Регулирование срока владения квартирой повлияет на многие вопросы.
Статья отражает точку зрения адвоката Чан Сюань Тьена, главы юридической конторы «Донг Дои» ( Ханойская коллегия адвокатов), которая может не совпадать с позицией Дэна Три. Читатели могут оставить свой отзыв в комментариях под статьёй.
По мнению эксперта-юриста Чан Сюань Тиена, регулирование срока владения квартирой повлияет на многих субъектов общества, особенно на трех сторон, непосредственно участвующих в отношениях купли-продажи квартир, а именно покупателя, продавца и управляющего.
Адвокат Чан Сюань Тиен — глава адвокатского бюро «Дун Дой» (Фото: Ле Май).
Судя по реалиям Вьетнама последних лет, покупка квартиры в собственность становится всё более распространённой тенденцией, особенно в крупных городах с высокой плотностью населения, таких как Ханой и Хошимин. Очевидные преимущества квартиры: значительно более низкая стоимость по сравнению с домами, удобство и, прежде всего, право владения квартирой в течение длительного времени.
Однако следует отметить, что право собственности на многоквартирный дом является долгосрочным, а использование здания ограничено, поскольку это актив, который естественным образом изнашивается и требует ремонта или перестройки по истечении определённого срока. Однако проведение реновации и реконструкции ветхих многоквартирных домов в настоящее время сталкивается со многими трудностями, включая трудности с переселением жильцов.
Фактически, многие люди отказываются переезжать из ветхих квартир, считая, что имеют право владеть ими вечно. В результате до сих пор существуют квартиры, находящиеся в серьёзно изношенном состоянии, которые не только представляют потенциальную угрозу безопасности жильцов, но и негативно сказываются на городской планировке и ландшафте.
Однако это предложение будет крайне сложно принять с одобрением большинства населения, поскольку установка на долгосрочное владение недвижимостью глубоко укоренилась в сознании большинства людей. Все они хотят иметь долгосрочное и стабильное жильё для себя и следующего поколения. Кроме того, существует множество нерешённых вопросов, связанных с выдачей «розовых книжек» домохозяйствам, проживающим в квартирах.
Положения о сроке владения квартирой в проекте Закона о жилье (с поправками) привлекают особое внимание населения (Иллюстративное фото: Тран Кханг).
Правительство только что представило Постоянной комиссии Национальной ассамблеи проект Закона о жилье (с поправками), который включает предложение о сроке владения квартирой. В отличие от предыдущих законопроектов, предлагавших множество вариантов, в этом законопроекте правительство предлагает только один вариант – ограниченный срок владения квартирой.
Соответственно, срок пользования многоквартирным домом определяется на основании проектной документации и фактического срока эксплуатации, установленного и оцененного уполномоченным органом. При сносе многоквартирного дома собственник обязан прекратить право собственности. Он вправе продолжать пользоваться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, но обязан оплатить расходы на строительство нового участка.
Итак, согласно действующим правовым нормам, регулирующим сроки права собственности на квартиры, является ли конкретное положение об ограниченном сроке права собственности на квартиры, содержащееся в последнем предложении Министерства строительства в проекте Закона о жилищном строительстве (с изменениями)?
Квартиры с ограниченным сроком владения доступны во многих странах.
В настоящее время положения Закона о жилищном строительстве и земле признают право собственности на жильё, связанное с правом пользования землёй на стабильной и долгосрочной основе, включая право собственности на квартиры. Кроме того, право собственности на жильё и право пользования землёй на ограниченный срок распространяется только на иностранных граждан, дома, построенные на земельных участках, выделенных государством, земельные участки, сданные в аренду на ограниченный срок, и некоторые другие случаи, установленные законом.
Что касается вопроса о праве собственности на квартиры с ограниченным сроком, то это правило уже давно применяется во многих странах мира для обеспечения безопасности жизни людей. Например, в Китае, стране с миллиардным населением, в некоторых крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, действует правило, согласно которому квартиры продаются в аренду на срок от 50 до 70 лет, а по истечении этого срока государство возвращает их обратно без какой-либо компенсации.
Между тем, в Корее многоквартирные дома и другие здания перестраиваются в соответствии с планом по истечении срока службы. Однако в Корее также установлено, что после 20 лет эксплуатации многоквартирного дома, если обнаружены проблемы с безопасностью, его можно перестроить. Критерии оценки безопасности основаны на четырёх факторах: жилая среда, уровень износа здания и внутреннего оборудования, конструктивная безопасность и анализ затрат.
В Юго-Восточной Азии Таиланд предлагает на выбор две формы собственности: постоянное владение или владение с максимальным сроком 30 лет, при этом стоимость покупки дома с срочным владением составляет всего от 30% до 70% от стоимости дома с постоянным владением. В Сингапуре также предусмотрены обе формы собственности, при этом срок владения с срочным владением составляет максимум 99 лет.
В западных странах, например, в США, все виды жилья, включая квартиры, продаются на условиях срочной аренды. Согласно последним статистическим данным, до 85% недвижимости в США продаётся на условиях срочной аренды. Максимальный срок аренды может составлять 99 лет.
Многоквартирные дома растут как грибы в районе Тханьсуан (Ханой) (Фото: Тран Кханг).
Во Вьетнаме в последнее время некоторые компании строят квартиры с ограниченной ответственностью по весьма доступным ценам. Например, в Хошимине реализовано множество моделей краткосрочного жилья: компания C&T International Joint Stock Company продаёт более 300 квартир в районе Танбинь площадью от 30 до 65 м², сроком владения 12 лет и начальной ценой 347 миллионов донгов; компания Le Thanh Company в районе Биньтан также завершила проект Le Thanh Twin Tower, предоставив более 3000 квартир площадью от 30 до 45 м², начальной ценой 240 миллионов донгов при 15-летней аренде и 350 миллионов донгов при 49-летней аренде.
Перенимая нормативные акты и опыт законотворчества развитых стран, а также учитывая современную реальность, когда многоквартирные дома представляют собой густонаселенные районы, длительное использование которых снижает качество здания, не обеспечивая безопасности жильцов, предложение о регулировании срока владения квартирами является прогрессивным решением. Однако в настоящее время вопрос о целесообразности и эффективности вышеуказанных нормативных актов требует тщательного рассмотрения и анализа.
Условия владения кондоминиумом не одинаковы.
Что касается срока строительства, то согласно действующему строительному законодательству, сооружение имеет определенный срок эксплуатации, определяемый по проектной документации или фактический срок эксплуатации.
С учётом этого, критерии классификации строительных объектов по масштабу и конструкции чётко определены, например: многоквартирные дома высотой более 50 этажей (особые постройки) и многоквартирные дома высотой от 25 до 50 этажей (первый уровень постройки) будут иметь срок службы более 100 лет. Для многоквартирных домов высотой от 8 до 24 этажей (второй уровень постройки) срок службы составляет 50–100 лет; многоквартирные дома высотой от 2 до 7 этажей (третий уровень постройки) будут иметь срок службы от 20 до менее 50 лет...
Продолжительность жизни многоквартирных домов разная (Фото: Ханой).
Видно, что срок права собственности на многоквартирный дом зависит от правил классификации строительных работ. В случае истечения срока эксплуатации, предусмотренного проектной документацией, государство проводит экспертизу и оценку качества строительства для разрешения дальнейшей эксплуатации или сноса здания для реконструкции. Таким образом, срок права собственности на многоквартирный дом может составлять 50, 70 или до 80, 90, 100 лет... в зависимости от качества строительства.
Если это предложение будет одобрено и реализовано, выдача гражданам розовых книжек будет означать подтверждение права владения и пользования активами на земле в течение ограниченного периода времени; при этом право принятия решений, владения и пользования активами также будет зависеть от периода строительства.
Повлияет на довольно много предметов
Чтобы оценить новую политику на практике, можно взглянуть в двух направлениях, чтобы увидеть как положительные стороны, так и трудности.
Положительным моментом является соответствие регулирования срока эксплуатации многоквартирных домов действительности, что наиболее наглядно демонстрируется в обеспечении безопасности жильцов посредством контроля качества строительных работ. Одновременно с этим регулирование способствует снижению стоимости квартир, создавая для жильцов условия для диверсификации форм собственности на жильё в соответствии с их потребностями и экономическими возможностями.
Установление стандартов оценки срока службы многоквартирных домов также способствует проведению реновации и реконструкции старых многоквартирных домов, изменению планировки и реконструкции инфраструктуры, обеспечивая безопасность жизни и имущества людей.
По словам адвоката Чан Сюань Тиена, регулирование срока владения квартирой затронет многие сферы (Иллюстрация: Ха Фонг).
Проблема заключается в реализации (при нынешнем механизме) и возникающих процедурах (лицензирование, оценка конструкций и снос старых построек), а также в изменении характера активов: из типа актива (домовладение), признаваемого бессрочно, теперь он превратился в тип актива, который можно использовать, покупать и продавать только в течение 50–70 лет, не считая амортизации с течением времени.
Таким образом, данная политика затронет многих участников общества, особенно трёх сторон, непосредственно участвующих в купле-продаже квартир: покупателя, продавца и управляющего. В частности, следующим образом:
Для инвесторов, реализующих проекты в сфере недвижимости: поскольку новая политика может устранить бессрочность права собственности на жильё, она снижает стоимость недвижимости, такой как квартиры. Ведь в отношениях купли-продажи квартир, помимо эксплуатационной ценности, которую обеспечивает дом, стабильность и долгосрочный характер отношений между крупными городами являются фактором, который побуждает многих людей владеть квартирами.
Благодаря этому новому предложению в будущем цены на квартиры могут снизиться, отчасти из-за снижения самой стоимости, а отчасти из-за того, что люди не будут интересоваться этим типом недвижимости, которая уже сильно обесценилась и теперь имеет срок службы всего около одного срока службы.
Это будет способствовать конкуренции среди инвесторов проектов в сфере недвижимости, стимулируя их оптимизировать экономические проблемы, чтобы эффективно использовать инвестиционный капитал, а также оптимизировать цены и юридические услуги для привлечения людей.
Со стороны людей, которые владеют, владеют и будут владеть квартирами: поскольку цены на квартиры в крупных городах в настоящее время довольно высоки, это является следствием того, что большинство миллиардеров в стране являются выходцами из сферы недвижимости с установкой «разбогатеть за счет раздела и продажи земли», что приводит к тому, что цены на жилье оказываются слишком высокими по сравнению с доходами людей.
Фактически, чтобы стать владельцем квартиры в крупных городах (на самом деле, только в крупных городах есть спрос и предложение на квартиры), людям приходится тратить огромную сумму денег по сравнению со своими доходами, а большинству даже приходится брать кредиты, чтобы купить дом, что создает огромное давление на жизнь.
Если новая политика будет введена в действие, это создаст большее давление на людей как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Ведь те, кто уже владеет квартирами, помимо физического износа, вынуждены нести и юридическую амортизацию. Когда качество и стоимость дома со временем постепенно снижаются и он становится непригодным для использования, владелец жилья рискует потерять право собственности на приобретенное им помещение.
Поскольку бессрочный характер права собственности на жилье больше не существует, те, кто собирается купить дом, будут склонны покупать дома на земле, чтобы оптимизировать финансовые ресурсы и обеспечить безопасность, что снова приведет к росту цен на землю, и в конечном итоге бремя ляжет на плечи людей.
Не говоря уже о том, что ограничение права собственности на жильё может повлиять на другие гражданские права, особенно на право наследования. Поскольку в представлении вьетнамцев, как в прошлом, так и в настоящем, жильё – это место, где можно «обосноваться и зарабатывать на жизнь», имеющее долгосрочный и стабильный характер, квартиры также считаются важным активом, часто передающимся по наследству. Применение новой политики может вызвать трудности в этой сфере.
Со стороны Агентства государственного управления: предложение создаст новый механизм, который приведёт к появлению множества новых видов деятельности в сфере государственного административного управления жилищным фондом, которая имеет множество потенциальных трудностей и недостатков. В частности: Лицензирование и оценка строительных работ являются потенциальным источником множества негативных аспектов: Лицензирование и управление строительными работами всегда имели множество недостатков, а незаконные и небезопасные строительные работы существуют в реальности.
Если будет внедрена процедура оценки возраста здания в целях сноса, кто может гарантировать, что эти работы будут выполнены беспристрастно, без наживы и без вмешательства дольщиков с целью продления существования обветшалого здания?
Поскольку строительство, обслуживание и снос многоквартирных домов – чрезвычайно сложная юридическая процедура и опасная практическая, поскольку большинство многоквартирных домов построено в крупных городах – густонаселённых районах. Не говоря уже о расчистке территории и переселении под снос старых квартир, что может повлечь за собой множество сложных социальных проблем, аналогичных по своей природе расчистке территории под право землепользования, что легко может привести к непредсказуемым последствиям.
Что касается управления, то из-за ограниченного срока владения жильем, срок аренды определяется сроком, что приводит к разнице в цене и стоимости. В частности, жилье, срок аренды которого подходит к концу, будет продаваться по низкой цене, и наоборот, новостройки с длительным сроком аренды будут продаваться по высокой цене.
По сути, право собственности на жильё рассматривается как ценная бумага, стоимость которой оценивается с учётом множества факторов, таких как качество строительства, репутация инвестора, наличие юридических документов и, в особенности, срок эксплуатации. Эта особенность может привести к возникновению множества сложных проблем, таких как использование срока аренды для повышения цен на недвижимость или намеренная продажа по заниженной цене с целью уклонения от уплаты налогов.
Аналогичным образом, оценка квартир с учётом этой новой характеристики также сталкивается со множеством трудностей, особенно в условиях стабилизации амортизации, когда возраст может стать решающим фактором в определении цены на недвижимость. Как уже упоминалось, оценка возраста зависит от государственных органов с их набором стандартов, что может привести к многочисленным проблемам, связанным с управлением куплей-продажей многоквартирных домов и налоговым менеджментом.
Вышеуказанное предложение внесено с целью создания правовой основы для преодоления трудностей и препятствий при реконструкции и ремонте многоквартирных домов, упрощения городского планирования, а также обеспечения безопасности людей в городских условиях. Однако эффективная реализация и применение вышеуказанного положения на практике зависят от множества других факторов.
Помимо изменения нормативно-правовой базы, необходимо синхронно осуществлять меры по преобразованию социальной инфраструктуры, развитию национальной экономики и улучшению условий жизни населения. При полном соблюдении реальных условий новые правовые меры могут быть реализованы на практике и способствовать достижению поставленных целей.
Чан Суан Тьен
15 марта 2023 г.
Источник
Комментарий (0)