Главные события рынка недвижимости Вьетнама в 2024 году

Переломный момент в сфере недвижимости Вьетнама отмечен принятием трёх новых законов. Кроме того, рынок также стал свидетелем беспрецедентных колебаний цен на квартиры и земельные участки, выставленные на аукцион…

Национальная ассамблея принимает три закона о недвижимости

Принятие Национальной ассамблеей законов «О земле», «О жилье» и «О торговле недвижимостью» стало самым значимым событием в сфере недвижимости за прошедший год. Это важный шаг на пути к переходу рынка в «эру роста».

Три новых закона о недвижимости станут прочной основой для развития рынка недвижимости. Фото: Национальная ассамблея

Учитывая необходимость рассмотрения в общей сложности 420 положений, ведомствам пришлось работать на полную мощность, чтобы ввести эти важные законы в действие с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше первоначального плана.

В частности, ожидается, что принятие Закона о земле 2024 года устранит узкие места, связанные с процедурами выделения земельных участков, оценкой земель, расчисткой участков и т. д. Прочная правовая база станет стартовой площадкой, которая поможет ускорить реализацию проектов, тем самым разблокируя предложение на рынке.

В пересмотренном Жилищном законе особое внимание уделяется гибкому регулированию, создающему условия для развития сегмента социального жилья и способствующему решению проблемы социального обеспечения. Что касается Закона о сделках с недвижимостью, то новые правила наносят сильный удар по разделу и продаже земли, ограничивая спекуляции и рост цен, обеспечивая здоровое развитие рынка...

В целом, наличие трех измененных законов о недвижимости является не только важным шагом в совершенствовании правовой системы, но и открывает множество новых возможностей для рынка недвижимости Вьетнама, способствуя при этом общему развитию экономики .

«Запущен новый прайс-лист на землю», цены выросли в десятки раз

Четвёртый квартал 2024 года — время обновления прейскуранта на землю во многих населённых пунктах. В частности, особое внимание уделяется Хошимину и Ханою , где цены на землю после корректировки выросли в десятки раз.

Согласно новому прейскуранту цен на землю в Хошимине, самая высокая зафиксированная цена составляет 687,2 млн донгов/м² и действует на улицах Нгуен Хюэ, Донг Хой и Ле Лой (район 1). Таким образом, без учёта коэффициента К эта цена в 4,2 раза выше, чем по старому прейскуранту.

Однако этот рост всё ещё несопоставим с пригородными районами. В частности, самая высокая цена на шоссе Сонгхань 22 (район Хокмон) составляет 32 млн донгов за м², что в 23 раза больше. Для улицы Дангконгбинь (район Хокмон) новая цена составляет 18,5 млн донгов за м², что примерно в 12 раз больше.

В настоящее время улица Хангдао — одно из мест с самыми высокими ценами на землю в Ханое. Фото: Тхань Ву

Рынок недвижимости Ханоя также завершил бурный 2024 год, «пересмотрев» прейскурант на землю. В районе Донгда на улице Кат Линь зафиксирован рост цен на землю в 3,45 раза, достигнув 264,13 млн донгов за м². Немногим отстаёт и улица Чуа Бок, связанная с Банковской академией, где цена также достигла 240,12 млн донгов за м², что в 3,45 раза выше прежней.

В районе Хай Ба Чунг цена земли на улице Нгуен Куен выросла в 8 раз и составила 206,31 млн донгов за м². Аналогично, цена земли на улице Зяй Фонг, ведущей ко многим крупным университетам, также выросла в 7,8 раза и достигла 188,09 млн донгов за м².

Приведённые выше цифры, хотя и относительно высоки, всё же не могут сравниться с ценами на землю в районе Хоан Кием. На улице Тран Хынг Дао (от Тран Тхань Тонг до Ле Зуан) самая высокая цена земли ранее составляла всего 114 млн донгов за м². Однако сейчас она выросла до 695,3 млн донгов за м², увеличившись в 6 раз. Аналогично, цены на улице Нятхо выросли в 5,5 раза: со 125,4 млн донгов за м² до 695,3 млн донгов за м².

Промышленная недвижимость сохраняет свою привлекательность

Рынок промышленной недвижимости в ключевых экономических регионах Севера и Юга остаётся перспективным направлением для привлечения инвестиций. Согласно отчётным данным, к третьему кварталу 2024 года заполняемость индустриальных парков достигла 77%.

Такие города, как Хошимин, Донгнай, Биньзыонг… спешат создать новые промышленные парки. Фото: Ле Тоан

При этом арендные ставки на индустриальную недвижимость на Севере выросли на 5,7% в годовом исчислении, достигнув в среднем 130 долларов США за м² за цикл аренды. На Юге средняя арендная ставка достигла 176 долларов США за м² за цикл аренды, что на 5,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Примечательно, что в период с 2020 года по сентябрь 2024 года промышленная недвижимость является лидирующим типом по стоимости сделок M&A (слияний и поглощений) в секторе недвижимости, составляя 40%.

Стабильная динамика сегмента промышленной недвижимости поддерживается ростом прямых иностранных инвестиций. Многие крупные предприятия, особенно в высокотехнологичном секторе, переоценивают потенциал развития Вьетнама в контексте всё более распространённой стратегии «Китай + 1».

Кроме того, этот сегмент также выигрывает от лёгкого доступа к банковскому кредитованию, поскольку коэффициент риска по этому виду кредитования снизился с 200% до 160%. Указанная корректировка Госбанка будет стимулировать коммерческие банки активно кредитовать проекты в сфере недвижимости индустриальных парков, тем самым привлекая на рынок больше крупных игроков.

Прогресс в развитии социального жилья остается медленным

В рамках проекта по строительству более 1 миллиона единиц социального жилья страна планирует завершить строительство 130 000 единиц к 2024 году. Однако, согласно отчету Министерства строительства, провинции и города завершили строительство лишь около 21 000 единиц, что составляет более 16% от плана.

Нынешнее количество социального жилья по-прежнему не может удовлетворить потребности населения в жилье. Фото: Тхань Ву

Хошимин и Ханой, два города-лидера по объёму строительства, выполнили план лишь на 21% и 37% соответственно. Аналогичная ситуация наблюдается и в других населённых пунктах, таких как Биньзыонг (37%) и Донгнай (16%). В некоторых городах, например, в Тхай Нгуене, Нинь Бинь, Намдине, Тхыатхьен Хюэ, Виньлонге, Бенче, Бакльеу и Камау, проекты вообще не были завершены.

С 2021 года по настоящее время в стране реализовано 644 проекта социального жилья общим объёмом 580 109 единиц. Из них завершено строительство только 96 проектов общим объёмом более 57 620 единиц. Строительство 133 проектов, в которых предусмотрено более 110 200 единиц жилья, уже началось. Остальные 415 проектов получили одобрение на инвестиционную политику, которая в случае завершения обеспечит строительство более 412 200 единиц жилья.

Ход освоения кредита в размере 120 000 млрд донгов также не внушает оптимизма. По данным Министерства строительства, к концу октября 2024 года уровень освоения составил всего 1,5%, что эквивалентно примерно 1 783 млрд донгов. Из них для группы покупателей жилья этот пакет составил всего около 150 млрд донгов.

Цены на квартиры в Ханое стремительно растут

В 2024 году цены на квартиры в Ханое росли головокружительными темпами. По словам доктора Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, по состоянию на третий квартал 2024 года индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, тогда как в Хошимине рост составил лишь половину этого показателя.

Цены на квартиры в Ханое выросли одновременно как на первичном, так и на вторичном рынке. Фото: Тхань Ву

Согласно данным исследовательских компаний, средняя цена продажи новых квартир в Ханое в настоящее время составляет 70 миллионов донгов за м², что примерно на 28% больше, чем в прошлом году. «Тёплый» рынок первичной недвижимости также спровоцировал резкий рост цен на старые квартиры. В настоящее время средняя цена квартир на вторичном рынке составляет около 50 миллионов донгов за м², что более чем на 40% больше, чем в прошлом году.

Причиной резкого роста цен на квартиры в Ханое в прошлом году стал дефицит предложения жилья в среднем и бюджетном сегментах. Несмотря на увеличение количества новых проектов, 75% новых проектов приходится на элитный сегмент. Кроме того, одновременное увеличение расходов на землю, строительные материалы и рабочую силу также существенно влияет на себестоимость продукции.

Нарушения на земельных аукционах в пригородах Ханоя

С начала 2024 года инвесторам в недвижимость пришлось пересмотреть рынок земельных участков, продаваемых на аукционах в пригородах Ханоя. Такие районные власти, как Фук Тхо, Хоай Дык, Тхыонг Тин, Куок Оай, Донг Ань, Мэ Линь и другие, постоянно выигрывают по-крупному благодаря аукционам, привлекающим сотни тысяч участников и приносящим доход в сотни миллиардов донгов.

Рынок аукционных земель в пригородах Ханоя «разжигают» многие группы. Фото: Тхань Ву

Более того, многие земельные участки также демонстрируют «беспрецедентно» высокие выигрышные цены. Например, в районе Хоайдык угловой участок LK03-12 в квартале Лонгкхук имеет выигрышную цену до 133,3 млн донгов/м². В районе Тхань Оай выигрышная цена участка LK03-10 в квартале Нго Ба составляет более 100,5 млн донгов/м². В Хадонге «королева красоты» участок 1A-03 получил выигрышную цену в 262 млн донгов/м²...

По данным Министерства строительства, вышеуказанные рекордные показатели обусловлены неэффективным управлением и проведением аукциона. В некоторых местах инвесторы объединялись в группы и вступали в сговор, предлагая цены, многократно превышающие стартовую. Затем, выиграв аукцион, они «отказались от задатка», стремясь установить виртуальный уровень цен для получения прибыли.

Однако эта «лихорадка» продлилась недолго. С четвёртого квартала 2024 года цены на многие земельные участки снизились на 20–50% по сравнению с началом года. Более того, репутация земельных участков, выставленных на аукцион в пригородах, серьёзно пострадала из-за «кричащей» цены в 30 миллиардов донгов за квадратный метр в коммуне Куангтьен района Шокшон. Всего через 4 дня после инцидента Следственное полицейское управление при Городском полицейском управлении Ханоя провело расследование в отношении пяти лиц, нарушивших правила проведения аукционов недвижимости.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html