Банки «открывают клапан» кредитования недвижимости

Ряд новых политик постепенно устраняют узкие места в предложении недвижимости, открывая доступ к капиталу для предприятий. Уловив эту тенденцию, многие коммерческие банки ускорили вливание капитала в сектор недвижимости, особенно уделяя приоритетное внимание сегментам социального жилья и недорогого коммерческого жилья, где реальный спрос на жилье очень высок.

Сильный приток капитала в недвижимость

К концу марта 2025 года объем кредитования сектора недвижимости увеличился на 20% по сравнению с концом 2024 года, что значительно превышает общий рост кредитования всей экономики (6,52% к концу мая).

Во многих банках кредиты на недвижимость в настоящее время составляют 25–30% от общего объема кредитов, что свидетельствует о тенденции восстановления и высоком приоритете, который уделяется этому сектору.

Финансовые отчеты крупнейших банков за первый квартал 2025 года наглядно отражают вышеуказанную тенденцию. Лидирует Techcombank с непогашенными кредитами для бизнеса в сфере недвижимости, достигшими более 214,7 трлн донгов, что составляет почти 34% от общего объема непогашенных кредитов и увеличившись на 20,6% по сравнению с концом 2024 года. VPBank зафиксировал показатель почти в 186 трлн донгов (более 25% от общего объема непогашенных кредитов), в то время как SHB также достиг более 141 трлн донгов (что составляет 25,4%), что на 11,3% больше по сравнению с концом прошлого года.

Наряду с коммерческими потоками капитала правительство продолжает продвигать кредитование социального жилья посредством резолюции 201/2025/QH15. На конференции по реализации в начале июня премьер-министр Фам Минь Чинь подчеркнул необходимость устранения правовых препятствий и увеличения финансирования Жилищного фонда.

Государственный банк выпустил официальное распоряжение 4290, предписывающее девяти банкам применять льготные процентные ставки для молодых людей в возрасте до 35 лет по кредитам на покупку социального жилья с фиксированной процентной ставкой 6,1% годовых до 30 июня 2025 года, что на 2% ниже средней среднесрочной и долгосрочной процентной ставки «большой четверки» государственных банков.

Однако распределение капитала по-прежнему неравномерно. Социальное жилье и сегменты недорогого коммерческого жилья имеют приоритет в доступе к кредитным пакетам с низкими процентами, таким как пакет на 145 000 млрд донгов (процентная ставка 6,1-6,6% в год). Между тем, элитная и спекулятивная недвижимость по-прежнему сталкивается со многими барьерами из-за строгой политики контроля Государственного банка по ограничению рисков безнадежных долгов.

По словам заместителя министра строительства Нгуена Ван Синя, с начала года в сфере кредитования недвижимости наблюдаются позитивные изменения, особенно в проектах, обслуживающих реальные потребности в жилье и людей с низким доходом. Однако восстановление рынка все еще неравномерно, поскольку побочные эффекты от льготных потоков капитала по-прежнему ограничены определенными сегментами.

Уловив эту тенденцию, многие коммерческие банки ускорили вливания капитала в сектор недвижимости, уделяя особое внимание сегментам социального жилья и недорогого коммерческого жилья, где реальный спрос на жилье очень велик.

Предупреждение о пузыре кредитования недвижимости

Несмотря на то, что капитал активно направляется в сектор недвижимости, эксперты предупреждают, что чрезмерно большое и длительное кредитование в этом секторе может исказить приоритеты в области капитала и создать риски для финансовой системы.

Государственный банк Вьетнама (SBV) поставил цель по общесистемному росту кредитования примерно на 16% в 2025 году, но подчеркнул необходимость для кредитных организаций строго контролировать риски в сфере недвижимости, чтобы избежать повторения уроков прошлого, связанных с «пузырем».

Г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, сказал, что дисбаланс становится все более очевидным, когда сегмент высокого класса имеет легкий доступ к капиталу, в то время как доступное жилье остается нетронутым. Он предупредил, что если потоки капитала в сегмент, обслуживающий реальные потребности, не будут должным образом регулироваться, рынок впадет в серьезный дисбаланс спроса и предложения.

Еще один риск, на который указал г-н Дин, заключается в том, что более 50% капитала предприятий сферы недвижимости в настоящее время зависят от банковского кредита. Между тем, банки используют краткосрочный капитал для долгосрочного кредитования, что приводит к увеличению риска дисбаланса ликвидности.

Учитывая эту ситуацию, крайне необходимо развивать дополнительные каналы привлечения капитала, такие как облигации, казначейские векселя, инвестиционные фонды, фонды жилищного строительства и т. д. Несмотря на то, что эти модели обсуждаются уже более десятилетия, они по-прежнему сталкиваются с правовыми барьерами и не могут работать эффективно.

В ходе сессии вопросов и ответов 19 июня делегат Ле Тхи Тхань Лам (Хау Жанг) выразила обеспокоенность: финансовые, денежные и банковские рынки полны рисков; рынок недвижимости сталкивается с затяжными трудностями, а золото нестабильно, что ставит под угрозу достижение целевого показателя роста ВВП в 8% в 2025 году. Она напрямую спросила министра финансов: «Какие решения мы можем порекомендовать правительству для преодоления вышеуказанных проблем?»

Отвечая, министр Нгуен Ван Тханг подтвердил: финансовые, денежные и рынки недвижимости являются «кровеносными сосудами» экономики, тесно связанными и чувствительными к глобальным колебаниям. Поэтому обеспечение безопасности и устойчивого развития этих рынков требует фундаментальных решений и синхронной координации со стороны многих министерств, секторов и населенных пунктов.

Г-н Тханг сообщил, что Министерство финансов совместно с соответствующими ведомствами работает над разработкой и реализацией Резолюции 01 — всеобъемлющего документа, содержащего решения по стабилизации рынка: от управления фискальной политикой и денежно-кредитного контроля на ежемесячной и ежеквартальной основе до совершенствования правовой базы, обеспечения прозрачности торговой площадки и улучшения возможностей мониторинга.

Министерство также изучает возможности корректировки налоговой политики, улучшения инвестиционной и деловой среды, а также высвобождения ресурсов для экономики, включая сектор недвижимости, для обеспечения устойчивых целевых показателей роста к 2025 году и последующим годам.

Источник: https://baodaknong.vn/ngan-hang-bung-van-tin-dung-cho-bat-dong-san-256152.html