Дешевая земля?
Транспортный проект, соединяющий провинциальную дорогу 514 и национальную автомагистраль 47C, район Чиеусон, является проектом с общими первоначальными инвестициями более 79 млрд донгов, реализуемым совместным предприятием Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Это один из последних проектов в провинции Тханьхоа , который будет реализован в форме государственно-частного партнерства, тип контракта BT (строительство - передача), до того, как этот тип был официально «прекращен» (вступил в силу с 1 января 2021 года) из-за множества недостатков, высокого риска негатива, вызывающего большую потерю государственных активов.
Для реализации данного проекта провинция Тханьхоа изначально планировала использовать 5 прекрасных участков земли общей площадью около 28 гектаров в городе Чиеусон и соседних коммунах района Чиеусон для осуществления встречных платежей по проекту.
В настоящее время ведется строительство проекта BT по строительству транспортной дороги, соединяющей провинциальную дорогу 514 и национальную автомагистраль 47C в районе Чиеу Сон.
На этой основе 27 ноября 2020 года Народный комитет провинции Тханьхоа выделил первую фазу земли совместному предприятию-подрядчику Trieu Son BT Company Limited общей площадью 198 998,8 м2 (почти 20 гектаров) в Решениях № 5086/QD-UBND, Решении № 5085/QD-UBND, Решении 5084/QD-UBND. Оставшиеся 2 из 5 земельных участков, которые, как ожидается, будут выплачены в счет Trieu Son BT Company Limited, еще не были переданы.
Однако недавно провинция Тханьхоа официально решила скорректировать размер контрплатежа с 5 участков до всего лишь 3 вышеупомянутых земельных участков, что эквивалентно сокращению на 9,3 гектара по причине «избыточного контрплатежа», рассмотрев вопрос обеспечения принципа паритета в соответствии с положениями Закона об управлении и использовании государственных активов 2017 года, а также постановлениями правительства и другими соответствующими правовыми нормами.
Параллельно с распределением земель Народный комитет провинции Тханьхоа также принял решение об утверждении конкретных цен на землю в качестве основы для определения платы за пользование землей, вносимой в государственный бюджет.
Например, 3 ноября 2021 года Народный комитет провинции Тханьхоа установил конкретные цены на землю в качестве основы для определения платы за пользование землей, уплачиваемой в государственный бюджет для реализации проекта нового жилого района Нам Конг Чео в городе Чиеу Сон, округ Чиеу Сон (фаза 1). Соответственно, конкретная цена на землю, соответствующая площади земли, выделенной государством с учетом платы за пользование землей, после вычета расходов (без учета расходов на расчистку участка) на данном участке в расчете на квадратный метр, составляет 2 201 099 донгов/м2.
Указанная выше конкретная цена земли определяется при условии, что инвестор должен инвестировать во всю техническую инфраструктуру в соответствии с инвестиционным проектом, утвержденным детальным планированием земельного участка, выделенного для реализации проекта, и государство выделяет землю с платой за землепользование площадью 34 029,3 м2 жилой земли. Примечательно, что предварительно, только с площадью и ценой проекта Nam Cong Cheo, государство в основном собирает более 74 млрд. донгов, что эквивалентно примерно 93% от встречного капитала в общем инвестиционном капитале вышеуказанного проекта BT.
Земля Нам Конг Чео расположена в очень красивом месте, она разделена на 330 участков земли и коммунальных сооружений в районе Триеу Сон, Тхань Хоа. (Фото: Lam Linh Land)
Возвращаясь к вопросу определения цен на землю, соответствующих площади земли, выделенной государством с учетом платы за пользование землей, взимаемой в проекте нового жилого района Нам Конг Чео, по словам г-жи Фам Тхи Тху Хуонг, практикующего оценщика цен, существует множество методов определения, однако, как правило, в вышеуказанном случае определение цен на землю будет осуществляться в соответствии с методом излишков, а эквивалентная рыночная цена на тот момент является лишь исходной базой.
В частности, определение цены земли методом базового излишка рассчитывается путем вычитания дохода от разработки за вычетом расходов на разработку. При этом базовый доход — это деньги, полученные после реализации проекта, а базовые расходы на разработку включают расходы на инвестиции в инфраструктуру, непредвиденные расходы, расходы на управление проектом, расходы на рекламу и продажи... и "мягкие" расходы, такие как коммерческие преимущества, другие расходы в соответствии с правилами... и прибыль инвесторов.
