«Новый игрок» — это не корпорация, а политика, направленная на создание предложения жилья, соответствующего покупательной способности населения. При грамотной реализации она может изменить неблагоприятную ситуацию на рынке недвижимости уже в ближайшем будущем.
Социальный жилой комплекс Thang Long Green City в новом городском районе Ким Чунг, Ханой. Фото: B.NGOC
У «нового игрока» есть много «товаров» на руках. А именно: установление конкретных целей по строительству социального жилья в каждом населённом пункте для достижения цели в 1 миллион единиц социального жилья; разработка образцов для массового строительства и увеличения прибыли, чтобы стимулировать компании строить социальное жильё.
В марте мы должны создать национальный жилищный фонд, а также принять ряд мер по устранению трудностей для проектов в сфере недвижимости, которые сталкиваются с правовыми проблемами...
Источник: Министерство строительства - Графика: T.DAT
Печальная реальность: цены на квартиры продолжают расти
Спрос на жилье слишком высок, а предложение ограничено и в основном касается проектов коммерческого жилья среднего, высокого и элитного класса, в результате чего цены на квартиры значительно превышают их реальную стоимость.
По данным Tuoi Tre из проекта социального жилья NHS Trung Van (район Нам Ту Лием, Ханой), существует огромная разница между ценой продажи квартир в социальном жилье и коммерческих квартир в одном и том же здании.
В то время как Департамент строительства Ханоя в мае 2023 года объявил цену продажи социального жилья в здании NHS Trung Van на уровне около 19,5 млн донгов/ м2 , цена продажи фонда коммерческих квартир (около 20% от общего числа квартир в проекте) предлагается на уровне 60–70 млн донгов/ м2 .
В одном и том же проекте и при одинаковой инфраструктуре и качестве строительства цена продажи коммерческих квартир в 3 раза выше цены продажи квартир социального жилья.
Аналогичным образом, продажная цена проекта социального жилья Udic Ecotower Ha Dinh (строительство которого компания Udic Infrastructure Development Investment Corporation только что начала на участке N01, в новом городском районе Хадинь, коммуне Тан Чиеу, округе Тхань Чи, Ханой) была объявлена Департаментом строительства Ханоя в феврале 2025 года на уровне около 25 миллионов донгов/ м2 , стоимость аренды — 150 000 донгов/ м2 /месяц, цена аренды с правом выкупа — 390 000 донгов/ м2 /месяц.
Между тем, цена продажи коммерческих квартир в соседних районах с такой же социальной инфраструктурой и транспортной доступностью, таких как Eco Green City, D3 Vinaconex 2 building, QMS To Huu, The Charm An Hung, составляет 55–75 млн донгов/ м2 .
Вышеописанная ситуация демонстрирует недостатки текущего рынка жилья. Стоимость социального жилья, контролируемого государством (с нормой прибыли инвестора 10%), поддерживается на уровне, доступном для большинства людей со средним и низким доходом (около 20–25 млн донгов/ м² ), в то время как стоимость коммерческого жилья (из-за дефицита) зависит от цены предложения застройщиков, которая зашкаливает до аномального уровня (от 55 до 75 млн донгов/ м² ), хотя качество жилья практически не отличается.
Ситуация постоянного роста цен на квартиры также подталкивает цены на квартиры, которые эксплуатируются в течение 5–10 лет, с неизменными или даже ухудшенными удобствами, к 2024 году увеличиться в 1,5–2 раза.
Район социального жилья NHS Trung Van (Нам Ту Лием, Ханой) – Фото: BN
Много квартир на продажу, будут ли цены продолжать расти?!
Правительство поручило соответствующим министерствам и секторам завершить создание национального жилищного фонда к марту 2025 года, чтобы резко увеличить предложение социального жилья и недорогого коммерческого жилья, подходящего для большинства людей со средним и низким доходом, а также для работников промышленных парков.
Многие эксперты полагают, что создание национального жилищного фонда, а также ряд решений по содействию развитию социального жилья будут способствовать увеличению предложения доступного жилья в ближайшем будущем, тем самым преобразуя рынок жилья и снижая цены на жилье в ближайшие годы.
Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заявил, что создание национального жилищного фонда в долгосрочной перспективе обеспечит стабильность рынка и удовлетворит минимальные потребности людей в жилье, но потребуется время, чтобы обеспечить предложение жилья.
Однако в краткосрочной перспективе информация о создании национального жилищного фонда создаст доверие рынка, а работающие и малообеспеченные слои населения поверят, что можно будет приобрести доступное жилье.
По словам доцента доктора Нгуен Куанг Туена, заместителя председателя правления Ханойского юридического университета, правительство верно определило недостаток рынка недвижимости, заключающийся в недостаточном содержании предложения по сравнению со спросом. Ранее государство лишь выпускало политику, но рост предложения зависел от инвесторов, поэтому не было средств на строительство недорогого жилья для продажи населению.
Правительство теперь ежегодно выделяет средства на социальное жильё населенным пунктам; при строгом соблюдении этого правила предложение, безусловно, увеличится. Это решение также применяется во многих странах.
«Решения будут влиять на рынок и регулировать его, уменьшая дисбаланс между спросом и предложением. Важно неукоснительно их реализовывать. В то же время необходимо сделать рынок прозрачным, создать полную систему данных о недвижимости, знать, сколько домов есть у человека, и использовать инструменты регулирования, такие как налог на недвижимость», — подчеркнул г-н Туен.
Арендаторы завозят мебель в многоквартирный дом на улице Ле Ван Лыонг, район Ня Бе, Хошимин. Фото: Ту Чынг
Хошимин предлагает создать фонд сбережений на социальное жилье
Согласно инвестиционному проекту по строительству не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период с 2021 по 2030 год, городу Хошимин поставлена задача построить к 2030 году около 70 000 единиц социального жилья. Из них в период с 2021 по 2025 год будет построено около 26 000 единиц, а в период с 2026 по 2030 год — около 44 000 единиц.
Для получения капитала на реализацию необходимо много способов, в том числе мобилизация средств субъектов, имеющих право на приобретение социального жилья, путем удержания из заработной платы этих субъектов, для которых не существует механизма реализации.
Таким образом, исследование по созданию Фонда сбережений на социальное жилье (аналогичного сингапурской модели) направлено на максимизацию социальных ресурсов, повышение осведомленности о финансовой экономии на жилье для нуждающихся и в то же время на управление этой группой людей и конкретными проектными направлениями.
Народный комитет города Хошимин предложил правительству разрешить создание местного Фонда сбережений на социальное жильё. После одобрения правительством Народный комитет города будет координировать работу с Министерством финансов и Министерством строительства для унификации этой модели работы.
Обратитесь к сингапурской модели.
Доктор Фам Фыонг Нам, преподаватель факультета природных ресурсов и окружающей среды Вьетнамского национального университета сельского хозяйства, отметил, что создание национального жилищного фонда для развития доступного жилья в крупных городах крайне необходимо для создания условий для проживания малообеспеченных граждан. Модель развития фонда может быть аналогична Центральному резервному фонду (CPF) Сингапура.
Этот фонд был основан в 1955 году и в основном используется для предоставления кредитов на социальное жильё. В начале своего существования размер взносов составлял 10% от ежемесячной заработной платы (по 5% для каждого работника и работодателя). В настоящее время работодатели, а также малообеспеченные работники и государственные служащие обязаны ежемесячно вносить свою заработную плату в CPF по ставкам 17% и 20% в месяц соответственно. CPF предоставляет кредиты в размере до 90% от стоимости жилья по очень низким процентным ставкам, выплачиваемые в рассрочку сроком на 25–30 лет.
Помимо CPF, Совет по жилищному строительству и развитию Сингапура также предоставляет ипотечные кредиты покупателям жилья с низким доходом в размере, эквивалентном 80% от стоимости квартиры, на максимальный срок кредитования 55 лет минус возраст заемщика или 30 лет, в зависимости от того, что наступит раньше.
Кроме того, чтобы люди могли покупать жильё, правительству необходимо предоставлять кредиты, чтобы людям приходилось тратить на покупку жилья менее 20% своего ежемесячного дохода. Частные жилищные кредиты предоставляются коммерческими банками и другими финансовыми учреждениями.
Чтобы регулировать рынок жилья, контролировать рост цен на жилье и ограничивать спекуляции, правительство Сингапура применило множество эффективных мер, таких как сокращение максимального срока кредитования для покупки жилья, ограничение суммы кредита, повышение налогов для покупателей недвижимости...
Успех политики развития рынка жилья сделал Сингапур одной из стран с самым высоким уровнем владения жильем в мире (в настоящее время более 90%).
«Государству отводится особо важная роль. Особенно необходимо оперативно издавать специализированные нормативные акты по развитию доступного жилья, обеспечивая при этом их реализацию, контроль и оперативное решение возникающих в процессе реализации вопросов.
«Частных инвесторов, понимаемых как инвесторы, также необходимо поощрять к участию в развитии этого жилищного фонда с помощью конкретной политики поддержки, особенно финансовой и земельной», — сказал г-н Нам.
Источник: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm
Комментарий (0)