Акции промышленной недвижимости «пробуждаются»

В условиях мощного экономического подъема под влиянием административной реформы группа компаний, занимающихся недвижимостью промышленных парков (ИПП), демонстрирует убедительные признаки «пробуждения». Это ралли обусловлено не только циклическим техническим восстановлением, но и структурными изменениями, особенно после того, как проект слияния провинции и города дал мощный толчок планированию, государственным инвестициям и потокам прямых иностранных инвестиций.

Цены на аренду земель в промышленных парках выросли на 35% на Севере и на 67% на Юге, при этом уровень заполняемости остается высоким, достигая 81–83% на Севере и до 92% на Юге.

Объединение провинциальных административных единиц, например, предлагаемое объединение ТП. Хошимин, Биньзыонг и Бариа-Вунгтау создают новую экономическую зону с ВРП, который может превысить 2,5 млн млрд донгов, что эквивалентно 24% ВВП страны. Это не только меняет административную карту, но и меняет положение промышленных центров, логистической инфраструктуры и производственных цепочек создания стоимости.

По данным CBRE Vietnam, с 2020 по 2024 год цены на аренду земель в индустриальных парках выросли на 35% на севере и на 67% на юге, при этом уровень заполняемости оставался высоким, достигнув 81–83% на севере и до 92% на юге. В 2024 году цены на аренду земли на Юге продолжат расти на 10–18%. Эти цифры отражают значительное превышение спроса над предложением, что является катализатором резкого роста цен на акции промышленной недвижимости.

Компания KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) провела анализ и пришла к выводу, что акции промышленных парков в настоящее время оцениваются с дисконтом по сравнению с балансовой стоимостью, в то время как земельные активы сталкиваются с циклом переоценки из-за политики слияний провинций. Разрыв между балансовой стоимостью и рыночной стоимостью является привлекательным пространством для роста капитализации.

У всех акций, лидирующих на рынке промышленной недвижимости в последнее время, есть одна общая черта: владение крупными земельными фондами в потенциальных зонах слияния. Корпорация промышленного развития и инвестиций (АО) (код BCM) выросла на 16% в первом квартале 2025 года, и SSI прогнозирует, что прибыль после уплаты налогов вырастет до 35% благодаря передаче земли в новом городе Биньзыонг и прибыли от совместного предприятия VSIP.

Группа каучуковой промышленности Вьетнама (GVR) резко выросла на 44,5% благодаря выгоде от перевода земель каучуковых плантаций в земли промышленных парков, а также за счет роста цен на каучук (38%). Аналогичным образом, SZC (Sonadezi Chau Duc) зафиксировала рост акций на 18,8%, при этом объем подписанных меморандумов о взаимопонимании достиг рекордного уровня, а прибыль увеличилась на 39%.

Рейтинг VIS сообщает, что в настоящее время KBC является предприятием с крупнейшим коммерческим земельным фондом (1300 га), за которым следуют SIP (1087 га), BCM (940 га), IDC (600 га) и VGC (560 га). В частности, VGC - Viglacera Corporation - получила одобрение на инвестирование почти в 840 гектаров новых земель промышленного парка в Йенбай, Кханьхоа , Тхайнгуен с общим объемом инвестиций более 8000 млрд донгов.

По словам г-на Нгуена Ань Хоа, руководителя отдела анализа и исследований Agribank Securities: «Наиболее важным фактором при оценке акций промышленной недвижимости является имеющийся земельный фонд и фактические возможности расширения предприятия».

В контексте административной реструктуризации эта точка зрения становится еще более актуальной.

Национальная комиссия по финансовому надзору прогнозирует, что объем прямых иностранных инвестиций в 2025 году может превысить 30 млрд долларов США, при этом основное внимание будет уделяться новым направлениям, таким как полупроводники, искусственный интеллект, возобновляемые источники энергии и логистика. После объявления о сотрудничестве между Вьетнамом и корпорацией NVIDIA возрос спрос на специализированные, высококлассные промышленные парки.

По данным CBRE, ожидается, что прибыль всей отрасли промышленной недвижимости в 2025 году увеличится более чем на 30% по сравнению с 2024 годом, в котором EPS многих ведущих предприятий отрасли резко увеличился, что привело к корректировке стоимости акций в положительную сторону. Эта группа акций с высокими коэффициентами бета привлекает как институциональных инвесторов, так и стратегических спекулянтов.

В настоящее время котируется 31 предприятие по развитию инфраструктуры промышленных парков, среди которых BCM, KBC, SIP, IDC, VGC... — все коды включены в портфель мониторинга крупных инвестиционных фондов благодаря их стабильной финансовой базе и стратегическому земельному фонду.

Однако рынок промышленной недвижимости — непростая игра. Расходы на расчистку территории растут, в результате чего рентабельность новых проектов снижается с более чем 50% до 30–35%. Цены на аренду земельных участков в промышленных парках во Вьетнаме также приближаются к ценам таких региональных конкурентов, как Индонезия, Малайзия и Индия, что сужает конкурентное преимущество.

Реализация политики глобального минимального налога (GMT) на уровне 15% с 2024 года делает налоговые льготы для прямых иностранных инвестиций менее привлекательными. Если зарегистрированные прямые иностранные инвестиции сократятся на 30%, реализация новых проектов промышленных парков может быть отложена, что приведет к последствиям для денежного потока и роста доходов бизнеса.

Эксперты GTJASVN предупреждают: «Это возможность для структурной переориентации, а не краткосрочный цикл. Если инвесторы видят в этом возможность для серфинга, их легко выбить из игры». В настоящее время рынку необходима среднесрочная и долгосрочная стратегия, ориентированная на предприятия с реальным фундаментом, реальным земельным фондом и прозрачной ориентацией на развитие.

По гипотетическим расчетам, после слияния экспортный оборот Хошимина почти удвоится и составит 89 млрд долларов США, что составит 21,9% от объема экспорта страны; Bac Ninh после слияния с Bac Giang превысила 70 млрд долларов США — это 17,3%; Хайфон вырос до 40,9 млрд долларов США. Общий экспортный оборот 34 новых провинций и городов после объединения изменил экономическую карту страны, создав новые промышленные «столицы» на Севере и Юго-Востоке.

В этот переходный период предприятия, которые знают, как воспользоваться тенденциями, сохраняют чистоту и имеют четкую и прозрачную стратегию развития, станут местом назначения крупных денежных потоков. Напротив, предприятия, которые «заимствуют волну», не имея под собой реальной основы, быстро будут исключены из списка приоритетов.

«Пробуждение» рынка недвижимости промышленных парков наглядно демонстрирует связь между административной реформой и переориентацией потоков инвестиционного капитала. Поскольку земля снова становится стратегическим активом, мудрый инвестор будет знать, как выбрать правильное время и правильные акции, чтобы удерживать их в долгосрочной перспективе.

Источник: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html