Акции промышленной недвижимости «пробуждаются»

В условиях мощного экономического роста, вызванного административной реформой, группа акций недвижимости индустриальных парков (IPB) демонстрирует убедительные признаки «пробуждения». Это не только циклическое техническое восстановление, но и рост цен, обусловленный структурными изменениями, особенно после того, как проект объединения провинций и городов стал мощным драйвером планирования, государственных инвестиций и потоков прямых иностранных инвестиций.

Цены на аренду земель в промышленных парках выросли на 35% на Севере и на 67% на Юге, при этом уровень заполняемости остается высоким, достигая 81–83% на Севере и до 92% на Юге.

Объединение провинциальных административных единиц, например, предлагаемое объединение Хошимина с Биньзыонгом и Бариа-Вунгтау , создаёт новую экономическую зону с валовым внутренним продуктом (ВВП), который может превысить 2,5 квадриллиона донгов, что эквивалентно 24% ВВП страны. Это не только меняет административную карту, но и перераспределяет промышленные центры, логистическую инфраструктуру и производственные цепочки создания стоимости.

По данным CBRE Vietnam, с 2020 по 2024 год цены на аренду земельных участков в индустриальных парках выросли на 35% на севере и на 67% на юге, при этом уровень заполняемости оставался высоким, достигая 81–83% на севере и до 92% на юге. В 2024 году цены на аренду земельных участков на юге продолжали расти на 10–18%. Эти показатели отражают значительное превышение спроса над предложением, что и стало причиной резкого роста цен на недвижимость в индустриальных парках.

Аналитическая компания KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) провела анализ, согласно которому акции индустриальных парков в настоящее время оцениваются с дисконтом к балансовой стоимости, в то время как земельные активы переоцениваются в связи с политикой слияния провинций. Разница между балансовой и рыночной стоимостью представляет собой привлекательный потенциал для увеличения капитализации.

Акции, которые в последнее время лидировали на рынке недвижимости индустриальных парков, объединяет одно: владение крупными земельными фондами в районах потенциального слияния. Акции Industrial Development and Investment Corporation (код BCM) выросли на 16% в первом квартале 2025 года, а SSI прогнозирует рост прибыли после уплаты налогов до 35% благодаря передаче земель в новом городе Биньзыонг и прибыли от совместного предприятия VSIP.

Акции Vietnam Rubber Group (GVR) резко выросли на 44,5% благодаря выгоде от перевода земель каучуковых плантаций в земли промышленных парков и росту цен на каучук (38%). Аналогичным образом, акции SZC (Sonadezi Chau Duc) выросли на 18,8%, достигнув рекордного показателя MOU и увеличив прибыль на 39%.

По данным рейтинга VIS, в настоящее время KBC является предприятием с крупнейшим коммерческим земельным фондом (1300 га), за которым следуют SIP (1087 га), BCM (940 га), IDC (600 га) и VGC (560 га). В частности, VGC (Viglacera Corporation) получила одобрение на инвестиции в почти 840 га новых индустриальных парков в Йенбай , Кханьхоа, Тхайнгуен с общим инвестиционным капиталом более 8000 млрд донгов.

По словам г-на Нгуена Ань Хоа, руководителя отдела анализа и исследований Agribank Securities: «Важнейшим фактором при оценке акций промышленной недвижимости является имеющийся земельный фонд и фактические возможности расширения предприятия».

В контексте административной реструктуризации эта точка зрения становится еще более актуальной.

Национальная комиссия по финансовому надзору прогнозирует, что объём прямых иностранных инвестиций в 2025 году может превысить 30 миллиардов долларов США, сосредоточившись на таких новых секторах, как полупроводники, искусственный интеллект, возобновляемая энергетика и логистика. После объявления о сотрудничестве между Вьетнамом и NVIDIA вырос спрос на специализированные индустриальные парки высокого уровня.

По данным CBRE, ожидается, что прибыль всей отрасли промышленной недвижимости в 2025 году увеличится более чем на 30% по сравнению с 2024 годом, в котором прибыль на акцию (EPS) многих ведущих предприятий отрасли резко выросла, что привело к положительной корректировке стоимости акций. Эта группа акций с высоким бета-коэффициентом привлекает как институциональных инвесторов, так и стратегических спекулянтов.

В настоящее время котируется 31 предприятие по развитию инфраструктуры промышленных парков, из которых BCM, KBC, SIP, IDC, VGC... все имеют коды, включенные в портфель мониторинга крупных инвестиционных фондов благодаря своей стабильной финансовой базе и стратегическому земельному фонду.

Однако рынок недвижимости для индустриальных парков — непростая игра. Расходы на оформление земельных участков растут, снижая рентабельность новых проектов с более чем 50% до 30–35%. Цены на аренду земель для индустриальных парков во Вьетнаме также приближаются к ценам региональных конкурентов, таких как Индонезия, Малайзия и Индия, что снижает конкурентную рентабельность.

Введение политики глобального минимального налога (GMT) в размере 15% с 2024 года снижает привлекательность налоговых льгот для прямых иностранных инвестиций. Если зарегистрированные прямые иностранные инвестиции сократятся на 30%, реализация новых проектов индустриальных парков может быть отложена, что негативно скажется на денежном потоке и росте доходов бизнеса.

Эксперты GTJASVN предупреждают: «Это возможность для структурной перестройки, а не краткосрочный цикл. Если инвесторы видят в этом возможность для сёрфинга, их легко выбить из игры». В настоящее время рынку необходима среднесрочная и долгосрочная стратегия, ориентированная на компании с реальным капиталом, реальным земельным фондом и прозрачной ориентацией на развитие.

Согласно прогнозам, после слияния экспортный оборот Хошимина почти удвоился и составил 89 млрд долларов США, что составляет 21,9% от общего объёма экспорта страны; экспорт Бакниня после слияния с Бакзяном превысил 70 млрд долларов США, что составляет 17,3%; экспорт Хайфона вырос до 40,9 млрд долларов США. Общий экспортный оборот 34 новых провинций и городов после слияния изменил облик национальной экономики, создав новые промышленные «столицы» на севере и юго-востоке.

В этот переходный период компании, умеющие использовать тренды, обладающие чистой территорией и имеющие чёткую и прозрачную стратегию развития, станут объектами крупных денежных потоков. Напротив, компании, «заимствующие волну» без реальной базы, быстро выпадут из списка приоритетов.

«Пробуждение» акций индустриальных парков наглядно демонстрирует связь между административной реформой и переориентацией инвестиционного капитала. Когда земля снова станет стратегическим активом, разумные инвесторы будут знать, как выбрать правильное время и правильные акции для долгосрочной перспективы.

Источник: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html