Министерство природных ресурсов и экологии по-прежнему хочет отказаться от метода профицита
Как сообщил Тхань Ниен , недавно Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды направило в Министерство юстиции для оценки перед представлением в Правительство проект Постановления о внесении изменений и дополнений в ряд статей Постановления Правительства № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующего цены на землю (проект Постановления 44).
В частности, Министерство природных ресурсов и экологии в проекте Постановления № 44 предложило не применять метод добавочной стоимости при оценке земель.
Однако на состоявшемся сегодня днем семинаре большинство экспертов согласились с тем, что метод добавочной стоимости следует сохранить при оценке земли.
Г-н Дао Чунг Чинь выступил на семинаре
Выступая на семинаре, г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), поднял многие аспекты и привел причины, по которым министерство предложило отменить метод добавочной стоимости при оценке земли.
Точка зрения представителя Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды на семинаре осталась той же, что и при ответе на интервью газете Thanh Nien в статье «Решит ли правительство сохранить или отказаться от метода продразверстки?», опубликованной 26 июля.
По словам г-на Чиня, никто не может отрицать превосходство метода добавленной стоимости. Однако в нашей стране исходные параметры, используемые при применении этого метода для оценки земель, не являются стандартными, что приводит к неточным результатам.
«В последнее время я участвовал в оценке земель в ряде случаев и обнаружил, что оценщики опасаются юридических рисков при применении метода оценки с учетом добавленной стоимости. Это одна из причин, по которой процесс оценки земель в последнее время идет медленно», — поделился г-н Чинь на семинаре.
Г-н Чинь добавил, что если правительство решит сохранить метод оценки с учетом добавленной стоимости, необходимо также провести исследование и анализ с целью разработки нормативов входных данных для параметров и индексов этого метода. Только при использовании нормативов входных данных результаты будут точными, оценщики будут уверены в своих подписях, а тупиковая ситуация в оценке земли будет разрешена, особенно для проектов.
«Отказ от метода добавочной стоимости — это шаг назад в оценке земли»
После выступления представителя Министерства природных ресурсов и экологии многие эксперты и предприятия напрямую или в направленных документах высказали свое мнение о необходимости сохранения метода добавочной стоимости при оценке земель; его отмена может привести к еще большим трудностям и заторам, замедлению оценки земель, а на рынке недвижимости сохранится длительный дефицит предложения.
Юрист Нгуен Хонг Чунг, вице-президент Ханойского клуба недвижимости, высказал мнение, что метод остатка следует сохранить.
Юрист Нгуен Хонг Чунг, вице-президент Ханойского клуба недвижимости, сказал, что метод определения стоимости земли на основе потенциального будущего использования, а не текущего использования, как метод сравнения или доходный метод.
Метод добавочной стоимости отражает рыночную стоимость оцениваемой земли, включая следующие факторы: целевое назначение земли; срок использования земли; плотность застройки; высота здания; коэффициент использования земли; отражает величину денежного потока в инвестициях, производстве и бизнесе с высокой практичностью.
«Метод оценки стоимости недвижимости чётко и научно отражает финансовую сущность проекта в сфере недвижимости: каковы затраты, доходы и прибыль, и это отражается в полной мере. Этот метод чётко отражает способ использования, распределения и распределения разницы в арендной плате за землю. Согласно международной практике, это также современный метод оценки недвижимости.
«Утверждение Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды о том, что из-за отсутствия базы данных для оценки, оценка должна основываться на гипотетических факторах, недостаточной точности, и поэтому от этого метода следует отказаться, на мой взгляд, неубедительно. Если проблема заключается в отсутствии базы данных, то решение должно заключаться в создании источника качественной и надежной базы данных, а не в отказе от метода добавочной стоимости (разрушении производственного аппарата). Следовательно, отказ от метода добавочной стоимости станет шагом назад в оценке земель», — заявил г-н Чунг.
В то же время, по словам юриста Чунга, в проекте Постановления № 44 предусмотрено всего 3 метода оценки: сравнительный, доходный и коэффициент корректировки цены на землю, что недостаточно для замены метода добавочной стоимости при оценке инвестиционных проектов с использованием земли: городских территорий, территорий смешанного коммерческого обслуживания и т. д.
Отказ от метода остаточной стоимости затруднит определение стоимости прав землепользования, которые инвесторы должны будут заплатить за проекты, формируемые в будущем, когда все работы по социальной и технической инфраструктуре ещё не завершены. Инвесторы не смогут оценить финансовые трудности при реализации проектов в сфере недвижимости...
Профессор Хоанг Ван Кыонг, член Комитета по финансам и бюджету Национальной ассамблеи, рассказывает о преимуществах и недостатках метода профицита.
Важно стандартизировать входные параметры каждого метода оценки.
Профессор Хоанг Ван Кыонг, член Комитета по финансам и бюджету Национальной ассамблеи, отметил, что в последние годы многие проекты не были одобрены. Одна из причин заключается в том, что невозможно определить цену земли, чтобы местные власти могли принять решение о сборе средств, а инвесторы – оплатить её для принятия решения о выделении земли. Неточная оценка стоимости земли может быть субъективной или объективной, поскольку правила оценки не являются конкретными и ясными.
Профессор Кыонг отметил, что в мире существует четыре распространённых метода: метод прямого сравнения, метод вычета, метод дохода и метод излишков. Во Вьетнаме в настоящее время действуют четыре таких метода, а также дополнительное положение о коэффициенте корректировки цены на землю.
Анализируя метод коэффициента корректировки цены на землю, один из трех методов, предложенных Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды в проекте Постановления 44, профессор Куонг сказал, что этот метод будет очень безопасным для оценщиков, поскольку государство устанавливает его таким образом: просто берется прейскурант, умножается на коэффициент, чтобы определить цену на землю.
«Однако эта цена неточная. Два соседних участка земли разной формы имеют совершенно разную цену, не говоря уже о направлении, местоположении, виде... Метод коэффициента корректировки цены на землю подходит только для управляющих компаний, а не для частных лиц и предприятий», — признал г-н Куонг.
Г-н Кыонг проанализировал преимущества и недостатки методов оценки земли: вычетного, сравнительного и доходного, и с сожалением заключил: «В мире для оценки многих новых проектов используют метод добавочной стоимости, поскольку сравнивать новые проекты не с чем. Однако проект Постановления № 44 отменяет этот метод...».
Многие эксперты, юристы, бизнесмены, принявшие участие в семинаре, высказались в поддержку сохранения метода добавочной стоимости при оценке земли.
Однако г-н Куонг также признал, что метод оценки с учетом добавленной стоимости имеет множество ограничений. В частности, если коэффициент расчета оцениваемой площади не является стандартным, то есть исходные данные не являются стандартными, это приведет к неточным результатам.
Во многих странах мира широко используется метод добавочной стоимости, и они не несут убытков, поскольку не возникает разницы в ценах и не происходит уклонения от уплаты налогов. Деловая и правовая среда большинства этих стран прозрачна и строга. В нашей стране многие параметры и рыночные индексы, используемые в методе добавочной стоимости при оценке земли, не стандартизированы, поэтому точность результатов трудно обеспечить, и оценщик несет риски...
Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков, отметил, что каждый метод оценки имеет свои преимущества и недостатки. Однако в нынешних условиях нашей страны необходимо сохранить пять действующих методов оценки земли. Важно стандартизировать исходные параметры каждого метода, чтобы минимизировать ошибки при оценке земли и ускорить процесс оценки. Это поможет преодолеть тупиковую ситуацию в сфере недвижимости, и на рынке вскоре появится новое предложение.
Несмотря на настойчивое желание сохранить метод оценки стоимости земли с учетом добавленной стоимости, большинство экспертов и руководителей предприятий, присутствовавших на семинаре, не представили детального плана по ускорению процесса оценки стоимости земли и устранению узкого места в предложении на рынке недвижимости.
Ссылка на источник
Комментарий (0)