Пройдена фаза увеличения в разы
Если в начале 2021 года рынок недвижимости в районах Хокмон и Кути был довольно «спокойным», то в начале 2022 года это место стало центром внимания инвесторов. К началу 2022 года земля в этом районе стала приносить прибыль в 2-3 раза выше цены покупки, став изюминкой рынка недвижимости Хошимина.
Объясняя ажиотаж, многие эксперты отметили, что рынок недвижимости в целом был подстегнут шокирующим ростом цен в центральной части Хошимина. Рынок в отдалённых районах также набирал обороты, участвуя в гонке цен, поскольку ещё оставалось пространство для развития.
Кроме того, план по преобразованию района Кути в город, находящийся непосредственно под управлением Хошимина, также является стимулом для быстрого роста рынка недвижимости в городе. Это сразу же привело к новым ценам, большинство из которых выросли в 1,2–1,5 раза по сравнению с более чем полугодием ранее.
Среди них есть несколько «горячих точек» Ку Чи, представляющих особый интерес для многих инвесторов, например, район улицы Нгуен Тхи Рань (коммуна Ан Нхон Тай), где цены на землю выросли в 2-3 раза, до 8,2-8,5 млн донгов за м²; цены на землю на улице Буй Тхи Дьет (коммуна Нхуан Дык) выросли в 4 раза, до 7,2 млн донгов за м². По некоторым статистическим данным, в некоторых районах с развитой инфраструктурой в районе Ку Чи цена на землю достигает около 17,5 млн донгов за м².
Период, когда все приглашали друг друга посмотреть землю в пригородах Хошимина, прошел.
Цены на землю в Хокмоне растут с 2020 года, когда широко распространилась новость о том, что Народный комитет Хошимина предложил преобразовать три района: Хокмон, Биньчань и Нябе в районы. Многие инвесторы скупили здесь большое количество земельных участков по низким ценам, а затем подняли цены с помощью быстрых сделок. С тех пор Хокмон стал одним из эпицентров земельной лихорадки. Цены на землю в Хокмоне значительно выросли вдоль таких дорог, как Фам Тхи Гиай, Данг Тхук Винь, Чинь Тхи Миенг, Нгуен Ань Тху и других.
В 2020 году самая низкая цена на землю в Хокмоне на улице Ле Тхи Ха составляла 25–27 млн донгов за м². Самая высокая цена достигла 45 млн донгов за м². Площадь фасада составляла почти 3000 м², а стоимость этого участка достигала 13,5 млрд донгов. Другие маршруты, такие как параллельная дорога Национальному шоссе 22, улица Тран Ван Мыой и улица Нгуен Тхи Сок, являются маршрутами с наиболее быстрым ростом цен на землю в Хокмоне. В частности, наименьший рост цен наблюдался на параллельной дороге Национальному шоссе 22 дороге: с 13–14 млн донгов за м² до 17–18 млн донгов за м².
Угловые участки в Ку Чи, районе с хорошо развитой транспортной инфраструктурой, когда-то пользовались большим спросом и за них шла борьба среди инвесторов.
Наряду с этим ростом цен, предложения недвижимости в районах Ку Чи и Хок Мон также возглавили результаты поиска на онлайн-рынках недвижимости. Согласно статистике некоторых поисковых систем, после Лунного Нового года 2022, наряду с земельными участками в Районах 2 и 9, Хок Мон и Ку Чи также стали ключевыми словами, которые чаще всего ищут на торговых площадках.
В то время перегрев рынка вызвал множество опасений по поводу прогнозируемого спада. Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, г-н Ле Хоанг Чау, поделившись с прессой этой информацией, отметил, что некоторые люди воспользовались информацией, полученной на встречах, для получения прибыли. По словам г-на Чау, спекулянты, земельные брокеры и недобросовестные предприниматели привели к тому, что цены на землю в районах Кути и Хокмон «взлетели с небес на землю».
Кроме того, многие эксперты предупреждали о рыночном мошенничестве, которое может заставить инвесторов, владеющих землей, проглотить горькие плоды, когда реальная стоимость земли будет завышена. Похоже, это предупреждение стало реальностью, поскольку в настоящее время многие источники информации свидетельствуют о том, что земля в этом районе продается с убытком.
Сокращение потерь по многим причинам
Что касается некоторых рынков недвижимости, а также брокерских групп в социальных сетях, то широко публиковалось множество статей с фразами «ликвидация товаров по заоблачным ценам», «быстрое сокращение убытков», «продажа земли для погашения банковских кредитов»... Многие продавцы готовы сократить убытки на 30–40% от стоимости земли, чтобы вернуть деньги, по разным причинам: например, погасить банковские кредиты, выплатить деньги другим организациям, чтобы избежать штрафов, или быть ликвидированными.
Например, на улице Нгуен Ван Кха собственник продаёт участок земли площадью 123 м² по цене 1,52 млрд донгов, что эквивалентно более чем 12 млн донгов за м². По словам собственника, это выгодная цена в 500 млн донгов, поскольку это прекрасный участок, расположенный рядом с индустриальным парком и другими объектами инфраструктуры. Кроме того, покупатели могут договориться о более выгодной цене.
Подобные новости об убытках в районах Ку Чи и Хок Мон можно увидеть не так уж редко.
Или ещё один угловой участок на Провинциальной дороге 8 (город Ку Чи) площадью 90 м², который также продаётся с убытком в 1 млрд донгов. Он также расположен в новом жилом районе с развитой инфраструктурой и множеством удобств. Владелец участка заявил, что ему нужны деньги для оплаты банковского счета, поэтому он вынужден продать его дёшево, даже готов поддержать высокую комиссию брокерам за быстрый поиск покупателей.
В Хокмоне некоторые земельные участки стоимостью более 5 млрд донгов в 2021-2022 годах были выставлены на продажу землевладельцами за 4 млрд донгов в течение последних двух месяцев, но до сих пор не нашли покупателей. Аналогичная ситуация наблюдается и у многих других инвесторов, купивших землю в период пикового спроса.
Согласно исследованиям, рынок земли в этих районах сократился на 5–15% в период с конца 2022 года по январь 2023 года. В настоящее время общее снижение достигло 20–35% и имеет признаки дальнейшего роста в будущем, поскольку многие землевладельцы находятся под давлением банков. Хотя наблюдались отдельные случаи «донного рыболовства» с земельными участками, объёмы которых резко сократились, в некоторых случаях до 50%. Однако большая часть рынка неликвидна, особенно в случае крупных земельных участков.
Объясняя сложившуюся ситуацию, эксперты отметили, что она отчасти обусловлена влиянием рынка недвижимости в целом, когда денежный поток направляется через другие инвестиционные каналы с высокой краткосрочной доходностью. В частности, многие инвесторы всё ещё ждут дна текущего периода, что не позволяет улучшить ситуацию с ликвидностью. Волна потерь от сокращения также распространилась из центра Хошимина на отдалённые районы и соседние провинции, создав на рынке слишком широкий выбор, в результате чего в некоторых районах ликвидность вообще отсутствует.
Кроме того, серьёзно пострадал рынок в Хокмоне и Кути, поскольку в конце 2022 года Народный комитет Хошимина потребовал от пригородных районов не подавать заявки на получение статуса районов или городов. Это оказало серьёзное психологическое воздействие на инвестиционные и торговые решения в этом районе, приведя к резкому снижению ликвидности на рынке недвижимости.
Однако, согласно данным, при текущей цене с убытком многие инвесторы, владеющие активами периода 2019–2020 годов, всё ещё получают значительную прибыль. Таким образом, не 100% земельных участков, выставленных на продажу с убытком, фактически теряют деньги, а просто снижают прибыль, чтобы продать активы, подготавливая средства для следующего инвестиционного периода с более высокой прибылью.
Источник
Комментарий (0)