Снижение цен на жилье: назовите предложение

Стимулирование притока капитала в сегмент недорогого жилья решит жилищную проблему для групп населения со средним и низким доходом.

На недавнем заседании Постоянной правительственной комиссии по ситуации на рынке недвижимости премьер-министр поручил министерствам, секторам и местным органам власти срочно принять меры по выяснению причин роста стоимости и цен на недвижимость, а также устранить барьеры для содействия здоровому развитию рынка, подходящему для доходов большинства людей.

Узкие места, затрудняющие поставку

В поручении главы правительства подчеркивается необходимость сократить не менее чем на 30% сроки и стоимость проведения административных процедур, связанных с инвестициями, строительством и разработкой проектов, а также жестко пресекать факты спекуляции, создания виртуального ажиотажа и манипулирования рынком.

Разница фаз и дефицит квартир среднего класса оказали большое влияние на цены на этом рынке в последнее время. Фото: TAN THANH

На самом деле рынок недвижимости не развился соразмерно своему потенциалу, и все еще существует множество давних узких мест. Согласно отчету Министерства строительства , одной из основных причин, по которым цены на недвижимость остаются высокими, является дисбаланс в структуре продукта. В то время как сегмент высокого класса (виллы, малоэтажные дома) находится в избытке, доступное жилье крайне дефицитно, особенно в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин. Цена продажи многих продуктов в настоящее время намного превышает доступность большинства людей, особенно групп со средним и низким доходом. «Цены на жилье выросли отчасти из-за резкого увеличения затрат на ввод, особенно затрат, связанных с землей, при применении нового прейскуранта, в дополнение к ситуации с земельными аукционами с необычно высокими процентами выигрышей. Есть много случаев, когда инвесторы формируют группы для участия в аукционах, а затем отказываются от депозитов, чтобы создать виртуальные уровни цен для получения прибыли», - сказал заместитель министра строительства Нгуен Ван Синх.

Кроме того, спекуляции и ценовая инфляция со стороны неквалифицированных брокеров без сертификатов на практику привели к тому, что рынок утратил прозрачность. «Многие внештатные брокеры действуют бессистемно, вступая в сговор с целью повышения цен, в результате чего люди терпят убытки и теряют доверие к рынку», — говорится в отчете Министерства строительства.

С точки зрения бизнеса г-н Данг Ань Ту, генеральный директор Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, сказал, что высокие цены на недвижимость являются прямым результатом стремительного роста затрат на вводимые ресурсы. «Затянутые административные расходы приводят к увеличению кредитов. Проект, который длится от 3 до 6 лет, может привести к увеличению общей стоимости на 20–30%, что приведет к соответствующему росту цен продажи», — сказал г-н Ту. Он подчеркнул, что если директива премьер-министра о сокращении времени и стоимости процедур на 30% будет реализована должным образом, стоимость продукта значительно снизится, и покупатели получат реальную выгоду.

Что касается структуры спроса и предложения, г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора DKRA Group, проанализировал: «Текущие цены на недвижимость отражают ситуацию, когда предложение не может поспеть за спросом. В то время как реальный спрос на жилье остается высоким, предложение перегружено, поскольку проекты медленно решают юридические вопросы». По его словам, усилия по устранению препятствий в последнее время заслуживают похвалы, но по сравнению с длительным периодом застоя влияние политики устранения недостаточно сильно, чтобы охладить рынок.

Ссылаясь на данные по рынку Хошимина, майский отчет DKRA Group показывает, что квартиры класса А составляют 76% нового предложения. Между тем, сегменты, подходящие для людей со средним доходом, практически не развиты. Общее потребление на рынке достигло менее 1200 единиц, что на 11% меньше в годовом исчислении, что свидетельствует о том, что реальная покупательная способность по-прежнему низка, хотя цены больше не растут, как в период 2021–2022 годов.

