем в результате нарушения договора продавцом.

На основании вышеизложенных четких условий группа клиентов не приняла задержку с передачей объекта и потребовала расторжения договора в соответствии с пунктом 11.7b и выполнения застройщиком своих обязательств в соответствии с пунктом 18.4. Кроме того, некоторые клиенты потребовали от Gamuda Land лишь уплаты штрафных процентов в размере 18% годовых от уже уплаченной суммы, как это предусмотрено условиями договора.

Компания Gamuda Land была оштрафована за неправомерное привлечение капитала, что привело к потере доверия клиентов и желанию расторгнуть договоры.

В ходе встреч, чтобы отстоять свои законные права, некоторые клиенты потребовали от компании Gamuda Land предоставить все юридические документы, касающиеся проекта, такие как свидетельство о праве на продажу и сдачу в аренду будущих жилых единиц, выданное Департаментом строительства города Хошимин, свидетельство о праве на приемочные испытания, документ об одобрении банковской гарантии и т. д.

После многочисленных диалогов эти просьбы и требования о защите своих прав так и не были полностью удовлетворены. Содержание договора ограничивается лишь признанием проблем без предоставления четкого решения. Поэтому некоторые люди выразили разочарование по поводу необходимости прилагать столько усилий для отстаивания своих прав, которые были четко указаны в договоре купли-продажи.

Компания Gamuda Land продает дома, в то время как проект Celadon City не имеет необходимой юридической документации, что создает трудности для клиентов в отстаивании своих прав (Рисунок 3). — Клиенты, купившие квартиры в жилых комплексах А5 и А6, неоднократно вели переговоры с застройщиком, но окончательного решения так и не было достигнуто.

Например, г-н П.Д.Т., клиент, заключивший 4 сентября 2020 года договор с компанией Gamuda Land на покупку квартиры в блоке P1 комплекса Diamond Alnata (A5a), заявил, что из-за нарушения застройщиком сроков сдачи объекта он утратил доверие к проекту и решил расторгнуть договор купли-продажи в соответствии с его условиями.

9 ноября 2022 года г-н Т. направил компании Gamuda Land уведомление о расторжении контракта, требуя от застройщика выполнения условий, согласованных в договоре купли-продажи. 18 ноября 2022 года г-н Т. продолжил направлять застройщику требование об оплате, требуя от Gamuda Land полной оплаты.

Вместо того чтобы выполнить права клиента, предусмотренные условиями договора, 5 декабря 2022 года компания Gamuda Land пригласила г-на Т. на встречу по поводу задержки передачи объекта и предложила ему акции и скидки на услуги. Однако г-н Т. не согласился на предложенные акции.

«Они не могут предлагать такие акции, чтобы уклониться от ответственности за задержку сдачи объекта. Я также просил застройщика предоставить юридические документы и копию подписанного гарантийного договора, но они этого не сделали. Из-за этих проблем с проектом и поведения застройщика я больше не хочу владеть этой квартирой», — сердито заявил г-н Т.

В качестве последней меры, после многочисленных безуспешных попыток отстоять свои права, г-н Т. недавно подал гражданский иск против застройщика Gamuda Land в Народный суд района Тан Фу, чтобы потребовать защиты своих законных прав.

Известно, что, хотя договоры купли-продажи квартир в блоках А5 и А6 спортивно-жилого комплекса Тан Тханг — проекта «Селадон Сити» были подписаны давно, только недавно, 8 мая, Департамент строительства города Хошимин выдал документ, разрешающий компании Gamuda Land продавать строящиеся жилые единицы.

Согласно данному документу, проекту разрешено продавать строящиеся квартиры: 160 квартир в корпусе А5 и 1153 квартиры в корпусе А6.

В связи с этим проектом, 13 апреля Народный комитет города Хошимин также издал решение о наложении административных санкций на компанию Gamuda Land за нарушение правил «Незаконного привлечения средств» в рамках вышеупомянутого проекта жилого комплекса A5. Компания Gamuda Land была оштрафована на 900 миллионов донгов и обязана вернуть незаконно привлеченный капитал.

Можно ли это расценить как преступление, квалифицируемое как «обман покупателей»?

Рассматривая дело с юридической точки зрения, адвокат Диеп Нанг Бинь, руководитель юридической фирмы Tinh Thong Law Office, считает, что для ведения бизнеса в сфере строительства жилья инвестор должен выполнить условия, установленные в статье 55 Закона о недвижимости 2014 года, прежде чем выставлять объект на продажу.

В частности, инвестор должен иметь следующие документы: свидетельство о праве пользования земельным участком, проектную документацию, утвержденные компетентным органом проектные чертежи, разрешение на строительство (при необходимости) и документы, подтверждающие завершение строительства соответствующей технической инфраструктуры в соответствии с графиком проекта; в случае строительства многоквартирных или многофункциональных жилых зданий необходимо иметь свидетельство о завершении строительства фундамента.

Перед продажей или сдачей в аренду строящихся жилых единиц застройщик обязан в письменной форме уведомить провинциальное агентство по управлению жилищным фондом о том, что жилые единицы соответствуют условиям продажи или сдачи в аренду.

