Какую позицию займет сектор недвижимости, если начнется глобальная торговая война?

Возможности переплетаются с проблемами

По данным Главного статистического управления, в 2024 году общий объём зарегистрированных иностранных инвестиций (ПИИ) во Вьетнаме (включая вновь зарегистрированный капитал, скорректированный капитал и капитал, направленный на приобретение акций) достиг 38,2 млрд долларов США, снизившись на 3% по сравнению с предыдущим годом. В отличие от общей ситуации, приток капитала в сектор недвижимости увеличился более чем на 35%, достигнув 6,3 млрд долларов США, сохранив за собой второе место после обрабатывающей промышленности.

Однако риск глобальной торговой войны неизбежен. На недавнем заседании правительства премьер-министр Фам Минь Чинь поручил разработать сценарий реагирования на возможную торговую войну в этом году.

Эксперты утверждают, что если разразится торговая война, сектор недвижимости столкнётся как с трудностями, так и с возможностями, но самое очевидное — это негативное влияние на потоки инвестиционного капитала. Иностранные инвесторы могут прекратить инвестиции или переместиться на другие, более безопасные рынки.

В беседе с репортером газеты Dan Tri экономический эксперт д-р Динь Тхе Хиен заявил, что в случае возникновения глобальной торговой войны у Вьетнама будет много возможностей для развития, но ему также придется столкнуться с трудностями.

В краткосрочной перспективе риски могут затронуть страны с высокой экономической открытостью, такие как Вьетнам. В частности, дешёвые китайские товары, которые сложно экспортировать в США, хлынут в такие страны, как Вьетнам, и вызовут девальвацию. Внутреннее производство потребительских товаров столкнётся с трудностями, что напрямую повлияет на рынок недвижимости.

Кроме того, сбои в цепочке поставок также могут стать причиной инфляции, заставляя банки повышать процентные ставки, что отрицательно сказывается на рынке недвижимости.

В среднесрочной перспективе у Вьетнама появится множество возможностей. Когда разразится торговая война, компании и корпорации ускорят процесс переноса фабрик из Китая в соседние страны, включая Вьетнам. Оттуда Вьетнам будет рад обильным прямым иностранным инвестициям для развития фабрик и цехов. Эта хорошая основа будет способствовать развитию рынка недвижимости в регионах с многочисленными движущими силами и синхронными инфраструктурными связями.

Разделяя эту точку зрения, г-жа Транг Буй, генеральный директор Cushman & Wakefield Vietnam, заявила, что вьетнамская индустрия недвижимости сталкивается как с возможностями, так и с проблемами в контексте возможной глобальной торговой войны.

Приток прямых иностранных инвестиций может увеличиться, поскольку компании ищут новые места для размещения заводов и производственных мощностей, а Вьетнам является привлекательным направлением. В результате стимулируется развитие промышленной недвижимости, а спрос на аренду земли и производственных мощностей в индустриальных парках резко растёт, особенно в районах, прилегающих к морским портам, аэропортам и логистическим центрам.

По словам г-жи Транг, одним из косвенных, но важных последствий торговой войны для рынка недвижимости являются резкие колебания цен на строительные материалы. Из-за нестабильности в глобальной цепочке поставок цены на сталь, цемент, кирпич и другие материалы имеют тенденцию к росту.

В результате стоимость строительства объектов недвижимости значительно выросла, что оказало давление на цены на жильё. За последние годы стоимость строительства во Вьетнаме выросла примерно на 10–15%, что вынудило инвесторов корректировать свои ценовые стратегии или откладывать реализацию новых проектов.

Отвечая журналистам газеты Dan Tri , заместитель генерального директора DKRA Group г-н Во Хонг Тханг заявил, что Вьетнам находится на важном перепутье перед лицом крупных глобальных изменений. Сфера недвижимости считается одним из ключевых секторов, который напрямую зависит от международных экономических изменений и играет роль движущей силы будущего экономического роста.

С точки зрения возможностей Вьетнам может стать привлекательным местом для прямых иностранных инвестиций благодаря волне сдвигов в цепочках поставок из стран, пострадавших от торговой войны, особенно из Китая в регион Юго-Восточной Азии.

Отсюда открываются широкие перспективы развития промышленной недвижимости, что позволяет удовлетворить растущий спрос на производство и экспорт. Кроме того, выход иностранных предприятий стимулирует спрос на жилье, офисы и услуги в сфере недвижимости, способствуя развитию рынка.

Однако г-н Тханг отметил, что Вьетнам также сталкивается с множеством проблем. Прежде всего, риск колебаний процентных ставок, обменных курсов и стоимости сырья, обусловленный влиянием глобальной цепочки поставок, может оказать давление на компании, занимающиеся недвижимостью.

Кроме того, растущая конкуренция со стороны таких стран региона, как Таиланд, Индонезия и Малайзия, требует от Вьетнама значительного улучшения инвестиционного климата и модернизации инфраструктуры для поддержания его привлекательности. Кроме того, политика экономического протекционизма со стороны крупных держав может привести к снижению экспортного спроса, что косвенно негативно скажется на развитии внутреннего рынка недвижимости.

Индустрия недвижимости сталкивается как с возможностями, так и с проблемами в контексте возможной глобальной торговой войны (Фото: Чинь Нгуен).

Яркое пятно промышленной недвижимости

По данным CBRE Vietnam, сектор промышленной недвижимости в прошлом году по-прежнему оставался ярким пятном на общем рынке недвижимости.

Многие крупные мировые производственные корпорации, такие как Samsung, LG, Foxconn, Hyosung и Nestlé, объявили о планах расширения и реализации многочисленных проектов в различных регионах Вьетнама. Их твёрдая приверженность расширению производства подтверждается рекордным уровнем прямых иностранных инвестиций, достигшим 25 млрд долларов США.

Напротив, из-за ограниченного предложения промышленных земель на ключевых рынках, поглощение в южном регионе достигло всего 265 га, что на 52% меньше, чем в предыдущем году. Крупные сделки были сосредоточены в основном в Бариа-Вунгтау и Лонгане .

По прогнозам CBRE Vietnam, в ближайшие три года ожидается рост цен на аренду промышленных земель на 4–8% в год на севере и на 3–7% в год на юге. Новые промышленные парки будут создаваться на таких потенциальных рынках, как Хайфон, Виньфук (север) и Биньзыонг, Донгнай, Лонган (юг). Ожидается, что в центральных провинциях, таких как Тханьхоа, Нгеан, Хатинь и Куангнам, также будут создаваться новые промышленные парки благодаря участию профессиональных инвесторов.

В условиях неопределенности мировой экономики и возможной торговой войны доктор Динь Тхе Хиен полагает, что наибольшую выгоду получит сегмент промышленной недвижимости, за которым последует соседняя жилая недвижимость. Кроме того, в среднесрочной и долгосрочной перспективе выиграют такие сегменты, как курортная недвижимость и апартаменты с обслуживанием для иностранных специалистов.

Г-н Хиен отметил, что развитие недвижимости в индустриальных парках – задача не из лёгких: не каждый бизнес может инвестировать, требуя экспертных знаний и значительного капитала. Особенностью этого сегмента является инвестирование с целью получения денежного потока, а не просто строительство инфраструктуры и разделение земли на участки для продажи. Создание индустриального парка с момента создания проекта до ввода его в эксплуатацию займёт не более трёх лет. В настоящее время создание местных индустриальных парков должно проходить через Министерство планирования и инвестиций и быть представлено на утверждение премьер-министру.

Однако в этом году ожидается, что проект закона о промышленных парках будет представлен премьер-министру для передачи в Национальное собрание для разработки отдельного закона. Предполагается, что полномочия по утверждению промышленных парков будут переданы на места, что сократит сроки рассмотрения в будущем.

«У нас есть преимущество в виде содействия развитию инфраструктуры, портовых систем, аэропортов и т. д. Возможность развития индустриальных парков во Вьетнаме совершенно очевидна. Застройщики индустриальных парков должны укреплять свои финансовые возможности, обеспечивать систематическое и профессиональное развитие, чтобы конкурировать с другими странами региона», — сказал он.

Промышленная недвижимость является ярким пятном на фоне увеличения прямых иностранных инвестиций (Фото: Чинь Нгуен).

Г-н Во Хонг Тханг, рассматривая промышленную недвижимость как перспективное направление, отметил, что спрос на аренду промышленных земель и развитие инфраструктуры в индустриальных парках растёт благодаря притоку прямых иностранных инвестиций во Вьетнам. Благодаря преимуществам географического положения, конкурентоспособной стоимости рабочей силы и льготной политике, Вьетнам постепенно утверждается в качестве нового производственного центра региона, способствуя устойчивому экономическому развитию.

В предстоящий период промышленная недвижимость во Вьетнаме столкнется как с возможностями, так и с проблемами, особенно в контексте глобальных экономических колебаний и изменения потоков инвестиционного капитала.

Что касается возможностей, по словам г-на Тханга, тенденция изменения глобальных цепочек поставок создает мощный приток инвестиций в страны, среди которых Вьетнам становится привлекательным направлением.

Соглашения о свободной торговле (ССТ), подписанные Вьетнамом, также открывают тарифные преимущества и открывают рынки, создавая импульс для развития промышленных зон. Кроме того, молодое население, обилие трудовых ресурсов и конкурентоспособная стоимость рабочей силы также являются факторами, привлекающими иностранных инвесторов.