Отчет Министерства строительства за первый квартал 2025 года показывает, что в стране всего 3813 завершенных коммерческих жилых квартир, что на 40% больше, чем за тот же период, но все еще не удовлетворяет спрос. Примечательно, что хотя кредитный капитал для недвижимости достиг более 1,56 млн млрд донгов, что на 7% больше по сравнению с четвертым кварталом 2024 года, выплата средств по-прежнему затруднена, поскольку у предприятий нет залогового обеспечения, а многие проекты не завершили юридические процедуры.

Кроме того, нестабильность финансовых рынков, таких как акции, золото и облигации, также заставляет деньги продолжать «укрываться» в недвижимости, создавая давление для повышения цен, даже если фактические транзакции не активны. Отсутствие базы данных по оценке земли также затрудняет для управляющих агентств и предприятий определение финансовых обязательств, что еще больше затягивает ход реализации проекта и увеличивает затраты.

Освободите закон, откройте путь движению капитала

Столкнувшись с многочисленными препятствиями на рынке, Постоянный правительственный комитет поручил соответствующим агентствам срочно пересмотреть, изменить и устранить дублирующие и ненадлежащие правила. В частности, необходимо сосредоточиться на общих узких местах, таких как приостановленное планирование, трудности в определении цен на землю, процедуры преобразования целей землепользования, инвестиционная оценка и лицензирование строительства.

Согласно статистике Целевой группы 1435, в настоящее время по всей стране 788 проектов в сфере недвижимости сталкиваются с трудностями, из которых только 136 проектов, что эквивалентно 17,3%, были решены. До 251 проекта сталкиваются с земельными проблемами, что составляет более 40% от общего числа проектов, столкнувшихся с трудностями. Это показывает, что устранение узких мест в земельных и инвестиционных процедурах является основным решением для увеличения предложения и снижения цен.

В отношении кредитной политики Государственный банк получил задание направить коммерческие банки на выдачу кредитов на доступные коммерческие жилищные проекты и исследовать отдельные кредитные пакеты для молодых покупателей жилья в первый раз. Также подчеркивалось сокращение доступа к капиталу для содействия как бизнесу, так и покупателям жилья.

Кроме того, необходимо усовершенствовать правовую систему в сфере жилья, городского планирования, инвестиций в строительство и бизнеса в сфере недвижимости. Министерство строительства координирует работу с Национальной ассамблеей по разработке резолюции о пилотировании специального механизма развития социального жилья. Содействие притоку капитала в этот сегмент решит жилищную проблему для групп со средним и низким доходом — большой силы, которая в настоящее время игнорируется на рынке.

Заметным предложением является увеличение постинспекции и сокращение предварительной инспекции. Вместо того, чтобы требовать слишком много процедур с самого начала, некоторые требования можно перенести на более поздний этап, что поможет сократить время инвестирования, при этом обеспечивая качество строительства и юридическую безопасность. «Если проекту потребуется 3–5 лет для завершения процедур перед строительством, стоимость, безусловно, возрастет. Приоритет следует отдать политике по скорейшему расширению поставок», — подчеркнул г-н Во Хонг Тханг.

В частности, необходимо улучшить возможности мониторинга и строгого пресечения актов манипуляции и создания виртуальной лихорадки на рынке. Министерство строительства рекомендует ужесточить деятельность отдельных лиц и непрофессиональных брокерских групп, одновременно повышая профессиональные стандарты для обеспечения прозрачности. Создание единой и прозрачной системы рыночных данных также является важной основой для лучшего контроля цен и торговой деятельности.

В контексте целевого показателя экономического роста до 8% в 2025 году и двузначных цифр в последующие годы, развитие стабильного и устойчивого рынка недвижимости является не только экономической потребностью, но и вопросом социальной безопасности. Соответственно, устранение правовых препятствий, административная реформа, переориентация структуры продукта и разблокирование потоков капитала станут важными «точками G» для охлаждения цен на жилье, приближая недвижимость к реальным потребностям.

Источник: https://nld.com.vn/ha-nhiet-gia-nha-o-goi-ten-nguon-cung-19625061621514353.htm