Рынок недвижимости: все еще «ползучее» и «осторожное» восстановление

Медленное восстановление

Г-н Хоанг Хай, директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства , заявил, что сектор недвижимости во Вьетнаме столкнулся со многими трудностями с середины 2022 года и по настоящее время.

В частности, сокращение предложения привело к тому, что цены на недвижимость, жилье и землю начали расти с начала 2021 года. К концу года цены на квартиры выросли в среднем примерно на 5–7%; Цены на индивидуальные дома в проекте выросли на 15-20%; Цены на землю выросли на 20-30% по сравнению с концом 2020 года.

Чаще всего цены на квартиры постоянно устанавливают новые рубежи из-за сокращения количества квартир, выставляемых на рынок. Квартиры в недорогих апартаментах стоят 25–30 млн донгов/м2 – 30 млн донгов/м2, квартиры среднего ценового диапазона стоят 30–50 млн донгов/м2, квартиры класса люкс стоят более 50 млн донгов/м2, что начинает превышать инвестиционные возможности соответствующих классов людей.

Рынок недвижимости все еще медленно восстанавливается. Изображение 1

По словам г-на Хая, в последнее время премьер-министр предпринял множество радикальных мер для устранения трудностей в секторе недвижимости. Наиболее значимой из них является Резолюция 33, которая в основном дала первые результаты, и многие проблемы, связанные с законами и институтами, были решены.

Однако, работая с местными органами власти и предприятиями, г-н Хай пришел к выводу, что в настоящее время реализуется множество проектов в сфере жилья и городских территорий, которые сталкиваются с трудностями, препятствиями или реализация которых приостановлена по многим причинам, как правило, связанным с земельным законодательством.

В настоящее время многие проекты сталкиваются с трудностями, препятствиями и медленной реализацией из-за нормативных актов, регулирующих методы оценки земли. Причина связана с законом о планировании и полномочиями по местному корректировке генерального планирования; об условиях, времени пересмотра, обновления и корректировки планирования для обеспечения последовательности в планировании строительства, включая общее планирование, планирование зонирования или причины, связанные с инвестиционным законодательством.

Согласившись с этой точкой зрения, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости, признал, что в настоящее время рынок недвижимости сталкивается с нехваткой социального жилья и недорогого коммерческого жилья.

Несмотря на высокий рыночный спрос, наблюдается спад торговли, поскольку инвесторы сталкиваются с проблемами блокировки капитала и финансовыми трудностями.

За период 2022–2023 гг. объем сделок купли-продажи недвижимости сократился на 90%, что свидетельствует о слабом спросе на рынке. Помимо проблемы нехватки доступного жилья, существуют также некоторые проблемы, такие как отсутствие механизма и определения многих населенных пунктов, что приводит к тому, что многие проекты не решены, а предприятиям сферы недвижимости по-прежнему приходится сталкиваться со многими трудностями.

Г-н Динь сказал, что усилия правительства и соответствующих министерств по разработке многочисленных политик, направленных на устранение трудностей на рынке недвижимости, оказали положительное влияние на рынок.

По словам г-на Диня, в первом квартале 2023 года было продано около 3000 наименований продукции, а во втором квартале это число выросло на 30%. К настоящему времени доверие инвесторов постепенно восстанавливается, на рынке стало появляться много новых проектов, что привело к увеличению количества сделок с недвижимостью.

Однако улучшение предложения нового жилья и настроений покупателей по-прежнему происходит медленно, поэтому для завершения новых проектов требуется время.

В то же время настроения инвесторов, хотя и постепенно стабилизируются, все еще остаются достаточно осторожными, особенно тех, кто сталкивается с финансовым давлением предыдущих инвестиций.

В ходе опроса 70% предприятий заявили, что политика в области капитала пока не оказалась по-настоящему эффективной. Из них 2/3 предприятий заявили, что местные органы власти, с которыми у них заключены деловые контракты, начали распространять руководящие принципы по поддержке политики, но только 15% предприятий оценили, что политика поддержки земель, включая расчистку участков и права землепользования, была эффективной...; 28% оценили реализацию программ льготного кредитования,...

ТС. Нгуен Ван Динь ожидает, что в период с конца 2023 года по начало 2024 года на рынке недвижимости будет зафиксировано больше позитивных признаков, чем в конце второго квартала и начале третьего квартала 2024 года.

Множество трудностей в процессе восстановления

ТС. Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, считает, что недвижимость является долгосрочным продуктом первой необходимости, поэтому, когда спрос и предложение выходят из равновесия, наступает кризис.

По словам г-на Нгиа, вьетнамский рынок недвижимости неоднократно переживал кризисы. В предыдущие кризисы наблюдался избыток предложения, а в этот раз — дефицит. В этих условиях предприятиям не хватает капитала, и они не могут открывать больше проектов, поэтому рынок «замирает».

« Мы наблюдаем, восстановится ли доверие рынка, когда корпорации и предприятия сферы недвижимости выпустят облигации. Совсем недавно крупнейшая корпорация сферы недвижимости в стране выпустила облигации без какой-либо непогашенной банковской задолженности. Мы затаили дыхание, чтобы посмотреть, но результаты показывают, что рынок только «ползет» и «осторожно» восстанавливается примерно на 30% по сравнению с ожиданиями », — прокомментировал д-р Ле Суан Нгиа.

По словам г-на Нгиа, трудности на рынке недвижимости могут продлиться до второго и третьего кварталов следующего года. Для восстановления рынка недвижимости Правительством проводится целенаправленная работа с Рабочими группами по устранению трудностей на рынке недвижимости с участием бизнеса. Это беспрецедентные усилия, но результаты невелики.

Тем временем доцент доктор Чан Динь Тьен, член Экономической консультативной группы премьер-министра, предложил ключевые решения. В частности, на следующем этапе необходимо сосредоточиться на восстановлении доверия инвесторов, предприятий и потребителей.

Процесс восстановления экономики Вьетнама демонстрирует позитивные признаки, однако сектор частного предпринимательства в целом и предприятия, работающие в секторе недвижимости в частности, по-прежнему сталкиваются со многими трудностями.

Доцент, доктор Чан Динь Тьен заявил, что для решения текущих проблем государству необходимо оказать более сильную поддержку для возрождения рынка недвижимости. Кроме того, для содействия развитию этого рынка, как спроса, так и предложения, должны быть созданы фонды гарантирования кредитов. Министерству финансов необходимо принять меры по обеспечению безопасности и снижению нагрузки на банковскую систему.

В настоящее время правительство приняло ряд решений по устранению трудностей для бизнеса и уделяет все внимание бизнесу. Однако доверие бизнеса и инвесторов еще не полностью восстановилось. Необходимо продолжать выявлять сложные ситуации и необычные обстоятельства, чтобы иметь «необычные» подходы и решения.

Кроме того, бизнес-ассоциациям необходимо продолжать повышать свой голос, чтобы помогать государственным органам быстро выявлять трудности и тем самым своевременно разрабатывать политику и меры по их решению.

Дин Тран

Источник