«Таким образом, если разрешение на строительство не получено и условия продажи строящихся домов не соблюдены, инвестор, заключающий договоры купли-продажи с покупателями, действует против закона. Это деяние может повлечь за собой уголовное преследование за обман покупателей, если после расследования следственный орган установит наличие достаточных оснований для квалификации преступления как такового».

«В соответствии с положениями пункта 1 статьи 198 Уголовного кодекса 2015 года, с поправками и дополнениями 2017 года, обман покупателей может пониматься как купля-продажа товаров или оказание услуг, при которых взвешивание, измерение, подсчет или расчет товаров или услуг являются мошенническими, или используются другие обманные методы в процессе купли-продажи для получения незаконной прибыли», — проанализировал юрист Диеп Нанг Бинь.

И наоборот, если деяние, связанное с обманом клиентов, не соответствует элементам, составляющим преступление, связанное с обманом клиентов, как это предусмотрено Уголовным кодексом 2015 года, то нарушитель будет подвергнут административным санкциям, предусмотренным статьей 61 Указа 98/2020/ND-CP, с максимальным штрафом в размере 20 000 000 донгов.

Кроме того, в случае повторных нарушений или рецидива, у нарушителя может быть отозвана лицензия на ведение бизнеса, свидетельство о праве на ведение бизнеса или профессиональное свидетельство на срок от 1 до 3 месяцев, либо его деятельность может быть приостановлена на срок от 1 до 3 месяцев.

Кроме того, многие клиенты также выразили обеспокоенность по поводу того, будут ли их договоры купли-продажи с Gamuda Land признаны недействительными, поскольку застройщик подписал договоры до выполнения условий продажи, и будут ли их права защищены в соответствии с этими договорами.

По этому вопросу адвокат Диеп Нанг Бинь заявил, что, основываясь на статьях 123–129, статье 407 и статье 408 Гражданского кодекса 2015 года, гражданские договоры недействительны в восьми случаях: договоры недействительны из-за нарушения правовых запретов или общественной морали; договоры недействительны из-за фальсификации; договоры недействительны из-за заключения и исполнения несовершеннолетними, лицами, не обладающими правоспособностью, лицами, испытывающими трудности в понимании и контроле своих действий, или лицами с ограниченной правоспособностью; договоры недействительны из-за ошибки; договоры недействительны из-за обмана, угроз или принуждения; договоры недействительны из-за непонимания и отсутствия контроля со стороны учредителя над своими действиями; договоры недействительны из-за несоблюдения формальных требований; и договоры недействительны из-за невозможности исполнения предмета договора.

Следовательно, если выполняется хотя бы одно из вышеперечисленных условий, договор может быть признан недействительным. Однако существует два типа недействительных договоров: полностью недействительные договоры и частично недействительные договоры.

«В случае полной недействительности договора стороны обязаны восстановить его первоначальное состояние и вернуть друг другу полученное. Если возврат товара в натуральной форме невозможен, он должен быть осуществлен в денежной форме, за исключением случаев конфискации имущества, плодов или прибыли в соответствии с законом. В случае частичной недействительности договора оставшаяся действительная часть продолжает исполняться сторонами».

«Если условия контракта по этому проекту, такие как: штраф для продавца за задержку сдачи объекта в размере 18% в год; продавец обязан компенсировать 30% в случае расторжения контракта покупателем из-за задержки сдачи объекта, по-прежнему остаются в силе, то сторонам необходимо выполнить сделку в точности так, как было оговорено», — проанализировал юрист Диеп Нанг Бинь.

В ответ на обращения читателей, газета «Журналисты и общественное мнение» также направила вопросы инвестору, компании Gamuda Land, с целью прояснить представленную информацию и узнать о мерах, которые инвестор предпримет в будущем для защиты прав клиентов в соответствии с подписанным контрактом. Однако, несмотря на то, что информация и вопросы были отправлены несколько дней назад, компания Gamuda Land до сих пор не ответила на них.

Джиа Нгуен - Ле Фонг

Согласно информации на веб-сайте Gamuda Land, это подразделение по развитию недвижимости компании Gamuda Berhad, ведущей малазийской строительной и инфраструктурной группы. Обладая более чем 25-летним опытом в сфере городского и высотного строительства, Gamuda Land построила 12 городских комплексов и 9 крупных интегрированных высотных проектов в Малайзии, Сингапуре, Вьетнаме и Австралии, общая валовая стоимость которых (GDV) превышает 5,5 миллиардов долларов США.
Компания Gamuda Land, вышедшая на вьетнамский рынок в 2007 году, в настоящее время инвестирует в два городских района: Gamuda City, комплекс площадью 274 гектара в районе Хоангмай города Ханой , и Celadon City, комплекс площадью 82 гектара в районе Танфу города Хошимин.
Кроме того, компания Gamuda Land недавно представила проект Elysian по адресу: улица Ло Лу, 170 (район Чыонг Тхань, 9-й район, округ Тху Дык, Хошимин) в качестве своего второго проекта в Хошимине. Это жилой комплекс, разработанный с учетом развития транспортной инфраструктуры района, занимающий площадь 3 гектара и включающий около 1400 квартир.

Источник