Главные события рынка недвижимости Вьетнама в 2024 году

Переломный момент в сфере недвижимости Вьетнама отмечен принятием трёх новых законов. Кроме того, рынок также стал свидетелем беспрецедентных колебаний цен на квартиры и земельные участки, выставленные на аукцион…

Национальная ассамблея принимает три закона о недвижимости

Принятие Национальной ассамблеей законов «О земле», «О жилье» и «О торговле недвижимостью» стало самым значимым событием в сфере недвижимости за прошедший год. Это важный шаг на пути к переходу рынка в «эру роста».

Три новых закона о недвижимости станут прочной основой для развития рынка недвижимости. Фото: Национальная ассамблея

Учитывая, что в общей сложности необходимо рассмотреть 420 положений, ведомствам пришлось работать на полную мощность, чтобы ввести эти важные законы в действие уже 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше первоначального плана.

В частности, ожидается, что принятие Закона о земле 2024 года позволит устранить узкие места, связанные с процедурами выделения земельных участков, оценкой земель, расчисткой участков и т. д. Прочная правовая база станет стартовой площадкой, которая поможет ускорить реализацию проектов, тем самым обеспечивая поступление предложений на рынок.

В пересмотренном Жилищном законе особое внимание уделяется открытым правилам, создающим условия для развития сегмента социального жилья и способствующим решению проблемы социального обеспечения. Что касается Закона о сделках с недвижимостью, новые правила наносят сильный удар по разделу и продаже земли, ограничивая спекуляции и рост цен, обеспечивая здоровое развитие рынка...

В целом, наличие трех измененных законов о недвижимости является не только важным шагом в совершенствовании правовой системы, но и открывает множество новых возможностей для рынка недвижимости Вьетнама, способствуя при этом общему развитию экономики .

«Запущен новый прайс-лист на землю», цены выросли в десятки раз

В четвёртом квартале 2024 года во многих населённых пунктах будут обновлены прейскуранты на землю. В частности, особое внимание уделяется Хошимину и Ханою , где цены на землю после корректировки выросли в десятки раз.

Согласно новому прейскуранту цен на землю в Хошимине, самая высокая зафиксированная цена составляет 687,2 млн донгов/м² и действует на улицах Нгуен Хюэ, Донг Хой и Ле Лой (район 1). Таким образом, без учёта коэффициента К эта цена в 4,2 раза выше, чем по старому прейскуранту.

Однако этот рост всё ещё несопоставим с пригородными районами. В частности, самая высокая цена на шоссе Сонгхань 22 (район Хокмон) составляет 32 млн донгов за м², что в 23 раза больше. Для улицы Дангконгбинь (район Хокмон) новая цена составляет 18,5 млн донгов за м², что примерно в 12 раз больше.

В настоящее время улица Хангдао — одно из мест с самыми высокими ценами на землю в Ханое. Фото: Тхань Ву

Рынок недвижимости Ханоя также завершил бурный 2024 год, «пересмотрев» прейскурант цен на землю. В районе Донгда на улице Кат Линь зафиксирован рост цен на землю в 3,45 раза, достигнув 264,13 млн донгов за м². Немногим отстаёт и улица Чуа Бок, связанная с Банковской академией, где цена также выросла до 240,12 млн донгов за м², что в 3,45 раза выше прежней.

В районе Хай Ба Чунг цена земли на улице Нгуен Куен выросла в 8 раз и составила 206,31 млн донгов за м². Аналогично, цена земли на улице Зяй Фонг, ведущей ко многим крупным университетам, также выросла в 7,8 раза и достигла 188,09 млн донгов за м².

Приведённые выше цифры, хотя и относительно высоки, всё же не могут сравниться с ценами на землю в районе Хоан Кием. На улице Тран Хынг Дао (от Тран Тхань Тонг до Ле Зуан) самая высокая цена на землю составляла всего 114 млн донгов за м². Однако сейчас она выросла до 695,3 млн донгов за м², то есть в 6 раз. Аналогично, цена на улице Нятхо выросла в 5,5 раза: со 125,4 млн донгов за м² до 695,3 млн донгов за м².

Промышленная недвижимость сохраняет свою привлекательность

Рынок промышленной недвижимости в ключевых экономических регионах Севера и Юга остаётся перспективным направлением для привлечения инвестиций. Согласно отчётным данным, к третьему кварталу 2024 года заполняемость индустриальных парков достигла 77%.

Такие города, как Хошимин, Донгнай, Биньзыонг… спешат создать новые промышленные парки. Фото: Ле Тоан

При этом арендные ставки на индустриальную недвижимость на Севере выросли на 5,7% в годовом исчислении, достигнув в среднем 130 долларов США за м² за цикл аренды. На Юге средняя арендная ставка достигла 176 долларов США за м² за цикл аренды, что на 5,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Примечательно, что в период с 2020 года по сентябрь 2024 года лидирующее место в общей стоимости сделок M&A (слияний и поглощений) в секторе недвижимости занимает промышленная недвижимость, доля которой достигает 40%.

Стабильность работы сегмента промышленной недвижимости поддерживается ростом прямых иностранных инвестиций. Многие крупные предприятия, особенно в высокотехнологичном секторе, переоценивают потенциал развития Вьетнама в контексте всё более распространённой стратегии «Китай + 1».

Кроме того, этот сегмент также выигрывает от лёгкого доступа к банковским кредитным источникам: коэффициент риска по данному виду кредитования снизился с 200% до 160%. Указанная корректировка Госбанка будет стимулировать коммерческие банки активно предоставлять капитал для реализации проектов в сфере недвижимости индустриальных парков, тем самым привлекая на рынок больше крупных игроков.

Прогресс в развитии социального жилья по-прежнему медленный.

В рамках проекта по строительству более 1 миллиона единиц социального жилья страна планирует завершить строительство 130 000 единиц к 2024 году. Однако, согласно отчету Министерства строительства, провинции и города завершили строительство лишь около 21 000 единиц, что составляет более 16% от плана.

Нынешнее количество социального жилья по-прежнему не может удовлетворить потребности населения в жилье. Фото: Тхань Ву

Хошимин и Ханой, два города-лидера по объёму строительства, выполнили план лишь на 21% и 37% соответственно. Аналогичная ситуация наблюдается и в других населённых пунктах, таких как Биньзыонг (37%) и Донгнай (16%). В некоторых городах, например, в Тхай Нгуене, Нинь Бинь, Намдине, Тхыатхьен Хюэ, Виньлонге, Бенче, Бакльеу и Камау, проекты вообще не были завершены.

С 2021 года по настоящее время по всей стране реализовано 644 проекта социального жилья общим объёмом 580 109 единиц. Из них завершено строительство только 96 проектов общим объёмом более 57 620 единиц. Строительство 133 проектов, в которых предусмотрено более 110 200 единиц жилья, уже началось. Остальные 415 проектов одобрены для инвестирования, что в случае завершения обеспечит более 412 200 единиц жилья.

Ход освоения кредита в размере 120 000 млрд донгов также не внушает оптимизма. По данным Министерства строительства, к концу октября 2024 года уровень освоения составил всего 1,5%, что эквивалентно примерно 1 783 млрд донгов. Из них для группы покупателей жилья этот пакет составил всего около 150 млрд донгов.

Цены на квартиры в Ханое стремительно растут

В 2024 году цены на квартиры в Ханое росли головокружительными темпами. По словам доктора Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, по состоянию на третий квартал 2024 года индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, тогда как в Хошимине рост составил лишь половину этого показателя.

Цены на квартиры в Ханое выросли одновременно как на первичном, так и на вторичном рынке. Фото: Тхань Ву

Согласно данным исследовательских компаний, средняя цена продажи новых квартир в Ханое в настоящее время составляет 70 миллионов донгов за м², что примерно на 28% больше, чем в прошлом году. «Тёплый» рынок первичной недвижимости также спровоцировал резкий рост цен на старые квартиры. В настоящее время средняя цена квартир на вторичном рынке составляет около 50 миллионов донгов за м², что более чем на 40% больше, чем в прошлом году.

Причиной резкого роста цен на квартиры в Ханое в прошлом году стал дефицит предложения жилья в среднем и бюджетном сегментах. Несмотря на увеличение количества новых проектов, 75% из них приходится на элитный сегмент. Кроме того, выросли цены на землю, строительные материалы и рабочую силу, что существенно повлияло на себестоимость готовой продукции.

Нарушения на земельных аукционах в пригородах Ханоя

С начала 2024 года инвесторам в недвижимость пришлось пересмотреть рынок земельных участков, продаваемых на аукционах в пригородах Ханоя. Такие районные власти, как Фук Тхо, Хоай Дык, Тхыонг Тин, Куок Оай, Донг Ань, Мэ Линь и другие, постоянно выигрывают по-крупному благодаря аукционам, привлекающим сотни тысяч участников и приносящим доход в сотни миллиардов донгов.

Рынок земельных аукционов в пригородах Ханоя был «раздут» многими группами. Фото: Тхань Ву

Более того, многие земельные участки также демонстрируют «беспрецедентно» высокие выигрышные цены. Например, в районе Хоайдык угловой участок LK03-12 в районе Лонгкхук имеет выигрышную цену до 133,3 млн донгов/м². В районе Тхань Оай выигрышная цена участка LK03-10 в районе Нгоба составляет более 100,5 млн донгов/м². В Хадонге выигрышная цена «королевы красоты» участка 1A-03 достигла 262 млн донгов/м²...

По данным Министерства строительства, вышеуказанные рекордные показатели обусловлены неэффективным управлением и проведением аукциона. В некоторых местах инвесторы объединялись в группы и вступали в сговор, предлагая цены, многократно превышающие стартовую. Затем, выиграв аукцион, они «отказались от задатка», чтобы установить виртуальный уровень цен и получить прибыль.

Однако эта «лихорадка» продлилась недолго. С четвёртого квартала 2024 года цена многих земельных участков снизилась на 20–50% по сравнению с началом года. Более того, репутация земельных участков, выставленных на аукцион в пригородах, серьёзно пострадала из-за «кричащей» цены в 30 миллиардов донгов за квадратный метр в коммуне Куангтьен района Шокшон. Всего через 4 дня после инцидента Следственное полицейское управление при Городском полицейском управлении Ханоя начало расследование в отношении пяти лиц, нарушивших правила проведения аукционов недвижимости.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html