Плата за пользование землей взимается несколько раз, чтобы снизить нагрузку на бизнес

Регулирование разницы в арендной плате за землю

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), добавленная стоимость земли (разница в арендной плате за землю) создается двумя основными субъектами: государством и инвесторами (среди которых частные инвесторы играют весьма важную роль). Поэтому финансовая политика в отношении земли и цен на землю должна регулироваться, чтобы обеспечить справедливость и социальную стабильность доходов государственного бюджета и выгоду инвесторов.

Во-первых, государство создаёт добавленную стоимость земли (разницу в арендной плате за землю) посредством планирования землепользования, строительства и городского планирования, комплексного планирования транспортных перевозок (КПВ) и позволяет инвесторам изменять целевое назначение земли в соответствии с планами для реализации инвестиционных проектов. Следовательно, государство имеет право регулировать эту добавленную стоимость земли (разницу в арендной плате за землю) в интересах государства и общества.

Плата за пользование землей является огромным источником дохода для государственного бюджета.

Например, в городе Хошимин 1 гектар сельскохозяйственных земель приносит прибыль всего около 500 миллионов донгов в год, но при переводе земель в несельскохозяйственное назначение 1 гектар производственных, промышленных, коммерческих, обслуживающих и городских земель приносит прибыль до 55 миллиардов донгов в год, что в 100 раз больше. Это подтверждается тем фактом, что район 7 был образован в 1997 году (после отделения от сельскохозяйственного района Нябе). В то время доходы государственного бюджета составляли всего 59 миллиардов донгов, но спустя 25 лет, в 2022 году, они достигли 5550 миллиардов донгов, что в 94 раза больше, чем в 1997 году.

Таким образом, в 2018 году правительство разрешило Хошимину преобразовать 26 000 гектаров сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные, производственные, промышленные, коммерческие, обслуживающие и городские земли в период с 2025 по 2020 год. В настоящее время в Хошимине разрабатывается проект по преобразованию пяти пригородных районов в городские зоны. В то же время Национальная ассамблея недавно приняла Резолюцию № 98 о пилотном внедрении ряда конкретных механизмов и стратегий развития Хошимина, которые создадут условия для быстрого развития города в ближайшие годы, включая земельные ресурсы.

Между тем, инвесторы (в основном частные) создают дополнительную стоимость земли (разницу в арендной плате за землю) посредством инвестиционной деятельности в строительство и ведение земельных работ для реализации проектов. Это происходит, главным образом, благодаря креативности и финансовым возможностям инвесторов, что отражается в инвестиционной ставке проекта. Чем выше инвестиционная ставка, тем выше стоимость недвижимости, и инвесторы имеют право на получение дополнительной стоимости земли (разницы в арендной плате за землю) после выполнения финансовых обязательств перед государством.

Поэтому необходимо разработать механизм регулирования добавленной стоимости от земли (разницы в арендной плате за землю) для согласования интересов государства и предприятий.

Сделать плату за пользование землей налогом

Другой вопрос, который необходимо поднять, заключается в том, что государство должно взимать плату за пользование землей и арендную плату за землю только разумным и справедливым образом, не собирая сверх необходимого и не упуская ничего из виду.

По словам многих предприятий, в настоящее время сборы за пользование землей являются для них обременением, а также неизвестны, поскольку их уплата занимает много времени.

Действующий метод расчета платы за землепользование затрудняет работу предприятий и создает механизм «проси-давай», то есть притеснения. Инвесторам проектов приходится платить огромные суммы платы за землепользование, составляющие около 70% от стоимости компенсации за расчистку участка, фактически выкупая права землепользования повторно, и это бремя в конечном итоге ложится на покупателей жилья. Соответственно, плата за землепользование составляет значительную долю в структуре стоимости жилья, составляя около 10% от стоимости квартир, около 30% от стоимости таунхаусов и около 50% от стоимости вилл. Государство получает большой доход от платы за землепользование, но в долгосрочной перспективе, если вся земля будет передана, этот крупный источник доходов бюджета перестанет существовать и должен быть дополнен и заменен налогом на имущество.

Вместо того чтобы собирать всю сумму сразу, многие рекомендации предлагают преобразовать плату за пользование землей в налог.

В связи с этим предприятия предлагают регулировать земельные сборы в виде налога, взимаемого при переводе земель из сельскохозяйственного назначения в жилые. Ставка налога составит около 10–15%, рассчитываемого на основе прейскуранта земель, выпускаемого Народным комитетом провинции, и ежегодно корректируемого с помощью коэффициента корректировки цены на землю (коэффициент К) в соответствии с рыночными ценами. Это обеспечит прозрачность, устранит механизм подачи заявок и снизит нынешний очень высокий уровень взимания земельных сборов до более разумного уровня. На этой основе будет внесено дополнение в Закон о налоге на имущество (земли, занятые жилыми помещениями, жилой фонд), что позволит создать стабильный и устойчивый источник доходов для государственного бюджета провинций и городов центрального подчинения.

Для ускорения расчета платы за землепользование эксперты и предприятия рекомендуют сохранить метод остаточной стоимости для расчета платы за землепользование и арендной платы для участков и территорий с потенциалом застройки, крупных по площади и стоимостью более 200 миллиардов донгов, поскольку метод корректировки цены на землю к таким проектам не допускается. Фактически, ранее почти в 90% проектов в сфере недвижимости для расчета платы за землепользование приходилось использовать метод остаточной стоимости.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm