Ужесточение условий кредитования на вторичное жилье не может устранить коренную причину роста цен на жилье

Эксперты утверждают, что для целенаправленного лечения «болезни» высоких и неконтролируемых цен на жильё необходимо реализовать множество синхронных решений, направленных на увеличение предложения, а не на ограничение спроса для предотвращения спекуляций. В частности, развитие социального и арендного жилья является двумя наиболее эффективными решениями.

Развитие социального жилья

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, прокомментировал: Цена социальное жилье В крупных городах цена колеблется от 18 до 20 миллионов донгов за м², а в некоторых проектах Ханоя достигает 27 миллионов донгов за м². Однако по сравнению с общим уровнем цен на квартиры это всё ещё идеальный уровень в текущих условиях. Поэтому развитие социального жилья станет решением для увеличения предложения на рынке и снижения цен на коммерческое жильё.

Г-н Динь считает, что с увеличением предложения социального жилья цены на квартиры снизятся до уровня, более подходящего для людей с реальными потребностями в жилье.

Строительство социального жилья обеспечит предложение и поможет снизить цены на жилье. (Фото: Правительственная газета).

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Тхе Дьеп, вице-президент Ханойского клуба недвижимости, отметил, что, когда предложение социального жилья увеличится, рынок коммерческого жилья, безусловно, будет испытывать давление, вынуждающее его снижать цены, поскольку люди склонны менять свои потребности.

Г-н Дьеп также пояснил, что текущая цена социального жилья не так низка, как ожидалось, из-за высокой стоимости инфраструктуры, управления и эксплуатации, процентных ставок по кредитам и стоимости строительных материалов. Тем не менее, эта цена всё ещё значительно ниже, чем у коммерческого жилья. Поэтому муниципалитетам необходимо заблаговременно формировать фонды чистой земли, инвестировать в синхронную инфраструктуру для снижения затрат и цен продажи, создавая возможности для приобретения жилья большинством людей.

« Однако для привлечения людей необходима определенная правовая база для инвесторов, и в то же время необходимы инвестиции в техническую инфраструктуру — не только строительство домов, но и обеспечение их качества», — подчеркнул г-н Дьеп.

По словам г-на Фам Дык Тоана, генерального директора компании EZ Property, ключевым фактором снижения цен на недвижимость станет строительство социального жилья в районах, примыкающих к столице. После завершения этих проектов цены на жильё в Ханое снизятся на 30–40% по сравнению с текущим уровнем.

« Когда предложение социального жилья увеличивается, коммерческое жилье вынуждено конкурировать по цене, и тогда рынок начнет саморегулироваться », — сказал г-н Тоан.

Он отметил, что в некоторых районах, таких как Хайзыонг (старый), где социальное жильё сильно развито, цены на коммерческое жильё не могут расти так же высоко, как в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин. Поэтому при разработке политики государство должно позволить рынку саморегулироваться в соответствии с законом спроса и предложения, а не применять административные меры.

Государство также должно активно использовать бюджетные средства на развитие социального жилья. Агентства-исполнители могут даже отложить в сторону целевые показатели прибыли и рассматривать это как государственные инвестиции, осуществляемые в целях социального обеспечения.

Он отметил: «Сингапур — одна из стран-пионеров, внедривших эту политику. С 1960-х годов правительство создало Управление жилищного развития, которое занимается развитием социального жилья. В настоящее время уровень владения жильем в Сингапуре достигает почти 90%, что является одним из самых высоких показателей в мире. При этом более 80% населения проживает в проектах социального жилья».

Г-н Нгуен Чунг Ву, председатель совета директоров Cen Group, также высказал своё мнение: «Лучшее решение — строить больше социального жилья и расширять целевую аудиторию». « Когда проектов много, у клиентов есть выбор, предложение большое, цены на жильё не будут расти так быстро, как раньше », — сказал г-н Ву.

По словам экспертов, для увеличения предложения социального жилья в ближайшее время Министерству строительства, банкам и населенным пунктам необходимо продолжить определение приоритетных направлений и выделение земельных фондов под социальное жилье в плане строительства; ускорить освоение кредитной программы в размере 120 000 млрд донгов, координировать работу с Государственным банком для разработки подходящих долгосрочных кредитных продуктов; оперативно устранять юридические препятствия, упрощать процесс утверждения, определять цены на землю и расчищать участки; повышать прозрачность информации о проектах, создавая доверие для инвесторов и покупателей жилья.

Продвижение модели арендного жилья

Помимо развития социального жилья, по мнению экспертов, для снижения цен на жилье необходимо стимулировать арендное жилье, что отчасти решит потребность людей в «жилье».

Полностью меблированные квартиры в аренду также помогут снизить цены на жилье.

С уровнем стоимость аренды Не слишком высокая, не создающая финансового бремени для людей, при этом они по-прежнему пользуются всеми коммунальными услугами. В будущем тенденция к аренде жилья будет усиливаться. Когда люди поймут преимущества аренды жилья, у них постепенно сформируется менталитет, что дом — лучшее место для жизни, а не как актив, «сбережения» для детей и внуков. В дальнейшем цены на жилье на рынке начнут снижаться.

Г-н Хоанг Лиен Сон, генеральный директор Alpha Real Estate Investment and Brokerage Company, сказал: « Стоимость аренды жилья составляет около 10 миллионов в месяц, но если люди всё равно берут кредит в банке на покупку квартиры, им приходится ежемесячно выплачивать около 14–15 миллионов донгов в виде процентов. Это означает, что стоимость аренды жилья составляет всего около 2/3 от стоимости покупки жилья и выплаты процентов банку ».

Ассоциация риелторов Вьетнама (VARS) также проанализировала, что при нынешних ценах на жильё двухкомнатные квартиры стоимостью менее 3 миллиардов донгов практически «исчезли». Поэтому даже если у вас есть доступная сумма, эквивалентная примерно 30% от стоимости квартиры, и вы решили взять кредит на оставшуюся часть, эквивалентную более 2 миллиардов донгов, получение кредита на покупку жилья для молодёжи по-прежнему сопряжено со многими трудностями.

Выбор ипотечного кредита означает необходимость выплачивать его через 15–25 лет или сокращать многие другие расходы, чтобы сократить срок погашения. Это существенно скажется на качестве жизни. Кроме того, плавающая процентная ставка трудно «предсказать», из-за чего многие молодые люди боятся брать ипотечный кредит.

Между тем, выбор аренды жилья вместо его покупки поможет молодым людям вести гибкий образ жизни и снизить финансовое давление в краткосрочной перспективе.

Г-н Нгуен Ван Динь прогнозирует, что в долгосрочной перспективе тенденция аренды вместо покупки жилья продолжит расти, поскольку многие новые модели аренды, которые постепенно становятся популярными в мире, будут все более распространены во Вьетнаме.

Например, долгосрочная аренда с правом собственности: арендатор платит ежемесячно и по истечении определённого срока (5–10 лет) может выкупить дом по фиксированной цене или вычесть часть арендной платы из покупной цены. Или модель долевой собственности: покупатель должен оплатить авансом лишь 30–50% от стоимости квартиры, а оставшуюся сумму продолжает арендовать и имеет право со временем выкупить дополнительный процент права собственности.

Аренда может стать популярным вариантом только тогда, когда рынок аренды будет более профессионально развит и поддержан финансовой политикой. Например, компании, занимающиеся недвижимостью, участвуют в разработке моделей «строительства для сдачи в аренду», а правовая политика предусматривает механизмы защиты прав арендаторов, ограничения ежегодного роста арендной платы и поощрения заключения долгосрочных договоров аренды.

«В то же время банки предлагают кредитные пакеты для моделей долгосрочной аренды с правом собственности, что дает арендаторам возможность стать собственниками жилья после окончания срока аренды », — прокомментировал г-н Динь.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора PropertyGuru Vietnam, также отметил, что, помимо финансовых вопросов, постепенно меняется и отношение к владению жильём, особенно среди молодого поколения. В настоящее время около 28% арендаторов заявили, что выбирают аренду, поскольку им нравится гибкость, которую они могут предоставить, чтобы сменить обстановку проживания. Таким образом, тенденция к росту спроса на аренду делает сектор аренды жилья во Вьетнаме всё более перспективным.

Он сказал, что тенденция поиска аренды жилья выросла почти на 22% в 2024 году. Группа клиентов в возрасте 25–34 лет, которая больше всего ищет аренду (почти 62%), даже в группе с высоким доходом от 21 до 40 миллионов донгов в месяц также наблюдался рост интереса к аренде жилья до 42% за последний год.

Источник: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html