Начало восстановления рынка недвижимости Китая

Министерство жилищного строительства, городского и сельского строительства Китая заявило, что местные органы власти могут обратиться к государственным предприятиям с просьбой помочь выкупить часть непроданных домов у застройщиков.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Здания в Шанхае, Китай.

Правительство Китая запустило свой самый амбициозный план по спасению рынка недвижимости.

Этого развития событий инвесторы ждали уже несколько месяцев. Однако эффективность этих мер остается под большим вопросом.

Амбициозный план

Пакетное соглашение предусматривает принятие Китаем политики, которая была опробована в одном крупном городе, — обязывающей местные органы власти выкупать нераспроданные дома у застройщиков и переводить их в доступное социальное жилье.

План также включает снижение ставок по ипотечным кредитам и требований к первоначальному взносу, а также, что еще важнее, предоставление центральным банком 300 млрд юаней (41,5 млрд долларов США) в виде наличных под низкий процент для финансирования государственных закупок нераспроданной недвижимости.

«Политики осознают необходимость предотвращения полномасштабного кризиса на рынке недвижимости», — сказал Чжаопэн Син, старший стратег ANZ Research. «Новый план спасения демонстрирует решимость китайских политиков переломить ситуацию».

Хотя срочность мер приветствуем, эксперты говорят, что текущий пакет помощи может оказаться слишком малым по масштабу, чтобы быть эффективным, и может столкнуться с проблемами финансирования.

По данным Goldman Sachs, общая стоимость непроданных домов, незавершенных проектов и неиспользуемой земли в Китае составляет около 30 триллионов юаней (4,1 триллиона долларов США).

Аналитики Goldman в недавнем исследовательском отчете заявили, что сокращение предложения жилья до уровня 2018 года, который в последний раз наблюдался в период бурного роста рынка недвижимости, может обойтись в более чем 7 триллионов юаней (967 миллиардов долларов) во всех городах. Эта цифра более чем в 20 раз превышает объем финансирования, объявленный Народным банком Китая (НБК, центральный банк).

Хотя в начале этого года экономика Китая росла быстрее, чем ожидалось, этот импульс сдерживается основным сектором недвижимости, на который когда-то приходилось 30% экономической активности.

Ограниченный масштаб

Несмотря на ряд заявлений, сделанных ранее в этом месяце, остается неясным, как китайское правительство будет осуществлять покупку жилья и сколько денег потребуется для финансирования этой программы. Самое главное, неясно, где местные органы власти, испытывающие нехватку средств, могут взять деньги на оплату этой программы покупки жилья.

По словам заместителя председателя Народного банка Китая Тао Лина, последняя программа рефинансирования может предоставить банковские кредиты на сумму 500 млрд юаней (69 млрд долларов США) для поддержки покупки местного жилья.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Многоквартирный дом в Шанхае, Китай.

Но даже это число намного меньше необходимого. По оценкам некоторых аналитиков, для ликвидации объектов недвижимости в Китае, включающих миллионы пустующих или недостроенных домов по всей стране, потребуются сотни миллиардов долларов.

Завершение строительства уже проданных домов потребует не менее 3,2 трлн юаней (442 млрд долларов США), сказал Тин Лу, главный экономист по Китаю в Nomura, который называет сектор недвижимости Китая «сложной проблемой». По его оценкам, в настоящее время около 20 миллионов домов предварительно проданы, но еще не построены.

Где деньги?

Однако, по словам заместителя управляющего Народного банка Китая Тао Лина, эмитенты облигаций местного самоуправления (LGFV) в настоящее время имеют огромный «скрытый» долг, покупки по которому не допускаются. Это оставляет местным органам власти меньше возможностей для поиска денежных средств.

Провинции и города Китая накопили около 15 триллионов долларов долга, большая часть которого была скрыта и накоплена в последние годы для покрытия расходов на инфраструктурные проекты и борьбу с пандемией.

Спад на рынке недвижимости усугубил местные финансовые трудности, поскольку продажа земли и жилья обычно составляет более 40 процентов от общего дохода. Долговой кризис заставил многие китайские города резко сократить расходы.

Сектор недвижимости Китая начал ослабевать в 2019 году и провалился в «черную дыру» около трех лет назад после того, как правительство издало указ об ужесточении кредитной деятельности застройщиков.

Попытки спасти ключевой сектор начались еще в 2022 году, когда спад вызвал кризис для некоторых застройщиков и вызвал недовольство десятков тысяч покупателей жилья из-за задержек сдачи проектов или несоблюдения сроков сдачи. Однако эти меры оказались в значительной степени неэффективными, что привело к сокращению денежного потока для застройщиков.

Только начало

Эксперты утверждают, что решение проблемы избыточного предложения нераспроданного жилья — это лишь первый шаг на пути к возрождению сектора недвижимости в Китае. Другими словами, по мнению аналитиков Goldman Sachs, Китаю необходимо решить три ключевые проблемы.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Строительный проект в Китае.

Второй и третий шаги предполагают стимулирование спроса на жилье и смягчение спада в строительном секторе. Это требует более детальных мер по восстановлению доверия потребителей и повышению цен на жилье.

Стоит отметить, что внешняя среда становится все более сложной. Правительство США приняло решение с 1 августа повысить пошлины на ряд импортируемых из Китая товаров, и Европейский союз (ЕС) может последовать его примеру. Бывший президент США Дональд Трамп даже пригрозил ввести 60-процентную пошлину на импорт из Китая в случае своего переизбрания.

Аналитики подсчитали, что предложенные Трампом тарифы могут снизить темпы роста Китая на 0,9 процентных пункта.

Эксперты говорят, что в долгосрочной перспективе этот план может снизить риск попадания Китая в «дефляционную спираль», как это произошло в Японии. Важный урок, который следует извлечь из опыта Японии, заключается в том, что политикам следует избегать слишком поздних действий. «Это может стать началом конца кризиса на рынке недвижимости в Китае», — добавили они.

По данным Vietnamplus

Источник