Высокие процентные ставки разрушают мечты о том, чтобы осесть и зарабатывать на жизнь

Мировой рынок жилья оказался в сложной ситуации: процентные ставки по кредитам продолжают достигать рекордных максимумов, а ограниченное предложение подталкивает цены вверх. Во многих регионах мечта о собственном доме стала недостижимой для многих, а те, кому посчастливилось стать его владельцем, испытывают трудности с выплатой ипотеки.

В США, где 30-летняя ипотека является распространённым явлением, рынок жилья практически застыл, поскольку покупатели потеряли интерес к покупкам из-за роста процентных ставок. В Новой Зеландии и Канаде цены на жильё никогда не опускались ниже уровня, который покупатели считают разумным.

От Великобритании до Южной Кореи финансовые трудности для покупателей жилья растут. А во многих других частях мира высокие процентные ставки по кредитам делают строительство и владение новым домом дороже, чем когда-либо.

Людям по всему миру становится всё сложнее покупать или владеть жильём. (Фото: Bloomberg)

Степень спада на рынке жилья будет разной в разных странах, но в целом ситуация окажет негативное влияние на мировой экономический рост, поскольку людям придется платить больше за жилье, независимо от того, является ли оно их собственностью или арендой.

А поскольку покупатели жилья становятся всё более осторожными, владение жильём как прибыльный способ инвестирования, основа личной финансовой независимости для многих поколений людей во многих странах, стало менее привлекательным. Единственными редкими победителями становятся долгосрочные домовладельцы, которым посчастливилось получить прибыль при росте цен на недвижимость или купить дом без необходимости ипотечных кредитов.

Марк Занди, главный экономист Moody's Analytics, прогнозирует, что ставка по 30-летним ипотечным кредитам в США, которая в настоящее время составляет 7,4%, в течение следующих 10 лет снизится в среднем до 5,5%. Тем не менее, это всё ещё относительно высокий процент по сравнению с 2,65%, зафиксированными в начале 2021 года. Что ещё важнее, он считает, что эта тенденция будет наблюдаться и во многих других развитых странах.

Есть и другие непредсказуемые переменные. Продолжающийся конфликт на Ближнем Востоке и экономические трудности Китая могут замедлить мировой рост, что приведет к снижению спроса на жилье и снижению цен на него. Между тем, во многих экономиках сегмент коммерческой недвижимости фактически стал «обузой» для самого рынка.

И даже несмотря на то, что инфляция снижается, а денежно-кредитная политика начинает смягчаться, мысль о том, что процентные ставки по займам никогда не упадут так низко, как в период после мирового финансового кризиса, может по-прежнему оставаться в умах многих.

Во многих странах резко выросли процентные ставки по ипотечным кредитам (Фото: Bloomberg).

«Фаза замораживания»

По данным Национальной ассоциации риелторов, в США низкий уровень предложения, рост цен на жильё и ипотечных ставок привели к тому, что продажи жилья достигли самого низкого уровня с 2010 года. В октябре количество контрактов на покупку жилья упало на 4,1% по сравнению с предыдущим месяцем, что стало самым низким показателем почти за год.

По данным Intercontinental Exchange Inc., сейчас рынок жилья находится на самом недоступном уровне за последние четыре десятилетия: расходы на него составляют около 40 процентов дохода домохозяйства.

Но худшее ещё впереди. В октябрьском отчёте Goldman Sachs говорится, что последствия роста ставок по ипотеке будут наиболее ощутимы в 2024 году. По оценкам банка, продажи жилья упадут до самого низкого уровня с начала 1990-х годов.

«В каком-то смысле мы находимся в начале «замороженного» периода, который вряд ли растает в ближайшее время», — сказал Бенджамин Кис, профессор Уортонской школы бизнеса Пенсильванского университета.

«Ситуация улучшится, но, конечно, не так, как хотелось бы людям», — прогнозирует Нирадж Шах, экономист Bloomberg Economics. По его словам, мировой рынок жилья испытывает трудности как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.

Он прогнозирует, что цены на жильё в развитых странах будут снижаться медленно, а не «обваливаться», поскольку безработица не вырастет слишком резко. Но для многих жильё всё равно останется недоступным. И те, кто покупает в период высоких цен и процентных ставок, будут вынуждены сократить расходы, чтобы погасить долги, добавил он.

Считайте каждую копейку

Наиболее тяжелая ситуация сложилась в Новой Зеландии, где рынок жилья пережил наибольший бум во время пандемии: только в 2021 году цены на жильё выросли почти на 30%. Двадцать пять процентов всех ипотечных кредитов в стране были выданы в этом году, а пятая часть заёмщиков приобретала жильё впервые, согласно данным Резервного банка Новой Зеландии (РБНЗ).

Ставки по ипотеке в этой южнотихоокеанской стране обычно фиксируются менее чем на три года, а это означает, что повышение процентной ставки на 525 базисных пунктов с октября 2021 года ещё больше затруднит погашение кредита. По оценкам Резервного банка Новой Зеландии, процентные платежи австралийцев вырастут с 9% от располагаемого дохода в 2021 году до примерно 20% к середине 2024 года.

Ожидается, что процентные выплаты по ипотечным кредитам для новозеландцев составят до одной пятой их дохода (Фото: Bloomberg).

Это истощает доход таких людей, как Аарон Рубин, который в 2021 году взял кредит в размере 1 миллиона новозеландских долларов (603 000 долларов США) на покупку четырёхкомнатного дома стоимостью 1,2 миллиона новозеландских долларов. Переехав в Новую Зеландию из США восемь лет назад, он и его жена Джессика всегда считали, что покупка дома в прибрежном городе Нельсон — правильное решение, которое позволит их двум детям обеспечить стабильную жизнь в будущем.

Изначально пара платила по кредиту всего около 4000 новозеландских долларов в месяц. Но теперь, когда беспроцентный период закончился, они платят дополнительно 2400 новозеландских долларов в месяц.

«У нас не было денег даже на то, чтобы вернуться в Штаты и навестить родственников. Приходилось тщательно просчитывать каждую копейку», — сказал Рубин, ныне инженер-программист. «Это отнимало много времени и сил. Наша жизнь перевернулась с ног на голову».

Тем не менее, он считает, что ему повезло, что он может позволить себе ежемесячные выплаты процентов. Он сказал, что многие его друзья испытывают гораздо большее финансовое давление.

Инвесторы отворачиваются

Бум последнего десятилетия превратил продукты в сфере недвижимости в ведущий прибыльный канал инвестирования в таких странах, как Новая Зеландия, Австралия и, особенно, Канада, где десятки тысяч людей быстро стали инвесторами F0 на рынке недвижимости.

По состоянию на 2020 год количество квартир, находящихся в собственности инвесторов, владеющих хотя бы одним объектом недвижимости, составляет треть от общего жилого фонда в двух самых густонаселенных провинциях этой североамериканской страны (Онтарио и Британская Колумбия).

Однако рост процентных ставок и доходности облигаций сделал эту инвестиционную формулу неэффективной. Согласно исследованию Банка Монреаля, доходность квартиры в кондоминиуме в Торонто, крупнейшем городе Канады, после вычета расходов составляет всего 3,9%, что значительно ниже доходности государственных облигаций в 5%.

Покупка дома больше не является привлекательным способом инвестирования в Канаде (Фото: Bloomberg).

Готовность инвесторов приобретать объекты недвижимости до завершения строительства стала важным источником капитала для застройщиков в последнее десятилетие. Отсутствие интереса со стороны покупателей привело к стагнации многих проектов из-за нехватки капитала.

Низкий уровень предложения жилья в Канаде является причиной того, что цены на жильё остаются высокими, несмотря на трудности на рынке. А замедление строительства лишь усугубило дефицит.

Аналогичная ситуация наблюдается в Европе, где высокие процентные ставки и рост стоимости строительства привели к дефициту жилья.

В Германии число заявок на получение разрешений на строительство сократилось более чем на 27% в первой половине года, а во Франции за первые семь месяцев года наблюдалось падение на 28%. В то же время, в Швеции объём строительства составляет лишь около трети от необходимого для удовлетворения общего рыночного спроса, что будет способствовать росту цен на жильё, а не их снижению.

Стоит также упомянуть о влиянии высокой инфляции. В Великобритании, где стоимость жизни выросла быстрее всего за последние десятилетия, около 2 миллионов человек, по данным Службы финансов и пенсий, перешли на схему «купи сейчас — плати потом», чтобы свести концы с концами. Учитывая, что в этом году более миллиона домовладельцев столкнутся с ростом ипотечных платежей, финансовое напряжение, несомненно, будет огромным.

Согласно недавнему отчёту KPMG, около четверти покупателей жилья, финансируемого ипотекой, в Великобритании рассматривают возможность продажи своих домов и переезда в более дешёвое жильё на фоне роста расходов на финансирование. Арендаторам также придётся разделить часть финансового давления с арендодателями.

Карен Грегори, жительница Лондона, была вынуждена продать свой дом, когда её ежемесячные ипотечные платежи выросли более чем втрое. Молодой паре с маленьким ребёнком, снимавшей дом, пришлось бы искать другое жильё или пересмотреть условия аренды с новым арендодателем.

«Нам надоело расти процентные ставки», — сказал Грегори.

Строительная активность замедлилась на фоне роста процентных ставок, из-за чего предложение жилья остается дефицитным (Фото: Bloomberg).

Азия не является исключением.

Владельцы жилья возмущаются в Южной Корее, где наблюдается самое высокое соотношение задолженности домохозяйств к ВВП среди развитых стран — 157%, если включить в этот показатель почти 800 миллиардов долларов долга «чонсе».

При участии в этой системе арендодатель получает депозит (называемый «чонсе»), эквивалентный 1/2 стоимости квартиры, в начале срока аренды, который обычно длится от 2 до 4 лет.

С ростом процентных ставок арендная плата «чонсе» становится менее привлекательной по сравнению с ежемесячной арендной платой, что снижает размер залоговых депозитов, взимаемых арендодателями. Арендодатели часто используют новые залоговые депозиты для погашения старых договоров аренды, срок действия которых истек, что затрудняет выполнение ими своих обязательств.

Прогнозируется, что риск невыполнения обязательств владельцами квартир в 2024 году останется высоким, поскольку ряд договоров с истекающим сроком действия был подписан в то время, когда цены на жилье в Корее росли.

Тем временем рынок жилья Гонконга пострадал от замедления роста экономики Китая, перемещения населения и высоких процентных ставок, что привело к замедлению роста цен на жильё. Поскольку валюта города привязана к доллару США, денежно-кредитная политика финансового регулятора Гонконга должна тесно коррелировать с действиями ФРС.

Цены на жильё в некогда самых дорогих районах города упали до шестилетнего минимума, но никто его не покупает. Строительные компании вынуждены предлагать значительные скидки, в то время как правительство снижает регистрационные сборы, чтобы стимулировать рынок.

Цены на жилье в Гонконге (Китай) упали, но для многих людей они все еще недоступны (Фото: Bloomberg).

Но если процентные ставки не будут снижены, рынок жилья города не восстановится. Цены на жильё за последнее десятилетие росли так стремительно, что мечта о собственном доме для многих стала недостижимой. К сожалению, недавнее снижение цен на жильё оказалось недостаточно сильным, чтобы компенсировать рост стоимости кредитов.

«Рынки жилья во многих странах последние два десятилетия „праздновали“, чему способствовали рекордно низкие процентные ставки и ограниченное предложение», — заявил Шах из Bloomberg Economics. «Но предстоящее десятилетие будет болезненным», — предупредил он.

Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/lai-suat-cao-bop-nat-uoc-mo-an-cu-lac-nghiep-20231208120039519.htm