Фактически, во многих многоквартирных домах Ханоя возникают проблемы, связанные с разделением общих и личных зон. Конфликты в основном возникают из-за того, что стороны не могут определить и договориться о том, какие зоны являются общими, а какие — личными, что приводит к конфликтам между сторонами.
В отношении этого вопроса государственные нормативные акты, регулирующие управление и эксплуатацию многоквартирных домов, содержат достаточно подробные и полные положения. Недавно был издан циркуляр Министерства строительства № 05, объединяющий документы, регулирующие управление и эксплуатацию многоквартирных домов.
По словам г-жи Ву Киеу Хань, директора по управлению недвижимостью Savills Hanoi, конфликты в проектах многоквартирных домов возникают из-за недостаточной полноты и прозрачности документов, регулирующих использование общественных и личных территорий при разработке и строительстве проектов инвесторами, хотя эти вопросы четко прописаны в юридических документах. Это приводит к неоднозначности при определении прав собственности и пользования в дальнейшем.
Во многих многоквартирных домах Ханоя возникают проблемы, связанные с общими и личными территориями, особенно споры из-за парковочных мест. (Фото: BG)
«Необходимо понимать, что все зоны, связанные с конструктивной системой, коридорами, общими проходами и неразрывными системами, являются общей собственностью. Однако одним из наиболее часто встречающихся споров в многоквартирных домах является парковка», — добавила г-жа Хань.
Согласно Жилищному закону 2014 года, места для парковки велосипедов, транспортных средств для инвалидов, двух- и трёхколёсных транспортных средств находятся в совместной собственности и пользовании собственников квартир. Что касается парковочных мест для автомобилей, арендаторы/покупатели квартир могут выкупить их или сдать в субаренду.
«В действительности, в большинстве многоквартирных домов доход от парковки мотоциклов (совместной собственности) будет возвращаться в эксплуатационный фонд здания. Однако, как эта площадь будет спланирована, какова площадь общей собственности и, исходя из этого, как будет определяться удельный доход с каждого транспортного средства, до сих пор неясно. Это порождает бесконечные споры», — проанализировала г-жа Хань.
Для разрешения конфликтов и ограничения воздействия на последующих этапах, г-жа Хань отметила, что инвесторам необходимо предвидеть и правильно рассчитывать площади общих и частных зон ещё на этапе проектирования, а также чётко отражать их в договоре купли-продажи и технико -экономическом отчёте о строительных инвестициях. В соответствии с положениями Сводного документа 05/VBHN-BXD Циркуляра о правилах управления и эксплуатации многоквартирных домов, управляющий совет должен иметь доступ ко всем записям о завершении проекта.
Кроме того, Инвестору необходимо согласовать с заинтересованными сторонами правила пользования общими зонами и объектами. На основе этого необходимо достичь общего соглашения и консенсуса по вопросам, касающимся прав, использования и защиты активов, во избежание возникновения споров.
Размер платы за обслуживание проекта, которую должен вносить каждый владелец, также частично зависит от площади общих и частных зон проекта. По словам г-жи Хань, максимальный размер платы за обслуживание в многоквартирных домах с лифтами в городе не должен превышать 16 500 донгов за м² в месяц.
Плата за обслуживание также должна быть включена в договор купли-продажи, поэтому покупателям следует учитывать размер платы, которую должны внести владельцы. Поскольку после ввода объекта в эксплуатацию жильцы в целом стремятся к прозрачности размера платы и использования средств, уплаченных в качестве платы за обслуживание. Это требует от инвесторов и управляющих компаний пристального внимания к этому вопросу.
Иллюстрация фото. (Источник: CP)
Эксперты Savills считают, что для определения оптимальной цены на услуги инвесторам и управляющим компаниям следует учитывать факторы, непосредственно влияющие на стоимость услуг многоквартирного дома. Эта стоимость зависит от масштаба, архитектурных особенностей, дизайна и оснащения объекта. Получив всю необходимую информацию, управляющая компания может рассчитать эксплуатационные расходы, составляющие стоимость услуг.
Хотя эти этапы работы подразделения по управлению эксплуатацией являются весьма незначительными, они напрямую влияют на стоимость единицы эксплуатационного сбора. Поэтому управление должно быть строгим и осуществляться профессиональным подразделением по управлению эксплуатацией, чтобы иметь возможность оказывать поддержку как инвесторам, так и жителям, оптимизируя расходы на управление, а также обеспечивая прозрачность деятельности и услуг по управлению проектом.
Видно, что в условиях активного развития рынка жилья во Вьетнаме инвесторам необходимо уделять внимание вопросам управления и эксплуатации, рассматривая их как добавленную стоимость проекта и способ избежать риска возникновения споров между смежниками. Цена продажи объекта недвижимости планируется инвестором ещё до формирования проекта и ввода его в эксплуатацию.
«Однако фактор поддержания цены зависит от качества управления проектом и эксплуатации. Поэтому роль подразделения управления и эксплуатации становится важной в контексте растущего числа городских районов с большой численностью населения и большим предложением», — подчеркнула г-жа Хань.
Источник
Комментарий (0)