Совместное предприятие «добилось большого успеха» на проекте BT Trieu Son?
Согласно фактическим данным, новый проект жилого района Nam Cong Cheo (коммерческое название Trieu Son New Central project) с момента его открытия для продажи сразу же стал «горячим» продуктом во многих газетах, средствах массовой информации и пользуется спросом на рынках недвижимости.
Согласно вступлению одного из вышеупомянутых подразделений, новый проект жилого района Nam Cong Cheo имеет много благоприятных географических факторов расположения, очень подходящих для клиентов, которые планируют купить землю как для жилых, так и для коммерческих целей. В частности, север проекта примыкает к провинциальной дороге 514, соединяющейся с национальным шоссе 47, соединяющим город Тханьхоа с международным аэропортом Тхо Суан; запад примыкает к 36-метровой двухполосной дороге, соединяющей национальное шоссе 47C со скоростной автомагистралью Нги Сон - Сао Ванг; юг примыкает к планируемой зоне высококлассного городского района Сюань Хунг площадью 20 га... От проекта людям требуется всего 20 минут, чтобы добраться до города Тханьхоа; 15 минут до аэропорта Тхо Суан, а в радиусе 500 м находятся культурно- спортивный центр, больница, рынок Giat, административный центр района Триеу Сон, городской супермаркет, межкоммунальный промышленный парк площадью 50 га...
Земля Нам Конг Чео имеет особое расположение в районе Чиеу Сон, как описано в СМИ. (графика: земля Лам Линь)
Фактически, в полдень 15 июля Нгуой Дуа Тин присутствовал на месте проекта нового жилого района Нам Конг Чео в районе Триеу Сон в роли «земельного брокера» (внештатного брокера по недвижимости). Земля имеет очень широкий фасад, около 300 м, идущий вдоль центральной дороги города Дат, в то время как глубина умеренная, близко к центрам коммунальных услуг, как и было объявлено.
На месте Нгуой Дуа Тин подошел к женщине средних лет, которая продавала воду напротив проекта Trieu Son New Central и согласилась выступить в роли «земельного брокера», сообщив, что стоимость участка составляет от 14 до 25 миллионов донгов за квадратный метр в зависимости от местоположения.
«Если вы хотите купить здесь, это нормально, около 1,4–2,5 млрд донгов за лот. Если нет, у меня есть еще один участок земли, который я купила на аукционе в прошлом году, в нескольких километрах отсюда, также на этой дороге, но дальше от центра, площадью 100 квадратных метров, когда я купила его на аукционе, он стоил почти 1,7 млрд, сейчас я продаю его ровно за 2 млрд», — сказала она.
Выразив свою заинтересованность в покупке земли в проекте Nam Cong Cheo, Нгуой Дуа Тин был представлен человеку по имени Тоан, который, как говорили, был «родственником» директора одной из совместных компаний, инвестирующих в проект BT. Поскольку этот человек был в командировке, его представили человеку по имени Куонг, который работал на проекте.
По словам г-на Куонга, его участок земли находится на улице, куплен по дипломатической квоте, цена продажи составляет около 25,5 млн донгов за квадратный метр, что эквивалентно примерно 2,5 млрд донгов.
«Земля здесь прекрасная, мой участок не представляет никаких проблем, я смог купить его по дипломатической квоте. Однако, чтобы купить свой участок, мне нужно построить 4 этажа, чтобы получить сертификат, остальные участки внутри строить не нужно, просто купите и сразу получите сертификат», — сказал г-н Куонг.
По словам г-на Куонга, сумма денег, собранных от продажи 330 участков земли, является большой, но для реализации проекта компания также должна потратить деньги на очистку земли около 120 сао рисовых полей, каждое сао составляет 60 миллионов донгов, что эквивалентно примерно более 7 миллиардам донгов. В то же время компания также должна инвестировать в техническую инфраструктуру до десятков миллиардов донгов, инвестиционный капитал для проекта BT и, что немаловажно, другие «мягкие» расходы.
Таким образом, с участком Нам Конг Чео, а также с оставшимися двумя участками, если повезет, совместное предприятие Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, которые являются известными подрядчиками по «выигрышу» многих проектов в провинции Тханьхоа, может полностью «выиграть по-крупному» в одном из финальных проектов BT после вычета сопутствующих расходов.
Источник
Комментарий (0)