Однако этот рынок также сталкивается с определенными проблемами, связанными с растущей региональной конкуренцией, поскольку другие страны также активно привлекают прямые иностранные инвестиции. В некоторых регионах инфраструктура связи не синхронизирована, что приводит к перегрузкам в логистике и, как следствие, к трудностям для компаний, работающих в индустриальных парках.

В беседе с корреспондентом Dan Tri г-жа Транг Буй оценила, что сектор промышленной недвижимости будет активно развиваться. Стоимость аренды промышленных земель во Вьетнаме выросла на 10–15% в период с 2019 по 2023 год, особенно в районах, прилегающих к морским портам, аэропортам и логистическим центрам.

Перенос производства из Китая во Вьетнам, безусловно, принес пользу таким промышленным паркам, как Биньзыонг, Лонган, Бакнинь и Хайфон. Промышленная недвижимость становится «горячей точкой» инвестиций, поскольку многие иностранные предприятия ищут возможности для расширения производства, что приводит к развитию логистических услуг, «умных» складов и городов-спутников.

По словам г-жи Транг, торговая война может стать мощным стимулом для развития вьетнамской промышленной недвижимости. Поскольку иностранные компании уходят из Китая, им необходимо искать альтернативные рынки с разумными издержками и благоприятной политикой. Вьетнам, благодаря своему выгодному географическому положению, обилию рабочей силы и привлекательным инвестиционным стимулам, станет перспективным направлением.

Кроме того, перемещение транснациональных корпораций также увеличивает спрос на жилье для иностранных специалистов, создавая условия для развития сегмента элитных квартир и коммерческой недвижимости в крупных городах, таких как Ханой, Хошимин, Бакнинь и Биньзыонг.

Однако рынок промышленной недвижимости также сталкивается с множеством проблем. Г-жа Транг заявила, что рынок может столкнуться с дефицитом нового предложения из-за задержек с процедурами утверждения и юридических проблем.

Конкурентоспособность Вьетнама в регионе в плане привлечения прямых иностранных инвестиций постепенно снижается, особенно на фоне более благоприятной налоговой политики других стран. Цены на строительные материалы, такие как сталь, цемент и кирпич, могут вырасти из-за неопределенности в глобальной цепочке поставок, что окажет давление на стоимость строительства и цены на недвижимость.

Промышленные зоны Вьетнама нуждаются в инвестициях и модернизации транспортной инфраструктуры (фото: Фуок Туан).

Как заставить промышленную недвижимость «взлететь»?

Г-жа Транг Буй отметила, что для использования возможностей и ограничения рисков в сфере промышленной недвижимости Вьетнаму необходимо продолжать инвестировать в транспортную инфраструктуру, особенно в автомагистрали, морские порты и аэропорты, и её модернизацию, чтобы облегчить транспортировку грузов и привлечь инвестиции. Кроме того, необходимо продвигать реформу административных процедур, сокращая время и затраты предприятий на лицензирование и реализацию проектов.

Другим важным аспектом является рассмотрение возможности применения льготной налоговой политики для повышения конкурентоспособности в привлечении прямых иностранных инвестиций, особенно в контексте применения аналогичных мер другими странами. Использование возможностей и преодоление трудностей потребует от предприятий в сфере недвижимости во Вьетнаме гибкости и разработки соответствующих бизнес-стратегий.

Столкнувшись с вызовами и возможностями торговой войны, доктор Динь Тхе Хиен заявил, что государству необходимо обеспечить государственный инвестиционный капитал и продолжать содействовать строительству синхронной инфраструктуры в районах с потенциалом для развития недвижимости промышленных парков.

Кроме того, государство может рассмотреть возможность предоставления инвесторам возможности платить за землепользование авансом или в рассрочку, чтобы избежать давления со стороны капитала. Ведь инвестиции в промышленные зоны — это не только бизнес-вопрос, но и развитие экономики в целом, создающее конкурентное преимущество по сравнению с другими странами.

Г-н Во Хонг Тханг заявил, что для использования возможностей и ограничения рисков Вьетнаму необходимо сосредоточиться на ряде важных решений. Во-первых, государству необходимо увеличить инвестиции в транспортную инфраструктуру, электроснабжение, водоснабжение и технологии для поддержки развития промышленных зон, обеспечивая удобное транспортное сообщение.

Правительству также необходимо разработать избирательную стратегию привлечения прямых иностранных инвестиций, отдавая приоритет высокотехнологичным и экологически чистым отраслям для повышения ценности индустриальных парков. Кроме того, правительству и бизнесу необходимо тесно взаимодействовать для упрощения административных процедур и улучшения инвестиционного климата, создавая благоприятные условия для инвесторов.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm