Купить дом и сдавать его в аренду: советы по расчету прибыли за 5 минут

У инвесторов в недвижимость всегда есть скрытые правила инвестирования, о которых знают не все. Эти правила помогают инвесторам быстро оценивать потенциальные сделки с недвижимостью. Yahoo Finance раскрывает правило 50%, которое поможет вам быстро определить стоимость инвестиций в арендную недвижимость.

Что такое правило 50% ?

Правило 50% гласит, что половина общего дохода от сдачи в аренду недвижимости должна быть отложена на покрытие операционных расходов до расчёта прибыли. Это правило помогает инвесторам избежать ошибки недооценки расходов и переоценки будущей прибыли.

Например, применяя правило 50%, арендная недвижимость, приносящая 300 миллионов донгов в год, должна будет потратить 150 миллионов донгов на покрытие сопутствующих расходов. Оставшиеся 150 миллионов донгов составят чистый доход инвестора до вычета процентов и эксплуатационных расходов.

По данным Yahoo Finance , правило 50% не учитывает ипотечные платежи и комиссии за управление недвижимостью. Расходы, рассчитываемые с использованием правила 50%, включают налоги на недвижимость, страхование, убытки от простоя, расходы на техническое обслуживание и ремонт, а также коммунальные услуги.

Если источником капитала для финансирования инвестиций в недвижимость является кредит, вам необходимо отдельно рассчитать основную стоимость, проценты, расходы на управление недвижимостью, если таковые имеются, и расходы на обслуживание (если недвижимость расположена в городской местности).

Рассчитать правило 50% при сделках с недвижимостью очень просто, без сложной формулы. Вам просто нужно оценить общую чистую арендную плату, которую недвижимость может приносить ежемесячно или ежегодно, а затем разделить её пополам.

Проще говоря, как и в финансовой отчетности, эти расходы аналогичны расходам на управление бизнесом и расходам на продажу, не включая проценты, налоги и амортизацию.

Например, если вы рассматриваете возможность инвестирования в недвижимость, которая, как ожидается, будет приносить 30 миллионов донгов в виде ежемесячной арендной платы, то при применении правила 50% вам необходимо откладывать 15 миллионов донгов в месяц на расходы, указанные выше, не включая ипотеку, а также управленческие и эксплуатационные расходы.

Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Тран Кханг).

Если предположить, что ваш ежемесячный ипотечный платёж за недвижимость составляет 9 миллионов долларов, а плата за обслуживание — около 1 миллиона долларов в месяц, теоретически ваша чистая прибыль составит 5 миллионов долларов. Это основано на предположении, что вы управляете недвижимостью самостоятельно, а не пользуетесь услугами посредника, например, Airbnb или брокера.

Примените правило 50%

Правило 50% при инвестировании в недвижимость считается приблизительным, а не строгим стандартом оценки доходности. Это правило помогает инвесторам быстро оценить размер чистого дохода, который они могут получить, инвестируя в определённую арендуемую недвижимость. Основной эффект этого правила заключается в том, что оно не позволяет им недооценивать сопутствующие расходы.

Однако недостатком этого правила является то, что оно дает фиксированные результаты, в то время как рынок всегда волатилен или происходят необычные инциденты.

Например, вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду на побережье. В ходе эксплуатации вы обнаруживаете, что возникнут непредвиденные расходы, связанные с предотвращением быстрого износа дома. Эти расходы невозможно предвидеть, согласно правилу 50% при покупке недвижимости.

Правило 50% может стать отправной точкой при принятии решения об инвестировании в арендуемую недвижимость. Зная ожидаемую чистую арендную плату, которую может принести недвижимость, вы можете быстро рассчитать 50% от этой суммы, чтобы оценить чистый операционный доход.

Затем вы можете вычесть другие расходы, такие как проценты и налоги. Наконец, вы можете сравнить прогнозируемую доходность с вашими целями, чтобы понять, оправданы ли инвестиции.

Конечно, помимо правила 50%, следует учитывать и другие факторы. Необходимо учитывать инфляцию, связанную с налогами, страховкой, ремонтом, обслуживанием и коммунальными услугами. Исходя из этого, можно планировать соответствующее повышение арендной платы.

Важно изучить рынок аренды в районе, где расположена недвижимость. Например, может быть полезно проанализировать динамику цен на аренду, спрос на арендуемую недвижимость и общую привлекательность района.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm