Цены на квартиры в Ханое прошли пик, домовладельцы сокращают прибыль, а не убытки, раскрывая самый дорогой проект социального жилья

Комментарии к «игровой площадке» инвесторов в 2025 году, цены на квартиры в Ханое , прошедшие пик, самый дорогой проект социального жилья в столице, правила выдачи красных книг за земли, предоставленные в пользование на долгие годы без планирования... — последние новости рынка недвижимости.

К концу 2024 года цены на квартиры в Ханое и Хошимине будут довольно высокими. Если вы инвестируете в квартиры в этих двух городах для сдачи в аренду, стоимость аренды по сравнению с ценой покупки будет не очень привлекательной, несмотря на высокий спрос на аренду жилья. (Фото: Джиа Тхань)

«Игровая площадка» для инвесторов в 2025 году

Г-н Ву Кыонг Кует, генеральный директор компании Dat Xanh Mien Bac, проанализировал, что к концу 2024 года цены на квартиры в Ханое и Хошимине будут довольно высокими. Если инвестировать в аренду квартир в этих двух городах, то стоимость аренды по сравнению с ценой покупки будет не очень привлекательной, несмотря на высокий спрос на аренду жилья.

Между тем, на рынке квартир в провинции весьма разумные цены на аренду и покупку.

Г-н Кует оценил, что земельный сегмент в Ханое и Хошимине довольно дорогой. Однако стоимость земли в провинциях-спутниках этих двух городов в последнее время существенно не выросла, всего на 5–10%, поэтому цена всё ещё остаётся разумной.

Поэтому лидеры Dat Xanh Mien Bac считают, что земля в провинциях по-прежнему останется хорошим инвестиционным сегментом в 2025 году.

Кроме того, г-н Кует ожидает, что рынок курортной недвижимости в 2025 году будет активно восстанавливаться, поскольку число иностранных туристов во Вьетнаме в 2024 году превысит 17 миллионов. По его словам, некоторые рынки курортной недвижимости на Фукуоке, Нячанге, Куангнине и т.д. также улучшится.

Таунхаусы в Ханое и Хошимине по-прежнему имеют высокие цены, в то время как спрос на аренду существенно не изменился.

«В 2025 году я не ожидаю многого от сегмента таунхаусов в Ханое и Хошимине; но в провинциях, особенно там, где много промышленных парков, цены в 2024 году не вырастут, поэтому изменений будет больше, чем в крупных городах», — сказал г-н Кует.

Г-н Кьет отметил, что при инвестировании в 2025 год инвесторам следует обращать внимание на ценовой фактор, не следует поддаваться влиянию «эффекта толпы» и думать, что цены на недвижимость всегда будут расти, даже если высокие цены продолжат расти.

«С учётом цен в крупных городах, это будет уже не „игровая площадка“ для инвесторов, а „игровая площадка“ для людей с реальными потребностями в жильё и долгосрочных инвесторов. Вкладываться в краткосрочные спекуляции в крупных городах будет очень рискованно».

При инвестировании необходимо обращать внимание на сегмент недвижимости, который создаёт устойчивый денежный поток в будущем. В то же время, необходимо изучать недвижимость в промышленных городах, особенно в провинциях с крупными иностранными инвестициями, таких как Бакнинь, Бакзянг, Хайфон или Биньзыонг, Лонган , Донгнай... Однако, что ещё важнее, необходимо обращать внимание на юридические вопросы. Если вы жадничаете до низких цен и инвестируете в проекты, не имеющие достаточной юридической документации, это будет очень опасно», — предупредил г-н Кует.

Между тем, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, отметил, что в 2025 году цены на недвижимость в малоэтажном и многоэтажном строительстве в крупных городах, таких как Ханой, не будут столь резко расти, как раньше. Цены на вторичную продукцию будут колебаться не так сильно, цены на первичную продукцию вырастут только из-за роста производственных затрат.

«В последние два месяца прошлого года рынок продемонстрировал явные признаки охлаждения: цены на вторичную недвижимость, такую ​​как квартиры, снизились на 200–500 миллионов донгов, а также на малоэтажные дома. В связи с этим снижением цен спрос на инвестиции в квартиры и малоэтажные дома стал ниже. Профессиональные инвесторы, как правило, переходят на провинциальные рынки с удобной транспортной инфраструктурой, связанной с Ханоем, промышленными парками и высокой плотностью населения», — оценил г-н Чунг.

По словам генерального директора SGO Homes, земельный сегмент по-прежнему остаётся весьма привлекательным для инвесторов. В краткосрочной перспективе (примерно 2-3 года) земля остаётся наиболее эффективным инструментом инвестирования.

Кроме того, инвесторов также привлечет сегмент квартир в высотных зданиях в провинциях, цены на которые варьируются от 2 до 3 миллиардов донгов.

Темпы освоения вновь открытых проектов замедлятся.

По словам председателя Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама Нгуена Ван Диня, жилые проекты, открытые в 2025 году, по-прежнему будут привлекать внимание, будут активно продаваться и будут хорошо освоены, но темпы освоения, вероятно, замедлятся. Сегмент апартаментов продолжит доминировать на рынке ликвидности.

Однако, по словам г-на Диня, ликвидность квартир по-прежнему будет сосредоточена в крупных городских проектах. Спрос на жилье, особенно инвестиционный, продолжит смещаться в пригороды, провинции и города второго и третьего уровня, где цены ниже и есть больше возможностей для роста в будущем.

Обзор рынка показывает, что после периода «горячего» роста цены на квартиры — самый востребованный товар в Ханое — с конца 2024 года и по настоящее время несколько снизились. Покупательная способность несколько замедлилась, и цены продажи также немного снизились для домовладельцев, которым необходимо быстро продать недвижимость. Те, кто ранее инвестировал в квартиры, согласились снизить процент от продажи, поскольку полученная прибыль была довольно высокой после периода, когда цены на квартиры выросли на несколько десятков процентов.

В настоящее время цены на квартиры в Ханое, как правило, остаются на прежнем уровне или немного снижаются по сравнению с пиковым периодом. Объём сделок также значительно снизился по сравнению с периодом до ноября 2024 года. Согласно исследованию Batdongsan.com.vn, в проекте Vinhomes Smart City на вторичном рынке в ноябре 2024 года цены на квартиры-студии обычно составляли от 2 до 2,2 млрд донгов за квартиру, но с декабря 2024 года и по настоящее время, когда некоторым домовладельцам необходимо срочно продать квартиру, цена предложения колеблется от 1,98 до 2 млрд донгов за квартиру...

Аналогичное явление наблюдалось и в некоторых других проектах. Однако риелторы утверждают, что при такой цене владелец продаёт недвижимость с прибылью, а не с убытком.

Предложение жилой недвижимости в 2025 году продолжит расти, примерно на 10% по сравнению с 2024 годом; многие проекты уже решили свои проблемы и будут повторно реализованы в 2025 году; многие проекты также планируются к «запуску», чтобы воспользоваться возможностями восстановления рынка.

Ожидается, что предложение недвижимости по-прежнему будет в основном обеспечиваться крупными городскими районами северных провинций и городами крупных инвесторов. При этом сегмент квартир, в основном с ценой от 50 млн донгов за м² и выше, продолжает лидировать на рынке.

Несмотря на рост предложения, оно всё ещё недостаточно по сравнению со спросом. Поскольку оно поступает в основном от крупных городских проектов крупных инвесторов, цена продажи по-прежнему «закреплена» на высоком уровне. При этом вторичный уровень цен также будет расти медленнее, с меньшим приростом – от 7 до 10% по сравнению с 2024 годом.

Причина в достаточно высоком текущем уровне цен. Замедление роста рынка также обусловлено тем, что многие старые квартиры, не имеющие инфраструктуры и коммуникаций, имеют слишком высокую трансфертную стоимость по сравнению с их фактической стоимостью.

Ожидается, что самый дорогой проект социального жилья в Ханое обойдется в 25 миллионов донгов за м2.

Цена продажи социального жилья в коммуне Тан Чиеу, округ Тхань Чи (Ханой), предварительно оценивается в 25 миллионов донгов за квадратный метр. В случае одобрения это будет самая высокая цена на социальное жилье в истории Ханоя.

Указанная цена была объявлена ​​Департаментом строительства Ханоя только после начала строительства проекта в конце прошлого года.

Инвестором проекта выступает консорциум, состоящий из Корпорации по развитию городской инфраструктуры (Udic), Акционерной компании по строительству электро- и водоснабжения Ханоя (Haweicco) и Акционерной компании по жилищному строительству и развитию Ханоя (DAC). Проект реализуется на участке №1 нового городского района Хадинь, коммуны Танчиеу (коммерческое название Udic Eco Tower).

По данным Департамента строительства, предполагаемая цена продажи квартир в этом проекте социального жилья составляет около 25 миллионов донгов за м². С учётом указанной цены, квартира площадью 70 м² в этом проекте стоит около 1,75 миллиарда донгов.

Предполагаемая стоимость аренды составляет около 150 000 донгов за м² в месяц. Предполагаемая стоимость аренды квартиры площадью 70 м² составляет 10,5 млн донгов в месяц.

Стоимость аренды составляет 390 000 донгов/м2/месяц, ожидается, что за квартиру площадью 70 м2 придется платить 27,3 млн донгов/месяц.

Департамент строительства заявил, что официальная цена будет объявлена ​​инвестором после оценки государственным агентством по управлению в соответствии с нормативными актами.

Ожидаемое время приема заявок на приобретение социального жилья в проекте — четвертый квартал 2025 года.

До 2023 года цена продажи социального жилья в столице колебалась в пределах 13–17 млн ​​донгов за квадратный метр. В случае одобрения это будет самая высокая цена на социальное жилье в истории Ханоя.

Ранее, отвечая на мнение избирателей о высокой стоимости социального жилья по сравнению с доходами большинства работников, особенно имеющих низкие доходы, Минстрой заявил, что для упрощения процедуры определения цен на социальное жилье Законом о жилье 2023 года установлено, что цена продажи определяется на основе расчета всех затрат на возмещение инвестиционного капитала, направленного на строительство жилья.

Выкупная цена аренды определяется как продажная цена и не включает в себя плату за содержание жилья, уплачиваемую арендатором в соответствии с положениями Жилищного закона. Арендная плата согласовывается инвестором и арендатором. В случае использования инвестором цены, выбранной по результатам торгов, переоценка продажной цены и выкупной цены аренды социального жилья не требуется.

По данным Министерства строительства, статья 85 предусматривает льготы для инвесторов в социальное жилье, такие как освобождение от платы за пользование землей, арендной платы за землю, налоговые льготы в соответствии с налоговым законодательством, инвесторы имеют право на 10% прибыли, им выделяется земельный участок или коммерческая площадь, и они не должны учитывать ее в ценах на социальное жилье.

«Эти правила способствуют поощрению и продвижению инвестиций и развития социального жилья, а также обеспечению умеренных цен на социальное жилье, чтобы малообеспеченные должностные лица, рабочие и служащие могли приобретать жилье и стабилизировать свою жизнь», — подчеркнули в Министерстве строительства.

Положение о порядке предоставления красных книг на земельные участки, предоставленные в пользование на долгие годы без планирования

На момент самовольного отвода земли в 1996 году никакого планирования не было, но к 2024 году, если он не соответствует планировке, можно ли выдать сертификат на право пользования землей?

По данному вопросу Министерство природных ресурсов и экологии имеет следующие комментарии:

Пункт 2 статьи 140 Закона о земле 2024 года В случаях, когда домохозяйства и лица используют землю, предоставленную без соответствующего разрешения, и землю, которая использовалась с 15 октября 1993 года по 1 июля 2004 года, и в настоящее время подтверждено Народным комитетом коммуны, где расположена земля, что у них нет споров, в соответствии с районным планированием землепользования или генеральным планированием или планированием зонирования или планированием застройки или сельским планированием, им будет выдано Свидетельство о праве пользования землей и владении активами, прикрепленными к земле (Красная книга) в соответствии с положениями пунктов 3 и 6 статьи 138 настоящего Закона.

Соответственно, для занесения в Красную книгу используемый земельный участок должен соответствовать одному из пяти вышеперечисленных типов планировки.

«На основании вышеуказанных нормативных актов, в случаях, когда в 1996 году отвод земельного участка не был предусмотрен полномочиями и не было планирования, а к 2024 году он не будет соответствовать планированию, он не будет подлежать рассмотрению на предмет выдачи красной книги в соответствии с положениями статьи 140 Закона о земле», — проинформировали в Министерстве природных ресурсов и экологии.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html