HoREA предлагает новые правила для депозитов проектов в сфере недвижимости

Председатель HoREA Ле Хоанг Чау заявил, что, касаясь правил внесения залога для покупки недвижимости «на бумаге» или фактически, предоставление двух вариантов на выбор все еще может быть нецелесообразным и наиболее оптимальным вариантом будет объединение обоих вариантов в один.

Соответственно, г-н Чау предложил объединить в направлении: « Инвесторам проектов разрешается взимать депозиты с заказчиков, когда дома и строительные работы соответствуют условиям ввода в эксплуатацию и совершают сделки в соответствии с правилами в целях обеспечения исполнения договора или инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты для обеспечения подписания договора в соответствии с соглашением с заказчиками только при наличии у проекта эскизного проекта, прошедшего оценку государственного органа, и у инвестора имеется один из документов на право пользования землей, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Закона».

В договоре о задатке должна быть четко указана цена продажи, аренды или купли-продажи дома или объекта строительства. Максимальный размер задатка устанавливается Правительством, но не должен превышать 10% от цены продажи, аренды или купли-продажи дома или объекта строительства, с учетом социально -экономических условий развития в каждый период и для каждого типа недвижимости .

Было принято множество правил для регулирования депозитов в проектах недвижимости. (Иллюстрация: Конг Хьеу)

Г-н Чау также подробно проанализировал каждый вариант. Вариант 1: « Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты с клиентов только после того, как жилищно-строительные работы будут соответствовать всем условиям для ввода в эксплуатацию и сделки будут проведены в соответствии с положениями настоящего Закона ».

По словам г-на Чау, при таком варианте назначения «задатка для обеспечения исполнения договора» на практике после подписания договора случаи «обмана» задатка получателем задатка редки, поскольку договор часто тщательно проверяется сторонами и исполняется в соответствии с положениями закона. При заключении договора «задаток» часто вычитается из первоначального платежа по сделке.

Вариант 2: « Взимание задатков инвесторами проектов в сфере недвижимости допускается только по соглашению с заказчиками при наличии у инвестора эскизного проекта, прошедшего государственную экспертизу, и одного из документов на право пользования земельным участком, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Закона.

В договоре о задатке должна быть четко указана цена продажи, аренды или купли-продажи дома или объекта строительства. Максимальный размер задатка устанавливается Правительством , но не должен превышать 10% от цены продажи, аренды или купли-продажи дома или объекта строительства, с учетом социально-экономических условий развития в каждый период и для каждого типа недвижимости .

По словам г-на Чау, эта схема направлена на «внесение депозита для обеспечения подписания договора». В реальности же, ещё до подписания договора, вкладчик часто оказывается «обманутым» получателем депозита и не исполняет условия «договора», нанося ущерб вкладчику.

« В настоящее время оба варианта, «вариант 1» и «вариант 2», являются правильными, поэтому необходимо объединить оба варианта в один, регулируя «задаток» для «гарантии подписания договора» или «задаток» для «гарантии исполнения договора», чтобы защитить законные права и интересы клиентов, которые покупают, арендуют с правом выкупа недвижимость, имеющееся жилье или жилье, которое будет построено в будущем », - подчеркнул г-н Чау.

Г-н Чау также оценил, что Закон о коммерческой деятельности в сфере недвижимости 2006 и 2014 годов не регулирует «депозиты», возникающие до того, как проект в сфере недвижимости или жилье станет пригодным для подписания контракта или мобилизации капитала для продажи будущего жилья, особенно земли.

Таким образом, складывается ситуация, когда «спекулянты, земельные маклеры, недобросовестные предприниматели» пользуются пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, в котором не определены размер и размер «задатка», и получают от покупателей «задатки» на крупные суммы, в некоторых случаях доходящие до 90–95% от стоимости объекта сделки.

Даже «спекулянты, земельные брокеры, недобросовестные предприниматели» создали «проекты-призраки» без законных оснований в целях мошенничества, нанося огромный ущерб клиентам и вызывая общественные беспорядки, как это было в случае мошенничества в компании Alibaba.

Чау Ань

Источник