Налоговые эксперты консультируют людей по процедурам уплаты налогов — Фото: TTD
Министерство финансов изучает два метода: расчет на основе налогооблагаемого дохода (равного цене продажи за вычетом общих затрат, связанных с переданной недвижимостью) или применение общей налоговой ставки к общей цене передачи.
При наличии базы данных, позволяющей точно определить покупную цену и расходы, связанные с передачей недвижимости, применяется метод взимания НДФЛ с передачи недвижимости, рассчитываемый по формуле налоговой ставки (предлагаемая 20%), умноженной на налогооблагаемый доход.
В случаях, когда покупную цену и расходы, связанные с передачей недвижимости, невозможно определить, налог на доходы физических лиц определяется исходя из общей цены передачи недвижимости, умноженной на налоговую ставку 2%.
Налоги по-прежнему имеют много недостатков
С 1 августа 2024 года (дата вступления в силу Закона о земле 2024 года) взимание НДФЛ при передаче права собственности на недвижимое имущество делится на два следующих случая:
Доход от передачи прав землепользования домохозяйствам и физическим лицам, подоходный налог с физических лиц рассчитывается на основе цены земли в таблице цен на землю, умноженной на ставку налога 2%.
То есть, если передаются только права землепользования (без домов и построек на участке), государство будет исходить не из цены, заявленной в договоре, как раньше, а из прейскуранта цен на землю, ежегодно публикуемого Народным комитетом провинции, для расчета налога. Это новое положение Закона о земле 2024 года призвано сократить случаи намеренного занижения цен на землю с целью уменьшения налоговых обязательств.
В отношении доходов от передачи прав землепользования, связанных с домами и строительными работами на земле, налогооблагаемый доход от передачи недвижимости определяется как цена передачи, каждый раз умноженная на налоговую ставку 2%.
Согласно статье 17 Циркуляра 92/2015/TT-BTC, ценой передачи в каждый момент времени является цена, указанная в договоре передачи на момент передачи.
В случае, если в договоре о передаче земли не указана цена земли или цена земли в договоре о передаче ниже цены, установленной провинциальным Народным комитетом, то ценой передачи земли является цена, установленная провинциальным Народным комитетом на момент передачи в соответствии с положениями закона о земле.
В обоих случаях передающая сторона должна уплатить налог по ставке 2% от общей стоимости недвижимости (по государственной цене или по согласованной сторонами цене) независимо от того, получает ли продавец прибыль или убыток.
Простой метод сбора, но легко переоценить
Во-первых, подоходный налог с физических лиц, по сути, взимается только с дохода (прибыли), полученного после вычета расходов, но на самом деле он взимается с общей стоимости сделки, что легко может привести к перебору. Людям всё равно приходится платить налоги, даже если они продают с убытком, что раздражает и неразумно.
Во-вторых, применение прейскуранта цен на землю провинциального Народного комитета в случае только передачи прав землепользования не отражает точно рыночную стоимость, что снижает согласованность гражданско-правовых сделок.
В-третьих, ставка налога в 2% от общей стоимости недвижимости довольно высока, что создает финансовое бремя и заставляет многих лиц, передающих недвижимость, искать способы декларировать более низкую цену договора, чем фактическая цена (сделки с двумя ценами), что приводит к потерям бюджета и снижению прозрачности рынка.
Уменьшите ставку налога ниже 1%, хорошо?
В сложившейся ситуации предложение Министерства финансов применять ставку налога в размере 20% к прибыли (равной выручке за вычетом совокупных расходов) при наличии полной информации или сохранить ставку налога в размере 2% к общей трансфертной цене при невозможности определения расходов является обоснованным. Такой подход способствует постепенному приближению к природе налога на доходы физических лиц, а также соответствует текущим условиям налогового администрирования во Вьетнаме.
Однако, помимо нововведений в методологию расчета налога, необходимо рассмотреть вопрос о корректировке налоговой ставки. При применении общей налоговой ставки к общей стоимости трансферта, ее следует снизить с 2% до менее 1% или установить прогрессивную налоговую ставку в зависимости от стоимости недвижимости, чтобы снизить финансовую нагрузку на население.
При разработке методики расчета налога на доходы физических лиц от операций с недвижимостью необходимо обеспечить принципы справедливости, разумности и баланса между требованиями государства к налоговому администрированию и реальными возможностями населения.
Источник: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm
Комментарий (0)