Начало восстановления рынка недвижимости Китая

Министерство жилищного строительства, городского и сельского строительства Китая заявило, что местные органы власти могут обратиться к государственным предприятиям с просьбой помочь выкупить некоторые непроданные дома у застройщиков.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Здания в Шанхае, Китай.

Правительство Китая запустило самый амбициозный на сегодняшний день план по спасению рынка недвижимости.

Этого события инвесторы ждали месяцами. Но эффективность этих мер остаётся под большим вопросом.

Амбициозный план

Пакетное соглашение предполагает принятие Китаем политики, которая была опробована в одном крупном городе, а именно, обязывает местные органы власти выкупать нераспроданные дома у застройщиков и переводить их в доступное социальное жилье.

План также включает снижение ставок по ипотечным кредитам и требований к первоначальному взносу и, что еще важнее, выделение 300 млрд юаней (41,5 млрд долларов США) в виде наличных под низкий процент от центрального банка для финансирования государственных закупок нераспроданной недвижимости.

«Политики осознают необходимость предотвращения полномасштабного кризиса недвижимости», — заявил Чжаопэн Син, старший стратег ANZ Research. «Новый план спасения демонстрирует решимость китайских политиков переломить ситуацию».

Хотя срочность мер приветствуем, эксперты говорят, что текущий пакет помощи может быть слишком мал по масштабу, чтобы быть эффективным, и может столкнуться с проблемами финансирования.

По данным Goldman Sachs, общая стоимость непроданных домов, незавершенных проектов и неиспользуемых земель в Китае составляет около 30 триллионов юаней (4,1 триллиона долларов США).

Аналитики Goldman в недавнем исследовании заявили, что для сокращения предложения жилья до уровня 2018 года, года бурного роста рынка недвижимости, потребуется более 7 триллионов юаней (967 миллиардов долларов) во всех городах. Это более чем в 20 раз превышает объём финансирования, объявленный Народным банком Китая (НБК, центральный банк).

Хотя в начале этого года экономика Китая росла быстрее, чем ожидалось, этот импульс сдерживается сектором недвижимости, на долю которого когда-то приходилось 30% экономической активности.

Ограниченный масштаб

Несмотря на шквал заявлений, сделанных в начале месяца, остаётся неясным, как китайское правительство будет реализовывать программу покупки жилья и сколько средств потребуется для её финансирования. И самое главное, неясно, откуда испытывающие нехватку средств местные органы власти возьмут деньги на её финансирование.

По словам заместителя главы Народного банка Китая Тао Лина, последняя программа рефинансирования может предоставить банковские кредиты на сумму 500 млрд юаней (69 млрд долларов США) для поддержки покупки местного жилья.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Многоквартирный дом в Шанхае, Китай.

Но даже эта цифра гораздо меньше необходимой. Некоторые аналитики подсчитали, что для ликвидации объектов недвижимости в Китае, включая миллионы пустующих или недостроенных домов по всей стране, потребуются сотни миллиардов долларов.

Тин Лу, главный экономист по Китаю в Nomura, называющий китайский сектор недвижимости «сложной проблемой», заявил, что для завершения строительства уже проданных домов потребуется не менее 3,2 трлн юаней (442 млрд долларов США). По его оценкам, в настоящее время около 20 миллионов домов уже проданы, но ещё не построены.

Где деньги?

Однако, по словам заместителя главы Народного банка Китая Тао Лина, эмитенты облигаций местного самоуправления (LGFV) в настоящее время обременены огромным объёмом «скрытого» долга, выкуп которого запрещён. Это ограничивает возможности местных органов власти по привлечению денежных средств.

Провинции и города Китая накопили около 15 триллионов долларов долга, большая часть которого скрыта и накоплена в последние годы для покрытия расходов на инфраструктурные проекты и расходы, связанные с пандемией.

Обвал на рынке недвижимости усугубил финансовые трудности местных органов власти, поскольку продажа земли и жилья обычно составляет более 40% от общего дохода. Долговой кризис вынудил многие китайские города резко сократить расходы.

Сектор недвижимости Китая начал ослабевать в 2019 году и провалился в «черную дыру» около трех лет назад после того, как правительство издало распоряжение об ужесточении кредитной деятельности застройщиков.

Попытки спасти ключевой сектор начались ещё в 2022 году, когда экономический спад спровоцировал кризис у некоторых застройщиков и вызвал недовольство десятков тысяч покупателей жилья из-за задержек или срыва сроков реализации проектов. Однако эти меры оказались в значительной степени неэффективными, что привело к сокращению денежных потоков застройщиков.

Только начало

Эксперты утверждают, что решение проблемы переизбытка нераспроданного жилья — лишь первый шаг к возрождению рынка недвижимости Китая. Другими словами, по мнению аналитиков Goldman Sachs, Китаю необходимо решить три ключевые проблемы.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Строительный проект в Китае.

Второй и третий шаги направлены на стимулирование спроса на жилье и смягчение замедления строительства. Это требует более детальных мер по укреплению доверия потребителей и повышению цен на жилье.

Стоит отметить, что внешняя конъюнктура становится всё более сложной. Правительство США приняло решение о повышении пошлин на ряд импортируемых из Китая товаров с 1 августа, и Европейский союз (ЕС) может принять аналогичные меры. Бывший президент США Дональд Трамп даже пригрозил ввести 60%-ные пошлины на импорт из Китая в случае своего переизбрания.

Аналитики подсчитали, что предложенные г-ном Трампом пошлины могут снизить темпы роста Китая на целых 0,9 процентных пункта.

Эксперты утверждают, что в долгосрочной перспективе этот план может снизить риск скатывания Китая в «дефляционную спираль», подобную той, что сложилась в Японии. Главный урок, извлеченный из опыта Японии, заключается в том, что политикам следует избегать слишком поздних действий. «Это может стать началом конца имущественного кризиса в Китае», — добавили они.

По данным Vietnamplus

Источник