Небольшие дома набирают популярность, большие земельные участки вызывают беспокойство

Закон «О регулировании оборота недвижимости» (с изменениями), принятый 28 ноября, устанавливает, что право землепользования не может быть передано лицам, строящим жилые дома или разделяющим земельные участки на участки для продажи в районах, районах и городах специального назначения, а также в городах I, II и III классов. Закон официально вступит в силу с 1 января 2025 года.

По мнению инвесторов и экспертов, данное регулирование окажет сильное влияние на рынок недвижимости.

Г-н Джанг Ань Туан, директор торговой площадки Tuan Anh, прогнозирует, что в ближайшее время небольшие дома будут в дефиците, а большие дома и землю будет трудно продать.

Таунхаусы площадью более 30 м2 и стоимостью 2–3 млрд донгов долгое время привлекали покупателей, поскольку их финансовая доступность подходила большинству людей, особенно тем, кто действительно нуждается в жилье.

« Дома площадью 30–40 квадратных метров всегда были дефицитом. Теперь, когда действуют правила, ужесточающие правила деления на участки, дома площадью около 30 квадратных метров действительно станут редкостью и будут пользоваться спросом у многих людей, включая тех, кому необходимо там жить, и инвесторов », — сказал г-н Туан.

Ожидается, что небольшие дома площадью 30 квадратных метров будут становиться все более популярными. (Фото: Нгок Ви).

Между тем, большие участки земли будет очень сложно продать, поскольку, если их не разделить на лоты, придется продавать весь большой участок земли по высокой общей цене, а покупателей с большими финансами не так уж много.

В последнее время многие инвесторы охотятся за участками земли площадью в несколько соток, рассчитывая разделить их на более мелкие участки и продать тем, кому это действительно нужно. Многие землевладельцы добились больших успехов, используя описанный выше трюк с «разделением участков для продажи». Однако с вступлением в силу постановления об ужесточении процедуры межевания такой способ ведения бизнеса станет невозможным.

Г-н Нгуен Хыу Кау, брокер по недвижимости в районе Хоангмай ( Ханой ), отметил, что при ужесточении правил раздела земель может возникнуть риск появления «непродаваемой» земли, поскольку большие участки земли требуют значительных финансовых вложений. Не все клиенты готовы тратить деньги на большие участки земли из-за больших финансовых вложений и низкой ликвидности. Этот тип подходит только тем, кто хочет заниматься бизнесом, например, открытием гостевых домов, курортов или фермерских хозяйств. Однако такая клиентская база невелика.

Между тем, существует множество покупателей, желающих приобрести небольшие участки земли, располагая финансами от нескольких сотен миллионов до двух миллиардов. Они хотят придержать землю, дождаться позитивной информации, роста цены, а затем продать.

« Участок земли площадью 200 м² стоит около 8–10 миллиардов донгов. Если разделить его на более мелкие участки площадью около 40 м², инвесторы смогут легко найти и продать их многим людям, поскольку их финансы составляют всего около 3 миллиардов донгов. Именно поэтому большие участки земли легко могут остаться непроданными. А инвесторы, владеющие большими участками земли и ещё не успевшие оформить право пользования землей, столкнутся с трудностями при продаже или будут вынуждены продать по низкой цене », — сказал г-н Кау.

По словам г-на Кау, прибыль от покупки крупных участков земли и последующего их деления на более мелкие для продажи составляет от 30 до 50%. Именно поэтому многие инвесторы «предпочитают» такую форму раздела земли.

« Цены на небольшие земельные участки в ближайшем будущем, безусловно, вырастут », — сказал г-н Кау.

Анализируя этот вопрос, г-н Динь Минь Туан, директор Батдонгсана в Южном регионе, предсказал, что земельный сегмент столкнется с трудностями, когда этот закон официально вступит в силу.

Г-н Туан пояснил, что в настоящее время 90% сделок с землей на рынке совершаются в рамках программ свободного раздела земель частными лицами и небольшими компаниями по недвижимости, разрабатывающими модели самостоятельного раздела земельных участков.

По словам г-на Туана, частным лицам всегда проще подать заявку на раздел земли, чем компаниям – реализовать проекты и получить лицензии. Поскольку цены на такие земли колеблются, а площадь небольшая, их легко продать. Для инвесторов, покупающих большие участки земли и делящих их, это очень популярно, поскольку форма купли-продажи свободна и формально не предусматривает большого количества проектов.

Г-н Туан отметил, что ужесточение правил раздела земель также означает, что этот тип земли столкнётся с трудностями из-за дефицита и ограниченности предложения. Покупатели также столкнутся с трудностями доступа к ней из-за дефицита предложения.

Этот человек прогнозирует, что инвесторы, владеющие крупными участками земли, могут быть вынуждены продавать их по «сниженным ценам». Источником уцененных товаров будут инвесторы, владеющие землёй с намерением разделить её на участки для получения прибыли. Когда ликвидность низкая, землевладельцы вынуждены снижать цены.

Однако из-за высокой стоимости крупных земельных участков найти покупателей будет сложно, и покупатели смогут «сбить» цены с владельцев. Снижение ликвидности земельных участков также осложнит ситуацию на рынке в условиях затянувшейся рецессии.

Чау Ань

Источник