Период «золотых яиц» Shophouse закончился: инвесторы продают с убытком, но покупателей по-прежнему нет

Ситуация с торговыми домами без арендаторов продолжается уже долгое время, из-за чего у инвесторов возникает ощущение, будто они «держат в руках бомбу», и многим приходится искать способы продать помещения с убытком, чтобы избежать ситуации, когда их капитал заморожен.

Не могу продать, аренда тоже вялая

На рынке недвижимости сегмент коммерческих таунхаусов (шопхаусов) был востребован инвесторами и процветал в 2015 году. Цена продажи и аренды шопхаусов чрезвычайно высока из-за многочисленных преимуществ, которые позволяют использовать их как для проживания, так и для ведения бизнеса или сдачи помещений в аренду.

Однако за последние 4 года этот вид бизнеса стал заметно менее востребованным. Особенно после того, как во Вьетнаме разразилась и затянулась пандемия COVID-19, сегмент шопхаусов пришёл в упадок. Многие инвесторы снизили цены, но арендаторов и покупателей всё ещё нет.

Уже больше года г-жа Нгуен Нгок Май ( Ханой ) постоянно размещает объявления о продаже торгового дома площадью более 80 квадратных метров в районе Хоангмай, но до сих пор никто не решился его купить.

Её четырёхэтажный магазин-хаус, полностью готовый к эксплуатации, стоил 14 миллиардов донгов, но арендная плата составляет всего 20 миллионов донгов в месяц, а рентабельность составляет всего более 1% в год. Стоит отметить, что с момента покупки магазин-хаус часто оставался без арендаторов, и помещение пустовало.

Многие торговые дома уже долгое время вывешивают свои вывески, не находя покупателей или арендаторов. (Фото: Минь Дык).

Г-жа Май жаловалась, что ей приходится ежемесячно выплачивать проценты и основной долг по банковскому кредиту в размере более 100 миллионов донгов, а общая сумма займа составила почти 7 миллиардов донгов. Между тем, доход от аренды «низкий», а давление процентных ставок велико, поэтому ей пришлось выставить дом на продажу, но после более чем года продажи покупатель так и не нашёлся.

В той же ситуации г-н Май Тхе Ань рассказал, что в начале 2021 года он купил торговый дом в городской черте на улице Ле Чонг Тан (район Дуонг Ной) за 24 миллиарда донгов. Проект был сдан в эксплуатацию в 2022 году, но до сих пор коммерческая деятельность в нём ведётся слабо, а число жителей невелико. В результате местные магазины обслуживают лишь ограниченное число жителей, практически не посещая их. В настоящее время открыты лишь несколько торговых домов, почти 80% оставшихся закрыты.

Поначалу я думал, что город будет развиваться, и сюда приедет много людей, поэтому шопхаус будет лучшим выбором, но реальность оказалась иной. Здесь процветает в основном местное население, но по привычке они часто ходят в торговые центры, чтобы развлечься, а за покупками — на традиционный рынок, поэтому в шопхаусах дела обстоят неважно.

Г-н Тхе Ань рассказал, что разместил объявление об арендной плате за 30 миллионов донгов в месяц, надеясь покрыть часть процентов по банковскому кредиту, но магазин пустует уже почти три года. В настоящее время г-ну Тхе Аню по-прежнему приходится выплачивать банку проценты и основной долг в размере почти 80 миллионов донгов в месяц.

По словам г-жи Ле Линь, риелтора из района Хоангмай, застойная ситуация наблюдается не только в торговых домах в новых городских районах с небольшим населением и на окраинах, но и в самом центре Ханоя, где очень сложно продать и сдать в аренду торговые дома. Из-за сложной экономической ситуации и жёсткой конкуренции со стороны электронной коммерции многие, кто не может вести бизнес, вынуждены возвращать помещения или договариваться с арендодателем о снижении цены.

« Многим арендным объектам на центральных улицах Ханоя пришлось снизить арендную плату, но они все еще не проданы, поэтому неизбежно, что и торговые дома останутся непроданными », — сказала г-жа Линь.

Массовое сокращение потерь

В конце 2021 года инвестор из Ханоя, г-н Нгуен Минь Там, потратил 14 миллиардов донгов на покупку торгового дома в коммуне Зя Лам. Этот инвестор приобрел торговый дом на первом этапе продаж проекта за 14 миллиардов донгов. Торговый дом расположен в прекрасном месте, угловой. В период бурного роста рынка этот торговый дом оценивался почти в 20 миллиардов донгов.

Ряд торговых домов тихо закрылись после нескольких месяцев отсутствия арендаторов. (Иллюстрация: Минь Дык).

Однако с середины 2022 года рынок недвижимости замедлился. Сегменты шопхаусов и вилл во многих проектах столкнулись с проблемой ликвидности. После многих лет отсутствия возможности сдавать недвижимость в аренду, в начале 2025 года, из-за острой нужды в деньгах, г-н Там был вынужден продать этот шопхаус с убытком за 14 миллиардов донгов, что соответствует первоначальной цене покупки после 4 лет инвестиций.

Однако после более чем полугода рекламы его магазин-хаус до сих пор не продан, поскольку он расположен в малонаселенном районе и не может быть использован для бизнеса.

Аналогичным образом, г-н Ха Хай Лонг, инвестор в недвижимость, рассказал, что в 2023 году он купил торговый дом в Хадонге. На момент покупки стоимость дома составляла около 16 миллиардов донгов. Этот проект когда-то рекламировали как «золотую жилу» – идеальное место как для проживания, так и для ведения бизнеса с огромным потенциалом прибыли.

Несмотря на значительные инвестиции, этот магазин-хаус много лет пустовал из-за отсутствия арендаторов, поэтому господину Лонгу пришлось продать его за 15,5 миллиардов донгов, чтобы вернуть свой капитал. Хотя он согласился сократить убытки по сравнению с покупной ценой, «получить прибыль» было очень сложно. Он целый год выставлял объявление о продаже, но покупателей так и не нашлось.

« Когда я его покупал, я думал, что этот район скоро будет переполнен, поэтому сдавать помещение в аренду было бы неплохо. Но на самом деле вести здесь бизнес слишком сложно, и оно находится далеко от центра, поэтому никто его не арендует, хотя оно и дёшево », — с грустью сказал г-н Лонг.

По словам директора компании по недвижимости, в настоящее время цены на недвижимость в целом выросли слишком сильно.

« За последние 4 года цены на недвижимость выросли вдвое. Поэтому рынку необходима более разумная корректировка цен для обеспечения хорошей ликвидности. В случае с объектами типа «шопхаус» текущая арендная плата невыгодна, поэтому многие инвесторы прибегают к кредитному плечу или нуждаются в возврате вложенного капитала, что вынуждает их продавать с убытком», — сказал он.

По его словам, при инвестировании в торговые дома инвесторам необходимо обращать внимание на законность, местоположение, планировку проекта, деятельность инвестора по реализации проекта и т. д.

В частности, необходимо определить, насколько высока плотность населения в данном районе. Если инвестировать в торговый дом в районе с низкой плотностью населения, вероятность сдачи его в аренду крайне мала и неэффективна.

Source: https://baolangson.vn/shophouse-het-thoi-de-trung-vang-nha-dau-tu-ban-cat-lo-van-e-nguoi-mua-5053212.html