Сделки с недвижимостью с использованием кредитных договоров: Покупатели сожалеют! (Последняя статья)

Рынок недвижимости уже пережил свою «горячую» фазу. Тем не менее, сделки с недвижимостью, совершаемые с использованием кредитных договоров, всё ещё существуют, и последствия этого не решаются в одночасье. Поэтому, прежде чем Государственное агентство по управлению ещё больше ужесточит законодательство, гражданам следует тщательно изучить условия кредитного договора, прежде чем подписывать договор о сделке с недвижимостью, чтобы не попасть в «дилемму».

Сделки с недвижимостью с использованием кредитных договоров: Покупатели полны сожалений! (Часть 1) — Из «горячей точки» Плана этажа 584

Сделки с недвижимостью по кредитным договорам: Покупатели сожалеют! (Часть 2) – «Ловушка» сотрудничества или мобилизации капитала

Покупателям следует изучить и выбрать недвижимость с чётким юридическим статусом и проверенными инвесторами (на фото: городской округ Сюаньхынг, район Куангтханг, город Тханьхоа ). Фото: PV

«Ручкой падает, курица умирает».

Вернёмся к истории г-жи Л.Д. – покупательницы, купившей землю в MBQH 2125, фаза 2. Г-жа Л.Д. рассказала: «После «договора купли-продажи» с владельцем земли я отправилась оформлять перевод кредитного договора в компанию. Перед подписанием договора я не изучала юридические аспекты проекта, особенно информацию о продукте, который я собиралась купить (сырой дом), а просто думала, что покупаю участок земли. Я не знала, насколько ценна процедура оформления кредитного договора для права покупки этого продукта. Когда инвестор объявил, что мне нужно срочно построить дом, я достала договор, чтобы перечитать его; заодно я узнала о положениях закона и обнаружила, что сделки по кредитным договорам очень рискованны. Теперь, находясь в «пассивной» позиции, моя семья должна была выполнять просьбу инвестора».

«Если внимательно изучить информацию об условиях купли-продажи будущего жилья, а также о законности кредитного договора и связанных с ним сложных процедурах, то не только я, но и многие люди не будут покупать землю в таком виде, а будут искать участки с понятным юридическим статусом для совершения сделки», - поделилась подробнее г-жа Л.Д.

Клиент LT C, купивший землю по адресу MB 584, рассказал: «... перед подписанием кредитного договора брокер отвёл меня в офис руководства BNB LLC, чтобы «познакомить» с «суббуком», и пообещал, что после одобрения проекта сертификат на право пользования землей будет передан немедленно. Доверяя и инвестору, и брокеру, я подписал кредитный договор на «покупку» двух соседних участков. Теперь, если я построю дом, я боюсь потерять и «корову, и хлев», а если не построю, не знаю, когда смогу вернуть вложенные деньги...».

Инвестор проекта коммерческой и жилой зоны A-TM3 (сокращенно A-TM3 Site) в районе Донгхыонг города Тханьхоа, компания BNB Company Limited, также «возбуждает» бурную реакцию покупателей с апреля 2023 года и по настоящее время. По словам многих покупателей A-TM3 Site, инвестор демонстрирует двусмысленность в отношении информации о продукте, в частности, «рекламируя» выставленные на продажу земельные участки, но «превращая их» в недостроенные дома, одновременно вынуждая покупателей платить неоправданно большие суммы, которые они хотели бы инвестировать в строительство собственного дома.

Однако на момент привлечения предприятием капитала в виде кредитного договора, по плану A-TM3 уже было принято решение об утверждении результатов отбора инвесторов, а в решении № 3345/QD-UBND от 21 августа 2019 года Народного комитета провинции была чётко указана масштабность проекта, а продуктом проекта являлось недостроенное жильё с внешней отделкой. «Случайно» подписывая эти договоры, заказчики вынуждены были смириться, поскольку даже при желании расторгнуть договор вернуть вложенные средства непросто, особенно в условиях вялого рынка недвижимости и нынешних трудностей, с которыми сталкивается бизнес.

Ранее газета «Тхань Хоа» также получила обращение с просьбой о помощи от ряда домохозяйств из районов Нонгконг, Тхиеухоа города Тхань Хоа по поводу «покупки» земли по договору займа. Однако при передаче земли «покупателю» она оказалась занята другим лицом.

По словам адвоката Ле Тхи Фыонг, директора юридической компании Le Phuong Hoang Law Company Limited, коллегии адвокатов провинции Тханьхоа, существует две формы кредитных договоров, и в обоих случаях клиенты оказываются в невыгодном положении.

Во-первых, если в договоре займа отсутствует какое-либо положение, свидетельствующее о связи суммы займа со стоимостью земельного участка/земельного участка, связанного с ним имущества в проекте заемщика, то договор займа не имеет обязательной силы, согласно которой заемщик (который также является инвестором проекта) обязан передать кредитору права землепользования, конкретное связанное с землей имущество. Этот договор является просто гражданско-правовым договором займа, риск которого заключается в том, что при переходе недвижимости в собственность инвестора и росте ее цены, в свою пользу, он не заключает договор о передаче недвижимости, а лишь соглашается вернуть кредитору основную сумму долга и проценты (если таковые имеются), что приводит к финансовым потерям для кредитора.

Во-вторых, договор содержит положения, указывающие на взаимосвязь между суммой кредита и земельным участком/домом в проекте заёмщика. Договор кредита может представлять собой притворную сделку, скрывающую фактическую сделку купли-продажи недвижимости, которая будет заключена в будущем (в настоящее время объект не подлежит продаже в соответствии с законодательством). В этом случае, если возникнет спор и одна из сторон обратится в суд, существует риск признания судом недействительной как притворной сделки (кредитной сделки), так и прикрытой сделки (купли-продажи недвижимости). Правовое последствие заключается в том, что кредитор (покупатель) получает только возврат денежных средств, но не недвижимость.

Внимательно изучите закон

Однако как потенциальный канал инвестирования недвижимость, сформированная в будущем, несет в себе множество потенциальных рисков, если покупатель не проверит тщательно законность проекта, чтобы гарантировать законность сделок.

В настоящее время закон содержит очень подробные положения о формах сделок с недвижимостью. По словам г-на Ву Тхань Биня, заместителя директора Департамента строительства провинции Тханьхоа, после вступления в силу Закона о сделках с недвижимостью Департамент строительства принял ряд мер по пропаганде и информированию организаций и частных лиц о соблюдении положений закона о сделках с недвижимостью, особенно с недвижимостью, которая будет создана в будущем.

Соответственно, согласно статье 55 Закона о недвижимости № 66/2014/QH13, условиями ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, создаваемых в будущем, являются наличие документов на право землепользования, проектной документации, строительных чертежей, утвержденных компетентными органами, разрешений на строительство в случаях, когда разрешение на строительство требуется, документов о приемке завершенного строительства инженерной инфраструктуры, соответствующей ходу реализации проекта; в случае многоквартирных домов или многофункциональных зданий жилого назначения, создаваемых в будущем, должен быть акт приемки завершенного строительства фундамента этого здания. Кроме того, перед продажей, сдачей в аренду или покупкой жилья, создаваемого в будущем, инвестор должен иметь письменное уведомление в губернском жилищном управлении о возможности продажи или аренды с выкупом данного жилья.

Наряду с этим, статья 19 Указа № 99/2015/ND-CP также предусматривает заключение договоров о привлечении капитала для строительства коммерческого жилья. Соответственно, заключение договоров о привлечении капитала для инвестирования в строительство коммерческого жилья может осуществляться только в формах, предусмотренных пунктами 2, 3 и 4 статьи 69 Закона о жилье, и должно соответствовать следующим правилам: Стороны, участвующие в капиталовложении, инвестиционном сотрудничестве, деловом сотрудничестве, совместных предприятиях и ассоциациях, имеют право распределять прибыль (денежными средствами или акциями) только на основе соотношения капиталовложений, согласованного в договоре; инвесторам не разрешается применять форму мобилизации капитала, предусмотренную настоящим пунктом, или иные формы мобилизации капитала для распределения жилищных продуктов или предоставлять приоритет при регистрации, внесении депозита и праве приобретения жилья или разделении прав землепользования в проекте для стороны, мобилизующей капитал.

Многие покупатели, строящие дома на участке A-TM3 проекта коммерческой и жилой зоны, округа Донг Хыонг, города Тхань Хоа, обеспокоены тем, что не знают, когда инвестор выдаст свидетельство о праве землепользования. Фото: PV

Г-н Ву Тхань Бинь рекомендует: «При совершении сделок с недвижимостью клиентам необходимо четко понимать положения закона, особенно юридическую документацию проекта, возможности инвестора и правила купли-продажи капитала для строительства будущего жилья, чтобы избежать рисков при участии в проектах с неясным правовым статусом».

Однако на самом деле, чтобы «обойти» правила государственного управления, инвесторы прибегают к различным «уловкам», и в большинстве случаев купля-продажа будущего жилья или привлечение капитала осуществляется посредством гражданско-правовых сделок с использованием понятий «договоры займа», «депозиты», «договоры о сотрудничестве»... «У государственных органов управления нет никаких оснований для регулирования этих форм сделок», — добавил г-н Ву Тхань Бинь.

На фоне ажиотажа на рынке недвижимости Тханьхоа, цены на недвижимость всегда не уступают ценам на «свежие креветки». Большинство проектов были проданы и «прошли» через множество вторичных инвесторов ещё «на бумаге». Однако, согласно данным Департамента строительства, только 30 из 104 проектов, одобренных для инвестиционной политики, были уведомлены Департаментом строительства о возможности покупки, продажи или привлечения капитала, что доказывает, что случаи «обхода закона» при покупке и продаже были довольно распространённым явлением. К счастью, нам удалось найти надёжного инвестора, который использовал привлечённый капитал по назначению, и права клиента были гарантированы. В случае же, если бы мы столкнулись с «отъявленным» инвестором, который «взял» деньги для инвестирования в другой проект, тот факт, что клиент не получил недвижимость или впоследствии столкнулся с проблемами, фактически повлёк за собой множество последствий.

Столкнувшись с проблемами, с которыми в настоящее время сталкиваются клиенты, особенно с перекрытием земельных участков и задержками в выдаче сертификатов на право пользования землей, адвокат Ле Тхи Фыонг, директор юридической компании Le Phuong Hoang Law Company Limited, провинциальной коллегии адвокатов Тханьхоа, сообщает: «В связи с тем, что инвестор еще не завершил процедуры по выдаче покупателю сертификатов на право пользования землей, между двумя сторонами мог возникнуть спор. В случае, если обе стороны не могут договориться и примириться, покупатель может подать иск против продавца в суд для урегулирования. В случае с одним и тем же земельным участком, когда инвестор подписывает договор займа с регистрацией пожеланий или даже заключает договор купли-продажи со многими покупателями, имеются признаки мошеннического присвоения имущества, как предусмотрено в статье 174 Уголовного кодекса 2015 года, измененного и дополненного в 2017 году; в этом случае клиенты должны подать заявление в следственный орган полиции для принятия и урегулирования».

Группа репортеров

Source: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm