Что не так с 2%-ным налогом на доход от недвижимости?

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона о подоходном налоге с физических лиц (с изменениями и дополнениями, внесенными статьей 243 Закона о земле 2024 года), в случае передачи права пользования землей налогооблагаемый доход исчисляется исходя из цены на землю, указанной в таблице цен на землю.

Налоговые эксперты консультируют людей по процедурам уплаты налогов — Фото: TTD

Министерство финансов изучает два метода: расчет на основе налогооблагаемого дохода (равного цене продажи за вычетом общих затрат, связанных с переданной недвижимостью) или применение общей налоговой ставки к общей цене передачи.

При наличии базы данных, позволяющей точно определить покупную цену и расходы, связанные с передачей недвижимости, применяется метод взимания НДФЛ с передачи недвижимости, рассчитываемый по формуле налоговой ставки (предлагаемая 20%), умноженной на налогооблагаемый доход.

В случаях, когда покупную цену и расходы, связанные с передачей недвижимости, невозможно определить, налог на доходы физических лиц определяется исходя из общей цены передачи недвижимости, умноженной на налоговую ставку 2%.

Необходимо провести дифференциацию налоговой политики в зависимости от цели использования недвижимости, применяя более низкие налоговые ставки к земле для производственных и коммерческих целей, чтобы стимулировать эффективное использование земли, создавая ценность для общества.

Налоги по-прежнему имеют много недостатков

С 1 августа 2024 года (дата вступления в силу Закона о земле 2024 года) взимание НДФЛ при передаче права собственности на недвижимое имущество делится на два следующих случая:

Доход от передачи прав землепользования домохозяйствам и физическим лицам, подоходный налог с физических лиц рассчитывается на основе цены земли в таблице цен на землю, умноженной на ставку налога 2%.

То есть, если передаются только права землепользования (без домов и построек на участке), государство будет исходить не из цены, заявленной в договоре, как раньше, а из прейскуранта цен на землю, ежегодно публикуемого Народным комитетом провинции, для расчета налога. Это новое положение Земельного закона 2024 года призвано сократить случаи намеренного занижения цен на землю с целью уменьшения налоговых обязательств.

В отношении доходов от передачи прав землепользования, связанных с домами и строительными работами на земле, налогооблагаемый доход от передачи недвижимости определяется как цена передачи, каждый раз умноженная на налоговую ставку 2%.

Согласно статье 17 Циркуляра 92/2015/TT-BTC, ценой передачи в каждый момент времени является цена, указанная в договоре передачи на момент передачи.

В случае, если в договоре о передаче земли не указана цена земли или цена земли в договоре о передаче ниже цены, установленной Провинциальным народным комитетом, то ценой передачи земли будет цена, установленная Провинциальным народным комитетом на момент передачи в соответствии с положениями закона о земле.

В обоих случаях передающая сторона должна уплатить налог по ставке 2% от общей стоимости недвижимости (по государственной цене или по согласованной сторонами цене) независимо от того, получает ли продавец прибыль или убыток.

Простой метод сбора, но легко переоценить

Во-первых, подоходный налог с физических лиц, по сути, взимается только с дохода (прибыли), полученного после вычета расходов, но на самом деле он взимается с общей стоимости сделки, что легко может привести к перебору. Людям всё равно приходится платить налог, даже если они продают с убытком, что раздражает и неразумно.

Во-вторых, применение прейскуранта цен на землю Провинциального народного комитета в случае только передачи прав землепользования не отражает правильно рыночную стоимость, что затрудняет заключение гражданско-правовых сделок.

В-третьих, ставка налога в 2% от общей стоимости недвижимости достаточно высока, что создает финансовое бремя и заставляет многих лиц, передающих недвижимость, искать способы декларировать цены контрактов ниже фактических (сделки с двумя ценами), что приводит к потерям бюджета и снижению прозрачности рынка.

Уменьшите ставку налога ниже 1%, хорошо?

В сложившейся ситуации предложение Министерства финансов применять ставку налога в размере 20% к прибыли (равной выручке за вычетом совокупных расходов) при наличии полной информации или сохранить ставку налога в размере 2% к общей трансфертной цене при невозможности определения расходов является обоснованным. Такой подход способствует постепенному приближению к природе налога на доходы физических лиц, а также соответствует текущим условиям налогового администрирования во Вьетнаме.

Однако, помимо нововведений в методологию расчета налога, необходимо рассмотреть вопрос о корректировке налоговой ставки. При применении общей налоговой ставки к общей стоимости трансферта, ее следует снизить с 2% до менее 1% или установить прогрессивную налоговую ставку в зависимости от стоимости недвижимости, чтобы снизить финансовую нагрузку на население.

При разработке методики расчета налога на доходы физических лиц от операций с недвижимостью необходимо обеспечить принципы справедливости, разумности и баланса между требованиями государства к налоговому администрированию и реальными возможностями населения.

Читать далее Вернуться к темам

Вернуться к теме

МАГИСТР НГО ГИА ХОАНГ (ФАКУЛЬТЕТ КОММЕРЧЕСКОГО ПРАВА, ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ГОРОДА ХОШИМИН)

Источник: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm