Строящаяся территория в районе 7 (Хошимин) - Фото: QUANG DINH
Дисбаланс между спросом и предложением делает «мечту» остепениться для многих людей все более недостижимой...
А для исправления дисбаланса между спросом и предложением на недавнем заседании, посвященном ситуации на рынке недвижимости, Постоянный правительственный комитет поручил Министерству строительства , Государственному банку, а также соответствующим министерствам и местным органам власти реализовать ряд решений по устранению препятствий, таких как создание земельных фондов, исследование среднесрочных кредитных пакетов, стабильные процентные ставки для проектов коммерческого жилья по приемлемым ценам и кредитные пакеты для молодых людей, которые могут брать кредиты на покупку жилья.
В то же время мы должны строго контролировать инфляцию цен и создать виртуальную лихорадку для контроля цен на жилье.
Цены на жилье растут «стремительно»
По данным Министерства строительства, в первые месяцы 2025 года на рынке недвижимости будет наблюдаться множество улучшений: объемы предложения и сделок купли-продажи недвижимости увеличатся по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Однако предложение все еще ограничено, не удовлетворяет рыночный спрос, структура продукта не сбалансирована, не хватает жилья, подходящего для нужд рабочих и молодежи; избыток вилл, малоэтажных домов; цены на недвижимость и жилье не соответствуют возможностям нуждающихся. Спекуляция, манипуляция, ценовая инфляция и нарушение рынка все еще существуют.
В Хошимине большинство проектов, выставленных на продажу с конца прошлого года по второй квартал этого года, были сосредоточены в сегменте элитных и роскошных апартаментов с ценами от 100 до 150 млн донгов за м², а в центральном районе они еще выше.
Согласно исследованию Tuoi Tre в восточной части Хошимина, квартиры в новых проектах в городе Thu Duc City предлагаются покупателям по ценам свыше 100 млн донгов/м². Некоторые проекты в районе перекрестка An Phu (Thu Duc) предлагают цены до 120–150 млн донгов/м².
В южной части города, в районах Биньчань и Нябе, проекты продаются покупателям по ценам от 64 до 80 млн донгов/м².
Только в районе 1 лишь в нескольких многоквартирных домах в «корзине покупок» все еще есть квартиры, но цена продажи составляет от 200 до 300 миллионов донгов/м², а в некоторых местах до 400–500 миллионов донгов/м².
Не только на первичном рынке, но и на рынке старых квартир цены по-прежнему заоблачные. Есть даже проекты, которые работают уже почти десять лет, но цена продажи квартир удвоилась, и в настоящее время они торгуются по цене 4-5 млрд донгов за квартиру.
По данным маркетинговых исследовательских подразделений, стоимость доступных квартир в пригородных районах Хошимина колеблется в пределах 45-55 млн донгов/м2. По этой цене квартира площадью 50 м2 также стоит около 2,2 млрд донгов.
Многоквартирные дома вдоль улицы Во Нгуен Зиап, город Тху Дык, Хошимин - Фото: КУАН ДИНЬ
В Ханое цены на жилье «головокружительно» выросли со второй половины 2024 года и по сей день, коммерческие квартиры стоимостью менее 50 млн донгов/ м2 практически исчезли, даже в районах за пределами кольцевой дороги 3.
На торговой площадке по продаже недвижимости в районе Нам Ту Лием (инвестор открывает проект для продажи в районах Хынг Йен , Ханой, включая: Донг Ань, Зя Лам и Нам Ту Лием), несмотря на будний день, полно машин, мотоциклов брокеров и людей, приехавших посмотреть на модель дома.
Согласно исследованию, проведенному в районе Нам Ту Лием, инвесторы выставляют на продажу некоторые проекты коммерческих квартир по ценам от 120 до 160 миллионов донгов за м2 .
Г-жа Минь Хуонг, брокер по недвижимости, сказала, что в Нам Ту Лием больше нет квартир дешевле 50 миллионов донгов/м2. Проект рядом с улицей Ле Куанг Дао также предлагает цены 120–150 миллионов донгов/ м2 , без учета налога на добавленную стоимость и платы за обслуживание.
Квартиры с красивым видом стоят около 150 миллионов донгов/ м2 . Трёхкомнатная квартира площадью около 100 м2 также имеет цену в диапазоне от 13 до 15 миллиардов донгов.
Кроме того, некоторые квартиры, сданные в эксплуатацию в районе Тхань Суан (Ханой), выставлены на продажу брокерами по цене 74 млн донгов/ м2 , а квартиры в коммерческом жилом комплексе на улице Фам Ван Донг (Бак Ту Лием) также предлагаются по цене 67 млн донгов/ м2 .
Цены на жилье растут из-за процедурных трудностей
В беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Хоанг Минь, заместитель генерального директора Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, сказал, что цены на жилье в крупных городах, таких как Хошимин, слишком высоки, отчасти из-за перегруженности административных процедур.
Возьмем в пример бизнес-проект, который находится в разработке с 2018 года, но «застрял» на процедурных стадиях, в результате чего ожидаемая цена дома выросла как минимум вдвое по сравнению с первоначальной ценой.
Г-н Минь отметил, что проект компании в районе 8 изначально был выведен на рынок по цене 26–28 млн донгов/м² до 2020 года.
Однако из-за юридических проблем проект был временно приостановлен до настоящего момента, в результате чего компания понесла дополнительные банковские проценты в размере более 51 млрд донгов, не говоря уже о многих других финансовых расходах, которые также возросли.
Таким образом, если проект будет реализован и открыт для продажи в этом году, коммерческая сторона также планирует пересчитать цену продажи как минимум вдвое, поскольку помимо финансовых затрат увеличатся и другие расходы, такие как строительные материалы, затраты на строительство, коммерческие расходы...
«Если бы процедуры не были сложными, мы бы быстро строили, быстро продавали, и люди бы обосновались в домах на 4–5 лет. Но теперь, когда проект развивается медленно, эти финансовые расходы в конечном итоге будут добавлены к стоимости продажи, и покупателям жилья придется их нести, из-за чего цена на жилье окажется не такой низкой, как хотелось бы людям и компаниям», — пояснил г-н Минь.
По словам г-жи Дуонг Тхань Туй, вице-президента Trung Thuy Group, в проектах по строительству квартир стоимость земли составляет всего 30%, финансовые затраты составляют 30%, если проект будет завершен в течение трех лет, а расходы на строительство ранее составляли всего 15%, но теперь выросли до 20–25%.
По ее словам, это «жесткие» затраты, поэтому если проект затянется из-за юридических процедур, что приведет к задержкам, то если его продлят на четыре года, то финансовые затраты увеличатся на 40% и более, а значит, финансовые затраты также «раздуются».
Доступного жилья не будет, если стоимость земли будет высокой, а расходы на финансирование будут со временем увеличиваться, как это происходит во многих жилищных проектах.
Разделяя ту же точку зрения, г-н Тран Кхань Куанг - директор компании Viet An Hoa - сказал, что наиболее важным фактором для того, чтобы цены на недвижимость были доступными, являются низкие цены на землю. Стоимость строительных материалов не сильно влияет на общую цену недвижимости.
Для квартиры площадью 50 м² стоимостью 5 млрд донгов в центре Хошимина материальные затраты составляют всего около 1 млрд донгов, что составляет небольшую часть — около 15–20% от цены продажи.
Люди завершают строительство дома в районе Бинь Тхань, Хошимин - Фото: HUU HANH
Нужна помощь владельцам жилья впервые
Компании и эксперты сходятся во мнении, что для преодоления дефицита необходимы решения по быстрому увеличению предложения жилья, особенно в сегменте доступного жилья.
Кроме того, должна быть разработана политика поддержки впервые приобретающих жилье, независимо от возраста, при этом наиболее очевидной формой поддержки должна стать политика процентной ставки.
Учитывая тот факт, что земельных фондов в центральных районах Ханоя и Хошимина не хватает, г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, заявил, что необходимо планировать и резервировать земельные фонды в пригородных районах двух городов для развития доступного жилья.
В ближайшей перспективе приоритет следует отдать земельным участкам с доступной транспортной инфраструктурой, соединяющей центры двух городов, для строительства доступного жилья.
В остальных районах планирование земельных участков под доступное коммерческое жилье необходимо синхронизировать с инвестициями в транспортную инфраструктуру, чтобы создать место для проживания людей.
Кроме того, для развития доступного жилья необходима конкретная стратегия, в рамках которой правительству необходимо совместно с местными органами власти спланировать развитие доступного жилья для людей в провинциях, граничащих с Ханоем и Хошимином.
Г-н Нгуен Хоанг Минь заявил, что если государственные органы быстро устранят трудности в юридических процедурах, предприятия вскоре начнут строительство, проекты позволят сократить финансовые затраты и снизить расходы, из которых складывается цена на жилье.
Между тем вице-президент Trung Thuy Group заявил, что необходимо скорректировать стоимость земли и финансовые затраты, при этом государство может скорректировать стоимость земли, составив около 20% вместо нынешней стоимости земли в размере до 30%.
В частности, можно продвигать нефинансовые меры (которые по сути являются финансовыми решениями) путем ускорения процедур, избегая перехода проектов в стадию медленной реализации.
Например, вместо финансовых затрат в размере 30% в течение трех лет государство должно сопровождать бизнес, чтобы он прошел этапы всего за один год, тогда финансовые затраты также сократятся до всего лишь 10%.
«Если мы сможем сделать две вышеуказанные вещи, то станет ясно, что резкое сокращение расходов на разработку проектов повлияет на цены на жилье. Тогда предприятия смогут сохранить приемлемую норму прибыли, в то время как цены на жилье снизятся, а людям будет легче к нему добраться», — добавила г-жа Туй.
Необходимо быстро решить административные процедуры, чтобы сократить финансовые издержки для бизнеса. На фото: площадь недвижимости на улице Нгуен Хыу Тхо (Нябе, Хошимин) - Фото: TU TRUNG
* Г-н Нгуен Куок Хиеп (Председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков):
Покупатель получает то, что заслуживает.
Рынок недвижимости переживает ситуацию, когда «цены на землю гонятся за ценами на жилье, а цены на жилье гонятся за ценами на землю», создавая порочный круг цен, который в конечном итоге приводит к страданиям покупателей. Частично причина этой ситуации заключается в плавании, которое приводит к росту цен на землю, с высоким риском оказаться среди самых высоких в мире.
В одном и том же проекте всего несколько месяцев между предыдущим и следующим решением о выделении земли могут привести к росту цены на 20%, что необоснованно и приведет к росту цены продажи дома.
Поэтому пришло время властям вмешаться, чтобы гармонично управлять и контролировать цены на землю.
Кроме того, административные процедуры, такие как оценка земли, также приведут к дополнительным финансовым расходам предприятий, таким как проценты или дополнительные расходы на землю, достигающие десятков или даже сотен миллиардов донгов. Все эти расходы добавляются к цене продажи.
Для контроля цен на жилье необходимо в ближайшее время создать механизм государственного управления ценами на землю, избежать текущей плавающей ситуации и оперативно урегулировать административные процедуры, чтобы сократить финансовые издержки бизнеса.
* Доктор Нгуен Куок Хунг (вице-президент и генеральный секретарь Ассоциации банков Вьетнама):
Льготные кредитные пакеты должны быть выданы правильным субъектам
Добавление среднесрочного кредитного пакета со стабильными процентными ставками для доступных жилищных кредитов для молодых людей на покупку жилья — это правильная политика.
Но чтобы этот кредитный пакет был по-настоящему эффективным, необходимо проанализировать, покупают ли нынешние покупатели жилья на рынке для проживания или для инвестиций или спекуляций.
Большинство текущих транзакций — это инвесторы, покупающие и продающие инвесторам. Если эта ситуация не контролируется, кредиты не дойдут до нужных людей с реальными потребностями в покупке жилья.
Кроме того, необходимо четко определить бенефициаров кредитного пакета, критерии и стандарты заимствования капитала. В идеале этот кредитный пакет должен быть предназначен только для впервые покупающих жилье.
Подходят коммерческие дома стоимостью 35–40 млн донгов/м2.
По словам г-на Нгуена Ван Диня - вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, доступное коммерческое жилье - это тип жилья, который могут купить люди со средним и низким доходом. Таким образом, тип доступного коммерческого жилья будет варьироваться от 35 до 40 миллионов донгов/м2.
По расчетам Министерства строительства, текущая удельная цена строительства 1 м2 многоквартирных домов составляет около 20 млн донгов/м2, поэтому при цене продажи 35–40 млн донгов инвесторы получили прибыль.
Что касается стоимости земли в текущей структуре цен на квартиры, то она обычно составляет 20-25% от структуры цен на квартиры в районах за пределами центра Ханоя. Для проектов в центральном районе стоимость земли может увеличиться до 50% от структуры цен.
Рынок недвижимости Ханоя - Фото: NAM TRAN
Беспокойство о том, что у вас нет возможности купить дом
Мечта остепениться становится все более недостижимой для миллионов людей, особенно для молодежи и людей со средним достатком в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин.
Цены на жилье, которые и так были высокими, продолжают расти «стремительно», в то время как доходы трудящихся «медленно растут», что «разрушило» планы многих офисных работников и государственных служащих по «владению жильем».
«Я работаю судебным приставом в округе, а моя жена работает нотариусом. Мы накопили немного денег, но при нынешних высоких ценах на жилье у нас с женой больше нет возможности купить дом. Мы вложили заработанные деньги, но в настоящее время наша семья все еще снимает дом», — сказал Хоанг Ван Минь (40 лет, из Тханьхоа).
Г-жа Нгуен Ту Транг (34 года, из Фу Тхо) сказала, что после более чем 10 лет сбережений у нее появились деньги, но после обследования оказалось, что их все равно недостаточно, чтобы купить квартиру площадью около 30 квадратных метров.
«Я холостяк и хочу купить квартиру, но, посмотрев цены, я понял, что хорошая квартира обойдется примерно в 2 миллиарда донгов. Мне пришлось снять дом, потому что квартира площадью 30 м2 в городской местности стоит всего около 8 миллионов донгов в месяц», — поделился Транг.
По словам эксперта Ассоциации недвижимости Вьетнама, на рынке недвижимости наблюдается дефицит доступных квартир, поэтому инвесторы продают свой товар по высоким ценам.
Большинство покупателей жилья в последнее время являются инвесторами, чей менталитет заключается в покупке домов и ожидании роста цен для получения прибыли, поэтому цены на жилье на рынке не являются реальными.
Причины роста цен на недвижимость, такие как стоимость земли, стоимость строительных материалов, проценты по кредитам - Фото: TU TRUNG
Сокращение процедур, сокращение расходов на инвестиции в жилье
Одним из важных решений в заключении Постоянного правительственного комитета по содействию развитию рынка недвижимости в безопасном, здоровом и устойчивом направлении является усиление децентрализации, делегирование полномочий и минимизация административных процедур.
Параллельно с просьбой рассмотреть и прояснить причины роста структуры цен на недвижимость, такие как стоимость земли, стоимость строительных материалов, процентная ставка по кредитам...; Постоянный правительственный комитет также поручил министерствам, ведомствам и местным органам власти сосредоточиться на минимизации ненужных и дублирующих административных процедур и немедленно устранить сложные требования к оформлению документов и записей.
Обеспечить сокращение как минимум 30% времени обработки и 30% расходов на соблюдение административных процедур. В частности, провести исследование с целью сокращения процедур утверждения инвестиционной политики, оценки проектов, проектирования, особенно процедур лицензирования строительства, проверки приемочных работ, сократить предварительную проверку и увеличить последующую проверку.
Кроме того, это решение позволит увеличить предложение, снизить цены и развить разнообразные сегменты недвижимости для удовлетворения реальных потребностей в жилье, особенно для людей с низким и средним доходом.
В частности, правительству необходимо провести исследования и разработать политику поддержки молодежи и людей с реальными жилищными потребностями, расширить доступ к жилью и содействовать реализации права на жилище, предусмотренного Конституцией.
Госбанку предписано сосредоточиться на руководстве и побуждении банков к участию в программе льготного кредитования на сумму 120 000 млрд донгов. Наряду с этим министерствам и ведомствам поручено провести исследование и предложить модель «Центра операций с недвижимостью и правами землепользования, управляемых государством» на электронной платформе.
Это будет система, которая интегрирует все этапы от транзакций, нотариального заверения, налогов, регистрации... аналогично сделкам с ценными бумагами. Эта модель обеспечит прозрачность информации, предотвратит инфляцию цен, налоговые потери и мошенничество на рынке.
Источник: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
![[Морские новости] Wan Hai Lines инвестирует 150 миллионов долларов в покупку 48 000 контейнеров](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/20/c945a62aff624b4bb5c25e67e9bcc1cb)
![[Инфографика] Партийный комитет Министерства культуры, спорта и туризма: Итоги семестра 2020 - 2025 гг.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/22/058c9f95a9a54fcab13153cddc34435e)
Комментарий (0)