Проблемы земельного права

В сводном отчете по вопросам интерпелляции, направленном недавно делегатам Генеральным секретарем Национальной ассамблеи Буй Ван Куонгом, было оценено, что правительство предприняло много действий и выпустило много документов для устранения трудностей на этом рынке, таких как телеграммы и документы, призывающие премьер-министра просить министерства и местные органы власти реструктурировать рынок недвижимости. Однако этот рынок, включая рынок жилья, по-прежнему сталкивается с трудностями и перегруженностью из-за юридических процедур, земельных фондов и инвестиционного капитала.

Не одобрено из-за отсутствия «жилой земли»

Некоторые административные процедуры для инвестиций обременительны и создают препятствия, сегменты рынка по-прежнему перекошены, а кредитный капитал, вложенный в этот рынок, по-прежнему несет в себе много потенциальных рисков. Из-за трудностей предприятиям сферы недвижимости приходится прекращать инвестирование и строительство проектов, и это также создает трудности для подрядчиков, поставщиков материалов и многих других отраслей. «Правовые проблемы, связанные с землей, такие как определение цен на землю, сборы за землепользование, очистка участка или правила отбора инвесторов, которые пересекаются с правилами инвестирования, торгов, земли... являются основными препятствиями для восстановления и развития рынка жилья», - оценило оценочное агентство.

В городе Хошимин, в дополнение к более чем 100 проектам в сфере недвижимости, столкнувшимся с трудностями, которые были изучены и изучаются на предмет разрешения, Департамент планирования и инвестиций недавно отчитался перед Городским народным комитетом о ходе реализации инвестиционных разрешений на проекты в сфере недвижимости в этом районе.

Соответственно, из 117 проектных досье, запрашивающих одобрение инвестиционной политики, которые рассматривает это агентство, 62 проекта не соответствуют условиям для инвесторов в коммерческие жилищные проекты (NƠTM), поскольку они не имеют жилой земли или не получают передачу всей жилой земли в соответствии с положениями Закона о жилье 2014 года.

Поэтому Департамент планирования и инвестиций рекомендовал Народному комитету города Хошимин не одобрять инвестиционную политику, поскольку она не соответствует положениям Закона об инвестициях и Закона о жилье. Это вызывает беспокойство у предприятий сферы недвижимости, поскольку может привести к блокировке процесса реализации проекта.

Устранение юридических препятствий поможет проектам в сфере недвижимости реализовываться гладко, способствуя развитию рынка. Фото: HOANG TRIEU

По словам магистранта Нгуена Нхата Ханя, преподавателя юридического факультета Университета экономики и права (VNU-HCM), с юридической точки зрения не одобрение инвестиционной политики этих 62 проектов вполне уместно. Однако с экономической точки зрения и с точки зрения развития рынка недвижимости в этом есть много моментов, которые на самом деле неуместны.

Потому что для реализации Нового сельского проекта предприятия должны иметь достаточно большой земельный фонд, но в реальности количество проектов со 100% жилой землей или частью жилой земли составляет не более 5% от общего количества проектов Нового сельского проекта на рынке.

Поэтому вышеупомянутые строгие правила по форме землепользования вызывают много трудностей, когда предприятия предлагают строить проекты NƠTM. Если мы не найдем способ их решения, сотни тысяч миллиардов донгов, вложенных в реализацию этих проектов, могут «застрять», что приведет к пустой трате инвестиционного капитала, а также не решит проблему предложения жилья.

Для решения вышеупомянутых проектов, по словам Мастера Нгуен Нят Кханя, необходимы правовые и управленческие решения. С юридической точки зрения Национальному собранию необходимо в ближайшее время изучить и внести поправки в положения о формах землепользования для реализации проектов NƠTM в Законе о жилье в направлении не ограничивать формы землепользования для проектов, а только жилые земли, как в настоящее время, но обеспечить соответствие местному планированию землепользования и планированию строительства.

«С точки зрения управления, в ближайшем будущем Народный комитет города Хошимин может оказать поддержку инвесторам этих 62 проектов посредством организации торгов по проектам с использованием земли для выбора инвесторов, которые соответствуют условиям реализации проекта NƠTM (при победе в торгах государство выделит или сдаст в аренду землю для реализации проекта NƠTM) или перевести целевое назначение проекта NƠTM в социальное жилье, чтобы не быть связанным формой использования земли», - высказал свое мнение Мастер Кхань.

Необходимо пересмотреть многие правила

В официальном сообщении «Предложение о внесении поправок в пункт b, пункт 1, пункт a, пункт 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (измененного) с целью создания условий для инвесторов, ведущих переговоры о получении прав землепользования для типов земель в соответствии с планированием реализации проектов нового развития сельской местности», направленном в Национальное собрание, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, предложил внести поправки в пункт b, пункт 1, пункт a, пункт 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (измененного) с целью создания условий для предприятий и инвесторов, ведущих переговоры о получении прав землепользования или обладании правами землепользования для типов земель или обладании правами землепользования в соответствии с планированием землепользования, городским планированием и планированием строительства для реализации проектов нового развития сельской местности.

Г-н Чау также отметил, что положение пункта б) пункта 1 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) допускает только соглашения о получении права пользования жилыми землями или о необходимости иметь право пользования жилыми землями или жилыми и другими землями, поэтому оно имеет более узкое содержание, чем действующие положения Закона о земле 2013 года, тем самым не создавая благоприятных условий для доступа инвесторов к земле, не обеспечивая законные права и интересы лиц, пользующихся землей.

По словам г-на Чау, если данное положение будет принято, то в течение следующих 10 лет инвесторам больше не будет разрешено «договариваться о получении права пользования жилыми и другими землями» для реализации проекта «Новое сельское развитие», поэтому не будет ни одного случая, когда какой-либо инвестор будет соответствовать условию «наличия права пользования жилыми и другими землями», как предписано в пункте 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями).

Что касается проблем с будущим жильем, на семинаре по предоставлению комментариев к проекту Закона о бизнесе в сфере недвижимости (с поправками), недавно организованном Экономическим комитетом Национальной ассамблеи и Министерством строительства , заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг сказал, что в городе при вводе в эксплуатацию коммерческого жилья в будущих строительных проектах возникло много проблем. Соответственно, компетентный орган должен иметь документ, одобряющий проект, который имеет право продавать будущее жилье, что приводит ко многим последствиям, особенно выдаче свидетельств о праве собственности покупателей NƠTM при ссылке на положения Закона о земле.

По словам г-на Буй Сюань Куонга, пункт 2 статьи 25 проекта Закона о торговле недвижимостью (с изменениями) предусматривает условия, при которых дома и сооружения, которые будут возведены в будущем, должны иметь один из следующих видов документов на землепользование (решение о выделении земельного участка, аренда земли; договор аренды земли; свидетельство о праве землепользования; свидетельство о праве собственности на дом и землепользовании; свидетельство о праве землепользования, праве собственности на дом и другие активы, связанные с землей...).

Между тем, согласно действующему Закону о земле, землепользователи имеют право передавать, сдавать в аренду, субаренду, дарить, закладывать и вносить капитал в права землепользования при наличии сертификата.

В случае, если землепользователю разрешено отсрочить выполнение финансовых обязательств или разрешено иметь финансовые обязательства, он/она должен/должна завершить финансовые обязательства до осуществления прав. То есть, в случае, если инвестору выделена земля, но он/она не завершает финансовые обязательства по платежам за пользование землей, он/она не может осуществлять права землепользователя в соответствии с положениями земельного законодательства, включая право на передачу прав пользования землей.

Поэтому Народный комитет города Хошимин рекомендует редакционной комиссии изучить и скорректировать содержание условий земли для процедуры утверждения будущих жилищных и строительных работ, которые будут введены в эксплуатацию, поскольку «инвестор выполнил финансовые обязательства и имеет сертификат на право пользования землей». Это должно ограничить возникновение юридических проблем на следующем этапе, особенно при выдаче сертификатов людям.

Разрешить корректировку планирования после передачи

Заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Куонг сказал, что проект Закона о бизнесе в сфере недвижимости предусматривает, что принцип передачи проектов в сфере недвижимости заключается в том, что передача всего или части проекта должна гарантировать, что цели и планирование проекта не изменятся, что «не благоприятно», поскольку многим инвесторам после получения проекта необходимо скорректировать планирование, чтобы сделать проект лучше. По словам г-на Буй Суан Куонга, корректировка проекта направлена ​​на оптимизацию проекта, а конечный ключ — повысить коэффициент использования земли и соблюдать положения Закона о градостроительстве. Инвесторы корректируют в соответствии с правилами и несут дополнительные финансовые обязательства. Народный комитет города Хошимин предложил пересмотреть это положение, чтобы не противоречить положениям Закона о градостроительстве в процессе реализации, в противном случае это повлияет на процесс реализации после получения передачи проекта.

Семинар «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости»

9 ноября газета Nguoi Lao Dong организовала семинар на тему «Устранение юридических препятствий в сфере недвижимости», чтобы выслушать и усвоить мнения гостей, тем самым найдя решения по устранению узких мест, разблокированию потока на рынке недвижимости, содействию стабильному и устойчивому экономическому росту...

(*) См. газету Lao Dong от 8 ноября.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm