Что не так с 2%-ным налогом на доход от недвижимости?

Налоговые эксперты консультируют людей по процедурам уплаты налогов - Фото: TTD

Министерство финансов изучает два метода: расчет на основе налогооблагаемого дохода (равного цене продажи за вычетом общих затрат, связанных с переданной недвижимостью) или применение общей налоговой ставки к общей цене передачи.

При наличии базы данных, позволяющей точно определить цену покупки и расходы, связанные с передачей недвижимости, применяется метод взимания НДФЛ от передачи недвижимости, рассчитываемый по формуле налоговой ставки (предлагается 20%), умноженной на налогооблагаемый доход.

В случаях, когда покупную цену и расходы, связанные с передачей недвижимости, определить невозможно, налог на доходы физических лиц определяется исходя из общей цены передачи недвижимости, умноженной на налоговую ставку 2%.

Необходимо дифференцировать налоговую политику в зависимости от цели использования недвижимости, применяя более низкие налоговые ставки к земле для производственных и коммерческих целей, чтобы стимулировать эффективное использование земли, создавая ценность для общества.

Налоги по-прежнему имеют много недостатков

С 1 августа 2024 года (дата вступления в силу Закона о земле 2024 года) взимание НДФЛ при передаче права собственности на недвижимое имущество делится на два следующих случая:

Доход от передачи права пользования землей домохозяйствам и физическим лицам, подоходный налог с населения рассчитывается на основе цены земли в таблице цен на землю, умноженной на ставку налога 2%.

То есть, если передаются только права пользования землей (без домов или построек на земле), государство не будет основываться на цене, заявленной в договоре, как раньше, а будет основываться на прейскуранте цен на землю, ежегодно выпускаемом Провинциальным народным комитетом, для расчета налога. Это новое положение Закона о земле 2024 года, призванное сократить случаи, когда люди намеренно занижают цены на землю с целью уменьшения налоговых обязательств.

Для доходов от передачи прав землепользования, связанных с домами и строительными работами на земле, налогооблагаемый доход от передачи недвижимости определяется как цена передачи, каждый раз умноженная на налоговую ставку 2%.

Согласно статье 17 циркуляра 92/2015/TT-BTC, ценой передачи в каждый момент времени является цена, указанная в договоре передачи на момент передачи.

В случае, если в договоре о передаче земли не указана цена земли или цена земли в договоре о передаче ниже цены, установленной Народным комитетом провинции, ценой передачи земли является цена, установленная Народным комитетом провинции на момент передачи в соответствии с положениями закона о земле.

В обоих случаях передающая сторона должна уплатить налог по ставке 2% от общей стоимости недвижимости (по государственной цене или по согласованной сторонами цене) независимо от того, получает ли продавец прибыль или убыток.

Простой метод сбора, но легко переоценить

Во-первых, подоходный налог с физических лиц по сути взимается только с дохода (прибыли), полученного после вычета расходов, но на самом деле он взимается с общей стоимости сделки, что может легко привести к перерасходу средств. Людям все равно приходится платить налоги, даже если они продают себе в убыток, что неприятно и неразумно.

Во-вторых, применение прейскуранта цен на землю провинциального Народного комитета в случае только передачи права землепользования не отражает точно рыночную стоимость, что снижает согласованность гражданско-правовых сделок.

В-третьих, ставка налога в размере 2% от общей стоимости недвижимости довольно высока, что создает финансовое бремя и заставляет многих передающих лиц искать способы декларировать более низкую цену контракта, чем фактическая цена (сделки с двумя ценами), что приводит к потерям бюджета и снижению прозрачности рынка.

Уменьшите налоговую ставку ниже 1%, хорошо?

В этой ситуации предложение Министерства финансов применять ставку налога в размере 20% на прибыль (равную выручке за вычетом общих затрат), если можно определить полную информацию, или сохранить ставку налога в размере 2% на общую трансфертную цену, если затраты невозможно определить, является обоснованным. Такой подход помогает постепенно приблизиться к природе подоходного налога с физических лиц, а также подходит для текущих условий налогового администрирования во Вьетнаме.

Однако, помимо внедрения инновационных методов расчета налогов, необходимо рассмотреть вопрос о корректировке налоговых ставок. Если к общей цене передачи применяется общая налоговая ставка, то ее следует снизить с 2% до менее 1% или установить прогрессивную налоговую ставку в зависимости от стоимости имущества, чтобы снизить финансовое бремя для людей.

При разработке методики расчета налога на доходы физических лиц от передачи недвижимого имущества необходимо обеспечить принципы справедливости, разумности и баланса между требованиями государства к налоговому администрированию и реальными возможностями населения.

Читать далее Вернуться к темам

Вернуться к теме

Магистр наук. НПО ГИА ХОАНГ (ФАКУЛЬТЕТ КОММЕРЧЕСКОГО ПРАВА, ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ХОШИМИНА)

Источник: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm