Есть ли какие-либо недостатки в 2% подоходном налоге на сделки с недвижимостью?

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона о подоходном налоге с физических лиц (с изменениями и дополнениями, внесенными статьей 243 Закона о земле 2024 года), в случае передачи прав пользования землей налогооблагаемый доход рассчитывается на основе цены земли, указанной в таблице цен на землю.

Сотрудники налоговой службы разъясняют гражданам порядок уплаты налогов - Фото: TTD

Министерство финансов рассматривает два метода: расчет налога на основе налогооблагаемого дохода (равного продажной цене за вычетом общих затрат, связанных с передаваемым имуществом) или применение общей налоговой ставки к общей сумме трансферной цены.

В случаях, когда имеется база данных, точно определяющая цену покупки и связанные с ней расходы при передаче недвижимости, метод взимания подоходного налога с физических лиц при передаче недвижимости будет рассчитываться по формуле: ставка налога (предлагаемая 20%), умноженная на налогооблагаемый доход.

В случаях, когда невозможно определить цену покупки и связанные с ней расходы по передаче недвижимости, подоходный налог с физических лиц рассчитывается исходя из общей стоимости передачи недвижимости, умноженной на налоговую ставку в 2%.

Необходимо дифференцировать налоговую политику в зависимости от предполагаемого использования недвижимости, применяя более низкие налоговые ставки к земле, используемой для производственных и коммерческих целей, чтобы стимулировать эффективное использование земли и создавать ценность для общества.

Налогообложение по-прежнему имеет множество недостатков.

С 1 августа 2024 года (даты вступления в силу Закона о земле 2024 года) взимание подоходного налога с физических лиц при передаче недвижимости подразделяется на два случая:

Доход от передачи прав пользования землей домохозяйствам и отдельным лицам облагается налогом исходя из цены земли, указанной в таблице цен на землю, умноженной на налоговую ставку в 2%.

Это означает, что если передается только право пользования землей (без домов или построек на участке), государство больше не будет основывать расчет налога на заявленной в договоре цене, как раньше, а будет основывать его на прейскуранте цен на землю, ежегодно публикуемом Народным комитетом провинции. Это новое положение Закона о земле 2024 года, направленное на сокращение случаев, когда люди намеренно занижают цены на землю, чтобы уменьшить свои налоговые обязательства.

Для дохода от передачи прав пользования землей, связанных с жилыми домами и строительными работами на этой земле, налогооблагаемый доход от передачи недвижимости определяется путем умножения цены передачи каждой сделки на налоговую ставку в размере 2%.

Согласно статье 17 Циркуляра 92/2015/TT-BTC, трансфертная цена по каждой сделке определяется ценой, указанной в договоре о передаче на момент передачи.

В случаях, когда в договоре о передаче земли не указана цена земли, или указанная в договоре цена земли ниже цены, установленной Народным комитетом провинции, цена передачи земли определяется ценой, установленной Народным комитетом провинции на момент передачи, в соответствии с законом о земле.

В обоих вышеуказанных случаях передающая сторона обязана уплатить налог в размере 2% от общей стоимости имущества (в соответствии с установленной государством ценой или ценой, согласованной сторонами), независимо от того, получила ли она прибыль или понесла убытки от продажи.

Простой способ сбора платежей, но подверженный завышению цен.

Во-первых, подоходный налог с физических лиц, по сути, взимается только с дохода (прибыли), полученного после вычета расходов, но на самом деле он взимается с общей стоимости сделки, что легко приводит к переплате. Люди вынуждены платить налог даже при продаже с убытком, что вызывает недовольство и является необоснованным.

Во-вторых, применение земельного прайс-листа Народного комитета провинции только при передаче прав пользования землей неточно отражает рыночную стоимость, что снижает степень согласованности в гражданских сделках.

В-третьих, ставка налога в 2% на общую стоимость недвижимости довольно высока, что создает финансовое бремя и приводит к тому, что многие стороны, участвующие в сделках, заявляют цены по контрактам ниже фактической стоимости (двухценные сделки), что влечет за собой потери доходов и снижение прозрачности рынка.

Можно ли снизить налоговую ставку до уровня ниже 1%?

В данной ситуации предложение Министерства финансов применять 20%-ную ставку налога на прибыль (равную выручке за вычетом общих расходов), если вся информация может быть установлена, или сохранять 2%-ную ставку налога на общую сумму трансфертного ценообразования, если расходы установить невозможно, является разумным. Такой подход постепенно приближается к истинной природе подоходного налога с физических лиц и одновременно соответствует текущим условиям налогового администрирования во Вьетнаме.

Однако, помимо реформирования метода расчета налога, следует рассмотреть корректировку налоговой ставки. Если к общей сумме трансфертного дохода применяется единая налоговая ставка, ее следует снизить с 2% до менее чем 1%, или же следует установить прогрессивную шкалу налоговых ставок, основанную на стоимости недвижимости, чтобы уменьшить финансовую нагрузку на население.

При разработке методики расчета подоходного налога с физических лиц при передаче недвижимости необходимо обеспечить соблюдение принципов справедливости, разумности и баланса между потребностями государства в управлении налогами и реальными финансовыми возможностями населения.

Читать далее Вернуться на главную страницу

Вернемся к теме.

МА НГО ГИА ХОАНГ (ФАКУЛЬТЕТ КОММЕРЧЕСКОГО ПРАВА, ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ХОШИМИНА)

Источник: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm