Дома меньшего размера становятся все более популярными, в то время как большие земельные участки рискуют остаться непроданными.

Внесенные 28 ноября поправки к Закону о недвижимости предусматривают, что права пользования землей не могут передаваться физическим лицам для самостоятельного строительства домов или самостоятельного разделения и продажи земельных участков в районах, кварталах и городах особых, I, II и III типов городской застройки. Этот закон официально вступит в силу с 1 января 2025 года.

По мнению инвесторов и экспертов, это регулирование окажет существенное влияние на рынок недвижимости.

Г-н Джианг Ань Туан, директор биржи недвижимости Туан Ань, прогнозирует, что в ближайшее время будет наблюдаться дефицит домов небольшого размера, а продажа крупных объектов недвижимости станет затруднительной.

Отдельно стоящие дома площадью около 30 квадратных метров по цене 2-3 миллиарда донгов долгое время пользовались популярностью у покупателей, поскольку цена была доступна большинству людей, особенно тем, кто действительно нуждался в жилье.

« Раньше дома площадью 30-40 квадратных метров всегда были в дефиците. Теперь, с ужесточением правил застройки, дома площадью около 30 квадратных метров действительно станут редким товаром, востребованным многими, в том числе теми, кому нужно жилье, и инвесторами», — сказал г-н Туан.

По прогнозам, небольшие дома площадью 30 квадратных метров будут становиться все более популярными. (Фото: Нгок Ви).

Между тем, большие земельные участки будет сложно продать, поскольку без возможности их разделения на участки, покупателям придется продавать весь участок целиком по высокой общей цене, а число финансово обеспеченных покупателей невелико.

В последнее время многие инвесторы ищут участки земли площадью в несколько сотен квадратных метров, планируя разделить их на более мелкие лоты для продажи тем, кто действительно в них нуждается. Многие землевладельцы сколотили состояние на этой схеме «разделения земли для перепродажи». Однако, если вступят в силу правила, ужесточающие нормы разделения земли, эта бизнес-практика станет невозможной.

Нгуен Хуу Кау, брокер по недвижимости в районе Хоангмай ( Ханой ), сказал, что если разделение земельных участков будет строго регламентировано, существует риск нераспроданных участков, поскольку большие участки земли требуют значительных финансовых вложений. Не все покупатели готовы инвестировать в большие участки земли из-за больших финансовых ресурсов и низкой ликвидности. Этот тип недвижимости подходит только тем, кто хочет открыть гостевые дома, курорты или фермерские хозяйства. Однако эта клиентская база невелика.

Между тем, существует большая группа покупателей, желающих приобрести небольшие участки земли, с бюджетами от нескольких сотен миллионов до 2 миллиардов донгов. Они хотят сохранить землю, дождаться позитивных новостей, а затем продать, когда цены вырастут.

« Участок земли площадью 200 м² стоит около 8-10 миллиардов донгов. Если его разделить на более мелкие участки примерно по 40 м², инвесторы смогут легко приобрести и продать его многим людям, поскольку бюджет составляет всего около 3 миллиардов донгов. Именно поэтому большие участки земли чаще остаются непроданными. А инвесторам, владеющим большими участками земли и не успевшим оформить право собственности на землю, будет сложно продать их или они будут вынуждены продать по более низкой цене », — сказал г-н Кау.

По словам г-на Кау, прибыль от покупки больших земельных участков с последующим их разделением для перепродажи составляет от 30 до 50%. Именно поэтому многие инвесторы «предпочитают» этот метод разделения земли.

« Цены на небольшие земельные участки, безусловно, вырастут в ближайшем будущем », — предсказал г-н Кау.

Анализируя эту проблему, г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.org в южном регионе, предсказал, что сегмент земельных участков столкнется с трудностями после официального вступления этого закона в силу.

Г-н Туан пояснил, что в настоящее время 90% сделок с земельными участками на рынке приходится на участки, разделенные на частные участки и застроенные частными лицами и небольшими компаниями, занимающимися недвижимостью.

По словам г-на Туана, частным лицам всегда проще получить разрешение на разделение земельных участков, чем компаниям, занимающимся разработкой проектов. Это связано с тем, что такой тип недвижимости предлагает широкий диапазон цен и меньшие размеры участков, что облегчает их продажу. Инвесторы, которые покупают большие участки земли и делят их на более мелкие для перепродажи, предпочитают этот метод, поскольку он позволяет свободно совершать сделки купли-продажи без необходимости формального планирования проекта.

Г-н Туан считает, что ужесточение правил разделения земельных участков также означает, что рынок земельных участков столкнется с трудностями из-за дефицита и сокращения предложения. Покупателям также будет сложно получить доступ к этим участкам из-за ограниченного предложения.

Этот эксперт прогнозирует, что инвесторы, владеющие крупными земельными участками, могут быть вынуждены продавать их по «сниженной цене». Вероятно, снижение цен коснется инвесторов, купивших землю с целью ее разделения на участки для получения прибыли. При снижении ликвидности землевладельцы будут вынуждены снижать цены.

Однако из-за своей высокой стоимости крупные земельные участки привлекут меньше покупателей, что потенциально позволит потенциальным покупателям договориться с землевладельцами о более низких ценах. Снижение ликвидности земельных участков еще больше усугубит трудности, связанные с продолжающимся экономическим спадом.

Чау Ань

Источник