Устранение препятствий, связанных с земельным правом.

В кратком отчете по вопросам, поднятым генеральным секретарем Национального собрания Буй Ван Куонгом и недавно направленном делегатам, отмечается, что правительство предприняло множество действий и издало многочисленные документы для решения проблем на этом рынке, такие как телеграммы и директивы премьер-министра, призывающие министерства и местные органы власти реструктурировать рынок недвижимости. Однако этот рынок, включая рынок жилья, по-прежнему сталкивается с трудностями и препятствиями, связанными с юридическими процедурами, доступностью земли и инвестиционным капиталом.

Заявка была отклонена из-за отсутствия "земельных участков под жилую застройку".

Некоторые административные процедуры, связанные с инвестициями, громоздки и создают препятствия; сегменты рынка остаются несбалансированными; а инвестиционное кредитование на этом рынке по-прежнему сопряжено со многими рисками. Из-за этих трудностей предприятиям, работающим в сфере недвижимости, приходится приостанавливать инвестиционные и строительные проекты, что также создает проблемы для подрядчиков, поставщиков материалов и многих других отраслей. «Юридические препятствия, касающиеся земли, такие как определение цен на землю, плата за пользование землей, расчистка земли или правила отбора инвесторов, которые пересекаются с правилами инвестирования, торгов и землепользования... являются основными барьерами для восстановления и развития рынка жилья», — оценило проверяющее агентство.

В Хошимине, помимо более чем 100 проектов в сфере недвижимости, столкнувшихся с препятствиями, которые в настоящее время изучаются для их решения, Департамент планирования и инвестиций недавно представил Народному комитету города отчет о состоянии утверждения инвестиционной политики в отношении проектов в сфере недвижимости в этом районе.

Таким образом, из 117 проектных заявок на утверждение инвестиционной политики, которые в настоящее время рассматриваются этим ведомством, 62 проекта не соответствуют условиям для инвестирования в коммерческие жилищные проекты, поскольку они не владеют земельными участками под жилую застройку или не приобрели всю землю под жилую застройку, как это предусмотрено Законом о жилищном строительстве 2014 года.

Таким образом, Департамент планирования и инвестиций рекомендовал Народному комитету Хошимина не утверждать инвестиционный план, поскольку он не соответствует положениям Закона об инвестициях и Закона о жилищном строительстве. Это вызвало обеспокоенность среди предприятий, работающих в сфере недвижимости, поскольку может остановить процесс реализации проекта.

Устранение правовых препятствий облегчит реализацию проектов в сфере недвижимости и будет способствовать развитию рынка. (Фото: Хоанг Триеу)

По мнению магистранта Нгуен Нхат Кханя, преподавателя юридического факультета Университета экономики и права (Вьетнамский национальный университет в Хошимине), с юридической точки зрения отказ в утверждении инвестиционной политики по этим 62 проектам вполне оправдан. Однако, учитывая экономические перспективы и тенденции на рынке недвижимости, это решение имеет ряд аспектов, которые не совсем уместны.

Поскольку реализация проекта коммерческого жилищного строительства требует от предприятий наличия достаточно большого земельного фонда, в действительности количество проектов, на 100% состоящих из жилых участков или их части, составляет не более 5% от общего числа проектов коммерческого жилищного строительства на рынке.

Таким образом, упомянутые выше строгие правила в отношении типов землепользования создают множество трудностей для предприятий, планирующих строительство социального жилья. Если эти препятствия не будут устранены, сотни миллиардов донгов, инвестированных в эти проекты, могут оказаться «замороженными», что приведет к растрате инвестиционного капитала и неспособности решить проблему нехватки жилья.

По мнению обладателя степени магистра Нгуена Нхат Кханя, для решения вышеупомянутых задач необходимы как правовые, так и управленческие решения. С правовой точки зрения, Национальное собрание должно незамедлительно изучить и внести поправки в положения Закона о жилищном строительстве, касающиеся форм землепользования при реализации проектов социального жилья, стремясь не ограничивать формы землепользования для проектов только жилыми землями, как это происходит сейчас, а обеспечить соответствие местным правилам землепользования и строительного планирования.

«С точки зрения управления, Народный комитет Хошимина может первоначально поддержать инвесторов этих 62 проектов, организовав тендер на использование земельных участков для отбора инвесторов, отвечающих условиям реализации проекта социального жилья (в случае победы в тендере государство выделит или сдаст им в аренду землю для реализации проекта социального жилья), или изменив целевое назначение с социального жилья на социальное жилье, чтобы они не были связаны правилами землепользования», — заявила г-жа Кхань.

Многие нормативные акты нуждаются в изменении.

В официальном письме «Предложение по внесению изменений в пункт b, подпункт 1, пункт a, подпункт 4 и подпункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с поправками) с целью создания условий для согласования инвесторами приобретения прав на землепользование для типов земель, соответствующих плану застройки для реализации проектов социального жилья», направленном в Национальное собрание, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов города Хошимин, предложил внести изменения в пункт b, подпункт 1, подпункт a, подпункт 4 и подпункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с поправками) с целью создания условий для согласования предприятиями и инвесторами приобретения прав на землепользование или существующих прав на землепользование для типов земель, соответствующих плану землепользования, городскому планированию и плану строительства для реализации проектов социального жилья.

Г-н Чау также отметил, что положение пункта b, подпункта 1, статьи 128 проекта измененного Закона о земле разрешает только соглашения о получении прав пользования земельными участками под жилую застройку или требует наличия существующих прав пользования земельными участками под жилую застройку или земельными участками под жилую застройку и другими землями. Следовательно, его сфера действия уже, чем у действующих положений Закона о земле 2013 года, что не облегчает доступ инвесторов к земле и не обеспечивает законные права и интересы нынешних землепользователей.

По словам г-на Чау, если это постановление будет принято, в течение следующих 10 лет инвесторам больше не будет разрешено «вести переговоры о приобретении прав пользования землей под жилую и другую застройку» для реализации проектов социального жилья, и, следовательно, ни один инвестор не сможет выполнить условие «наличия существующих прав пользования землей под жилую и другую застройку», как это предусмотрено в пункте 6 статьи 128 проекта измененного Закона о земле.

Что касается трудностей, связанных со строительством жилых комплексов, на недавнем семинаре по проекту поправок к Закону о недвижимости, организованном Экономическим комитетом Национального собрания и Министерством строительства , заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Куонг заявил, что в городе возникает множество проблем при вводе в коммерческую эксплуатацию строящихся жилых комплексов. В частности, власти должны выдавать письменные разрешения на проекты, отвечающие условиям продажи строящегося жилья, что приводит ко многим сложностям, особенно в отношении выдачи свидетельств о праве собственности покупателям коммерческой недвижимости, ссылаясь на положения Закона о земле.

По словам г-на Буй Суан Куонга, пункт 2 статьи 25 проекта Закона о деятельности в сфере недвижимости (с поправками) устанавливает условия для будущих жилищно-строительных проектов, предусматривающие наличие одного из следующих типов документов, подтверждающих землепользование (решение о выделении земли, договор аренды земли; договор аренды земли; свидетельство о праве пользования землей; свидетельство о праве собственности на жилье и землепользование; свидетельство о праве пользования землей, праве собственности на жилье и другие активы, связанные с землей...).

Между тем, согласно действующему земельному законодательству, землепользователи имеют право передавать, сдавать в аренду, субаренду, дарить, закладывать и вносить права пользования землей в качестве капитала при наличии свидетельства о праве пользования землей.

В случаях, когда землепользователям предоставляется отсрочка в выполнении их финансовых обязательств или их финансовые обязательства оформлены как задолженность, они обязаны выполнить эти обязательства до осуществления своих прав. Это означает, что если инвестору выделена земля, но он не выполняет свои финансовые обязательства по оплате землепользования, он не может осуществлять права землепользователя, предусмотренные земельным законодательством, включая право передачи прав землепользования.

Таким образом, Народный комитет города Хошимин предлагает редакционному комитету изучить и скорректировать содержание положений, касающихся земельных условий, в процедуре утверждения жилищных и строительных проектов, находящихся в стадии строительства для коммерческих целей, и указать, что «инвестор должен выполнить все финансовые обязательства и иметь свидетельство о праве пользования землей». Это направлено на ограничение возникновения юридических проблем на последующих этапах, особенно при выдаче свидетельств жителям.

Позволяет вносить корректировки в планирование после передачи права собственности.

Заместитель председателя Народного комитета Хошимина Буй Суан Куонг заявил, что проект Закона о недвижимости, который устанавливает принцип передачи проектов недвижимости — передача всего или части проекта должна гарантировать сохранение его целей и планирования неизменными, — является «неблагоприятным». Он утверждал, что многие инвесторы после приобретения проекта вынуждены вносить корректировки в планирование для его улучшения. По словам г-на Буй Суан Куонга, корректировки проекта направлены на его оптимизацию, в конечном итоге увеличивая коэффициент землепользования и обеспечивая соответствие Закону о городском планировании. Инвесторы вносят корректировки в соответствии с правилами, что влечет за собой дополнительные финансовые обязательства. Народный комитет Хошимина предложил внести поправки в это положение, чтобы избежать конфликтов с Законом о городском планировании при его реализации, поскольку это негативно скажется на ходе реализации проекта после его приобретения.

Семинар «Устранение юридических препятствий в сфере недвижимости»

9 ноября газета Nguoi Lao Dong организовала семинар на тему «Устранение правовых препятствий на рынке недвижимости», чтобы выслушать мнения гостей и найти решения для устранения узких мест, разблокирования потока на рынке недвижимости и содействия стабильному и устойчивому экономическому росту.

(*) См. газету Nguoi Lao Dong, выпуск от 8 ноября.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm