Проблемы складской недвижимости на фоне волны спада в логистической отрасли

Рассматривая долгосрочный потенциал

Согласно отчёту Savills Vietnam, спрос на логистические площади в мире демонстрирует тенденцию к снижению, отчасти из-за сокращения объёма глобальных заказов и транзакций. Потребители сокращают свои расходы, а спрос в основном направлен на товары и услуги первой необходимости. Это одновременно приводит к снижению объёмов производства и транспортировки товаров, что неявно приводит к росту уровня вакантных складских площадей, особенно на рынках с портовыми преимуществами, таких как Лос-Анджелес и Шанхай.

Между тем, на большинстве мировых рынков наблюдается замедление спроса на логистические услуги после бума последних нескольких лет. Разница в структуре спроса рассматривается как важный фактор, определяющий перспективы роста арендной платы в будущем.

Отчёт Savills о глобальных инвестициях в логистику в первой половине 2023 года также показывает, что на многих рынках в последнее время зафиксирован рост предложения новых логистических площадей. Например, в США в первой половине 2023 года было завершено строительство и введено в эксплуатацию около 20 миллионов квадратных метров складских площадей. Ожидается, что на рынке Мадрида в 2023 году будет введено в эксплуатацию более 1 миллиона квадратных метров складских площадей, что эквивалентно примерно 9% от текущего предложения. Ожидается, что новое предложение приведёт к росту уровня вакантных площадей.

Однако, если глубже рассмотреть эти факторы, можно увидеть, что уровень вакантных площадей пока не достиг тревожного уровня, поскольку показатели ещё не достигли исторических значений. Отчёт Savills также показывает, что инвесторы по-прежнему более оптимистичны в отношении рынка логистики в Азиатско- Тихоокеанском регионе.

Проблемы складских помещений в сфере недвижимости предыдущая статья волна спада в логистической отрасли, фото 1 — Инвесторы сохраняют оптимизм на рынке Азиатско- Тихоокеанского региона .

В частности, хотя общий объём инвестиций в сегмент логистики во втором квартале 2023 года на европейском рынке снизился на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Азиатско-Тихоокеанском регионе общий объём инвестиций снизился лишь незначительно, примерно на 14%. Инвесторы по-прежнему сохраняют высокий интерес к Азии, рынкам, обладающим фундаментальными факторами, способствующими долгосрочному развитию и использующим растущий спрос на логистическую и складскую недвижимость.

Например, на японском рынке логистика продолжает оставаться привлекательным сегментом для инвесторов, особенно иностранных, стремящихся выйти на японский рынок. Аналогичным образом, индийский рынок также весьма активен: во втором квартале 2023 года уровень освоения новых логистических предложений достиг 40–50% благодаря политике поддержки производственной деятельности, такой как Программа стимулирования производства (PLI). Это побудило инвесторов сохранять оптимистичный настрой и искать новые возможности для расширения своих дистрибьюторских сетей в других городах страны.

В целом, устойчивое развитие остаётся одним из главных факторов при любых переговорах между арендодателями и арендаторами, особенно на развитых рынках. Помещения, арендуемые для логистических целей, должны соответствовать требованиям по оптимизации энергопотребления, а также обеспечивать соблюдение компаниями обязательств в области охраны окружающей среды, социального обеспечения и управления (ESG). Это считается основополагающими факторами, определяющими привлекательность проекта и дающими конкурентные преимущества при принятии решений об аренде в будущем.

Вьетнаму нужно воспользоваться этой возможностью

Во Вьетнаме логистическая отрасль значительно выросла благодаря развитию электронной коммерции. Согласно отчёту об электронной коммерции во Вьетнаме за 2023 год, опубликованному Министерством электронной коммерции и цифровой экономики, выручка от электронной коммерции во Вьетнаме в 2022 году достигла 16,4 млрд долларов США, что составляет 7,5% от общего объёма розничных продаж товаров и потребительских услуг в стране. По оценкам, выручка от электронной коммерции во Вьетнаме в 2023 году достигнет 20,5 млрд долларов США, что составит около 8% от общего объёма розничных продаж товаров и потребительских услуг в стране.

Несмотря на активное развитие, логистика во Вьетнаме по-прежнему в основном сосредоточена на крупных рынках. Это открывает перед инвесторами в этом секторе возможность обеспечить источник поставок для удовлетворения растущего спроса на логистику.

По словам Томаса Руни, старшего менеджера отдела консультационных услуг по недвижимости компании Savills Hanoi, рынок логистики ещё не полностью раскрыл свой потенциал. Предложение не полностью соответствует спросу, что требует от инвесторов гибкости при внедрении новых моделей и оптимизации доступных складских площадей.

Проблемы складских помещений в сфере недвижимости предыдущая статья волна спада в логистической отрасли, фото 2 — Г-н Томас Руни, старший менеджер отдела консультационных услуг по недвижимости, Savills Hanoi.

Анализируя спрос на логистику, эксперт отметил, что индустрия электронной коммерции нуждается в больших складских площадях для хранения большого количества товаров, а также в установке систем для поддержки процессов комплектации и упаковки. Кроме того, международные производители продукции с высокой добавленной стоимостью рассчитывают на наличие складских площадей для хранения товаров после их производства.

Фактически, предложение складских площадей на вьетнамском рынке, особенно на севере, всё ещё невелико. Поэтому инвесторы могут рассмотреть возможность строительства высотных складов или складов в «умных портах».

Вьетнам становится одним из ведущих мировых производственных центров с постоянно улучшающимся инвестиционным климатом и крупными торговыми соглашениями. Это сделало вьетнамский промышленный рынок более привлекательным для инвестиционных портфелей крупных и авторитетных международных компаний. Инвестиции в инфраструктуру и логистику одновременно укрепят цепочку поставок для производственных предприятий.

«Вместе с тем, позитивные перспективы отрасли электронной коммерции и сохраняющийся высокий спрос на быструю доставку обещают стать предпосылкой для дальнейшего развития рынка логистики в будущем с более эффективными и оптимизированными операционными моделями», — отметил г-н Томас Руни.

Источник