Возможности городов-спутников

Людям, действительно нуждающимся в жилье, по-прежнему сложно найти место, где можно «обосноваться» в прямом смысле этого слова, из-за скудного предложения.

После того, как Хошимин расширил свои административные границы, многие ожидали, что это оживит рынок жилья, увеличит предложение и, следовательно, сделает цены более доступными. Однако реальность оказалась противоположной: цены на квартиры продолжали расти, а предложение оставалось ограниченным.

Тенденции покупки жилья меняются

Отчет о рынке жилья в городе Хошимин и прилегающих районах за август 2025 года, подготовленный DKRA Consulting (под управлением DKRA Group), показывает, что жилая недвижимость в городе Хошимин и соседних провинциях получила положительные признаки восстановления. Он упомянул сегмент апартаментов, где на рынок было выведено 28 114 единиц, что на 58% больше, чем за тот же период, с уровнем поглощения более 20 000 единиц, что в 3,1 раза больше, чем в 2024 году. В сегменте таунхаусов и вилл было зарегистрировано предложение 10 133 товаров, что на 71% больше, чем в предыдущем году, при этом было потреблено 4 817 товаров, что в 4 раза больше, чем за тот же период. Только на земельные участки было предложено 7 167 товаров, что всего на 3% больше, но уровень поглощения достиг 1 130 товаров, что в 2,2 раза больше.

Коммерческий городской район 826 EC в настоящее время является инвестиционным и жилым центром в Южном Хошимине благодаря своему выгодному местоположению — перекрестку улиц Ле Ван Лыонг и Лонг Хау, с красными книгами для каждого участка и разумными ценами.

По словам г-на Во Хонг Тханга, заместителя генерального директора DKRA Consulting, рынок явно меняется. В настоящее время на провинцию Тэйнинь приходится 40% предложения и 67% первичного потребления таунхаусов и вилл за первые 8 месяцев года. Сегмент квартир в старом районе Биньзыонг даже обогнал Хошимин (старый), составив 45,5% предложения и 46,7% потребления. Тем не менее, дифференциация всё ещё сохраняется: Хошимин в основном ориентирован на элитный сегмент квартир класса А, в то время как соседние районы лидируют на рынке в сегментах среднего и доступного жилья.

Что касается покупателей, г-н Фам Лам, председатель совета директоров DKRA Group, отметил, что в настоящее время их можно разделить на две основные группы: покупающие для жизни и покупающие для инвестиций. Инвестиционная группа, как правило, включает тех, кто уже владеет недвижимостью, имеет свободные средства, разбирается в рынке и финансах, интересуется доходностью, транспортной доступностью, будущим планированием, инвесторами и способами оплаты. В свою очередь, покупатели для жизни, как правило, впервые приобретают жильё, располагают умеренным капиталом и принимают взвешенные решения, уделяя больше внимания таким факторам, как местоположение, жилая среда, удобства, цена и банковская поддержка.

Г-н Лэм привёл данные DKRA Realty (Генерального маркетингового и дистрибьюторского агентства DKRA Group), показывающие, что доля инвесторов по-прежнему преобладает над группой покупателей жилья. Возраст покупателей жилья для инвестиций обычно составляет 35–44 года (37%), в то время как группа покупателей жилья для проживания сосредоточена в возрастной группе 25–34 года (40%). Примечательно, что большинство инвесторов в недвижимость по-прежнему проживает в Хошимине.

По словам председателя DKRA Group, «волна» рынка недвижимости распространилась на районы-спутники и районы, граничащие с расширенным городом Хошимин, такие как Кан Джо, Кан Джок и Лонг Хау. Они становятся важными буферными зонами с кластерами проектов таунхаусов, синхронными коммунальными услугами, устойчивой стоимостью, подходящими для реальных жилищных потребностей с бюджетом около 3 миллиардов донгов. Например, проект 826 EC, расположенный рядом с индустриальным парком Лонг Хау, реализованный компанией Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, привлек большое внимание благодаря политике поддержки 70% кредитов в течение 30 лет, 15-месячного финансирования процентной ставки, 24-месячного льготного периода по основному долгу и льготных скидок при быстрой оплате и оптовых покупках. Этот проект предусматривает 760 таунхаусов площадью 80–120 м² с 98% завершенной инфраструктурой и готовностью к строительству.

Еще одна отмеченная тенденция заключается в том, что молодые люди все чаще выбирают жилье в районах-спутниках. Они ценят экологичный опыт жизни, связанный с крупными городскими агломерациями, развивающимися в направлении общественного транспорта. Кроме того, прозрачность правовых норм считается обязательным условием. Чтобы удовлетворить этот строгий спрос, многие инвесторы постоянно совершенствуют свои продукты, развивая зеленые, интеллектуальные и устойчивые городские районы, связанные с систематическими инфраструктурными связями.

Необходимость развития городов-спутников

С макроэкономической точки зрения, экономист д-р Кан Ван Люк отметил, что глобальная экономическая картина в период 2025–2026 годов по-прежнему будет полна неопределённости, поскольку, согласно данным Всемирного банка, прогнозируется замедление темпов роста с 2,8% в 2024 году до 2,3% в течение следующих двух лет. Он указал на основные причины, связанные с непрекращающимися геополитическими конфликтами на Ближнем Востоке и в Украине, сохраняющимся инфляционным давлением, растущими рисками государственного долга и снижением темпов роста в трёх крупнейших экономиках мира: США, Китае и Европейском союзе. Однако в этой картине всё ещё есть и светлые моменты, когда мировые государственные инвестиции демонстрируют признаки восстановления.

По словам доктора Кан Ван Люка, во Вьетнаме ситуация несколько более оптимистична благодаря новым и важным факторам роста. Одним из них является зарегистрированный поток прямых иностранных инвестиций (ПИИ), который, как ожидается, достигнет 26,14 млрд долларов США в 2025 году, что на 7,3% больше, чем в предыдущем году, и может увеличиться до 42–46 млрд долларов США в 2026 году, что соответствует росту на 12–14%. Из них только на сектор недвижимости приходится 5 млрд долларов США, что составляет около 20% от общего объема ПИИ за первые 8 месяцев 2025 года. В целом, позитивным моментом экономики Вьетнама является восстановление инвестиций, рост ПИИ, хотя и несколько замедленный, и бурное развитие туристической отрасли.

Кроме того, новая политика также оказывает заметное влияние на рынок недвижимости. Доктор Кан Ван Люк отметил, что завершение создания земельных институтов, внесение поправок в Закон о земле и Закон о торговле недвижимостью 2024 года, а также процесс административного урегулирования открывают большие возможности. Только в Хошимине после слияния площадь увеличилась в 2,4 раза, население увеличилось на 37%, ВВП достиг 2 078 трлн донгов, что составляет 67,74% от ВВП всего региона, а ВВП на душу населения – 19,49 млн донгов. Это закладывает основу для ожиданий прорыва, который окажет значительное влияние на рынок недвижимости.

Наряду с этим, реализуется ряд ключевых политических мер, таких как разработка комплекса основных мер по продвижению «зелёной» экономики и цифровизации, реализация Резолюции 21/2021/QH15 по жилищному строительству, диверсификация источников капитала через Национальный жилищный фонд, усиление борьбы с коррупцией в сфере землепользования и преобразование двухуровневой административной модели для повышения эффективности управления. Все эти меры рассматриваются как движущие силы, способствующие развитию рынка недвижимости, особенно его спутникового сегмента.

Эксперт по планированию, доктор наук и архитектор Нго Вьетнам Сон согласен с вышеизложенной точкой зрения и считает, что объединение соседних районов для расширения пространства Хошимина введёт этот город в эпоху «суперурбанизации» по площади, численности населения и экономической роли. Превосходный масштаб даёт значительные преимущества с точки зрения пространства для развития и рыночных ресурсов, но в то же время создаёт серьёзные проблемы в плане городского управления, размещения инфраструктуры и контроля за перемещением людей.

В этом контексте эксперт считает, что планирование городской территории Хошимина должно быть долгосрочным, рассчитанным на период до 2030–2050 годов, с использованием многоцентровой модели. Вместо того, чтобы сжимать всё в центральном ядре, расширенный город должен развивать города-спутники в поясе, каждый из которых будет выполнять специализированные функции, такие как промышленность, сфера услуг, образование и обучение, «умный город» или экокурорт. Эта многополярная сеть будет по-настоящему эффективна только при наличии современной межрегиональной транспортной системы, включающей кольцевые линии, автомагистрали и городские железные дороги, обеспечивающие удобное перемещение между центром и районами-спутниками. «Что ещё важнее, при планировании особое внимание уделяется критериям «пригодных для жизни городов-спутников», то есть эти города должны быть действительно пригодными для жизни, чтобы привлекать жителей к долгосрочному проживанию. Только при синхронных инвестициях в техническую и социальную инфраструктуру, а также в обеспечение необходимых коммунальных услуг в сфере здравоохранения, образования и занятости, люди будут чувствовать себя в безопасности и жить здесь. Это ключ к тому, чтобы города-спутники сыграли свою роль в снижении нагрузки на центральное ядро, одновременно способствуя сбалансированному и устойчивому развитию всего региона», — подчеркнул эксперт.

Форум жилой недвижимости 2025

В условиях, когда рынок жилья сталкивается с многочисленными проблемами, связанными с предложением и ростом цен на недвижимость... Ассоциация недвижимости Вьетнама (VNREA) совместно с газетой Nguoi Lao Dong и Real Estate Review Community организовала «Форум по недвижимости и жилищному строительству 2025» на тему «Спутниковые волны» во второй половине дня 18 сентября в отеле New World Saigon (HCMC).

На форуме будут рассмотрены следующие вопросы: Как правовые документы влияют на рынок недвижимости; Как три институциональных - финансовых - фактора сформируют «стандарт спутниковой недвижимости Вьетнама» в ближайшие 5 лет; Какие решения есть у управляющих агентств по управлению, поддержке бизнеса, стабилизации рынка и ориентации на устойчивое развитие спутниковой недвижимости?

Десятки масштабных проектов

По статистическим данным DKRA Consulting, в городе Хошимин и соседних с ним районах в настоящее время реализуется около 18 проектов городской застройки площадью более 100 гектаров, общей площадью более 16 500 гектаров, из которых 8 проектов были реализованы и находятся в стадии реализации на площади более 3 500 гектаров, предоставляя рынку более 50 000 наименований жилья.

Источник: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm