В 2023 году, несмотря на трудности внутренней и внешней экономики , рынок промышленной недвижимости Вьетнама по-прежнему растет достаточно сильно. В ближайшее время, хотя и указывая на множество проблем, с которыми сталкивается рынок промышленной недвижимости Вьетнама, большинство экспертов высоко оценивают перспективы этого рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Рынок промышленной недвижимости Вьетнама продолжает расти довольно быстро. Иллюстрация фото: VNA
Уровень заполняемости хороший.
В отчете «Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth», опубликованном 3 ноября, Savills Vietnam заявила: «После нестабильной первой половины года Вьетнам продемонстрировал устойчивый рост благодаря ключевым рыночным драйверам. Среди них ключевыми факторами являются молодая и динамичная рабочая сила, конкурентоспособная стоимость рабочей силы, экспортно-ориентированная экономика, стабильная бизнес-среда, географическое положение и активное участие Вьетнама в соглашениях о свободной торговле (ССТ)».
По данным Savills Vietnam, в 2023 году будет создано 397 промышленных парков общей площадью 122 900 га, из которых 292 промышленных парка находятся в эксплуатации общей площадью более 87 100 га. Кроме того, ведется строительство 106 других промышленных парков общей площадью 35 700 га. Промышленные парки по всей стране имеют высокий уровень заполняемости — более 80%, из которых ключевые северные провинции достигают 83%, а ключевые южные провинции — 91%.
В Северной ключевой экономической зоне зарегистрировано 68 проектов промышленных парков с арендованной площадью земли в 12 000 гектаров. Цены на аренду земли выросли на 30% в годовом исчислении, достигнув в среднем 138 долларов США/м2/период аренды. Арендаторы в этой зоне в основном работают в сфере электроники и компьютеров, сборки и производства автомобилей, машин и оборудования, а также компонентов, связанных с солнечной энергией. Некоторые известные предприятия, работающие на севере, включают Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda и Vinfast .
В Южной ключевой экономической зоне зарегистрировано 122 проекта промышленных парков с арендованной площадью земли 24 883 га. Цены на аренду земли выросли на 15% в годовом исчислении и достигли в среднем 174 долл. США/м2/срок аренды. Арендаторы в основном работают в сферах переработки продуктов питания и напитков, строительных материалов, текстиля, резиновых и пластиковых изделий. Среди известных арендаторов LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola и Kumho Tires.
Разделяя ту же точку зрения, компания Knight Frank Vietnam в своем последнем отчете заявила, что уровень заполняемости промышленных парков в настоящее время очень положительный, в пригородной зоне Ханоя составляет 78%, а в Хошимине - 92%. Цены на аренду земли в промышленных парках в двух крупнейших городах страны также резко выросли в период 2022-2023 годов, в частности, увеличившись на 14% в пригородной зоне Ханоя и на 58% в пригородной зоне Хошимина.
По данным Knight Frank Vietnam, рынок готовых фабрик и складов (RBF и RBW) привлекает значительные иностранные инвестиции с 2018 года, и число инвесторов к настоящему времени увеличилось в пять раз. Проблемы, возникающие в результате этого бума, особенно в пригородных районах Хошимина, где предложение готовых складов достигло 2,1 миллиона квадратных метров, способствовали созданию рынка, благоприятствующего арендаторам, со средней стоимостью аренды около 4,5 долл. США/м2/месяц на юге и 4,7 долл. США/м2/месяц на севере.
«Эта тенденция была ожидаемой и не представляет угрозы для рынка промышленной недвижимости. Это поможет сохранить конкурентоспособную арендную плату в ближайшем будущем, пока рынок развивается и расширяется, чтобы конкурировать с другими странами региона, особенно с Таиландом, где ожидается, что предложение готовых складских помещений будет расти с годовым темпом прироста (CAGR) 6,6% с 2021 по 2024 год по сравнению с 15% во Вьетнаме», — сказал Алекс Крейн, управляющий директор Knight Frank Vietnam.
Между тем, по данным компании по оказанию услуг в сфере недвижимости CBRE Vietnam, в третьем квартале 2023 года объемы поглощения готовых фабрик и складов возросли благодаря спросу со стороны компаний из США, Европы и Японии. За первые девять месяцев 2023 года на южном рынке было зарегистрировано 450 000 квадратных метров новых фабрик и складов. Благодаря обильному новому предложению цены на аренду обоих типов зданий относительно стабильны в провинциях и городах первого уровня (Хошимин, Биньзыонг, Донгнай, Лонган) на юге; средняя стоимость аренды склада составляет 4,5 долл. США/м2/месяц, а стоимость аренды завода — 4,9 долл. США/м2/месяц.
При этом заполняемость готовых складов (без учета сервисных складов) составила 56%, продолжив тенденцию к снижению из-за добавления нового предложения. Между тем заполняемость готовых заводов осталась на хорошем уровне, достигнув 91%. Арендаторы из Китая, Вьетнама, Японии, США и Евросоюза являются активными инвесторами, ищущими промышленные земли, склады и заводы на вьетнамском рынке, на долю которых приходится около 70-80% поисков CBRE.
«Поскольку Вьетнам в последнее время продолжает укреплять сотрудничество с такими всеобъемлющими стратегическими партнерами, как США, Южная Корея и Китай, ожидается, что арендаторы из этих стран продолжат лидировать в спросе на рынке промышленной недвижимости Вьетнама в будущем», — заявил представитель CBRE Vietnam.
Долгосрочные перспективы
По данным Savills Vietnam, рост индекса PMI в обрабатывающей промышленности и промышленном производстве показывает перспективы рынка промышленной недвижимости Вьетнама. Кроме того, консалтинговые фирмы, такие как Savills, также зафиксировали рост числа запросов и обследований объектов от многонациональных производственных, логистических и электронных коммерческих предприятий, что отражает растущий спрос на промышленную продукцию.
Индустриальный парк в районе Бак Тан Уен (Бинь Дуонг). Фото: Хонг Дат - VNA
Однако г-н Джон Кэмпбелл, заместитель директора, руководитель отдела промышленных услуг компании Savills Vietnam, также указал на некоторые проблемы, с которыми столкнется рынок промышленной недвижимости Вьетнама в ближайшее время.
В частности, по словам г-на Кэмпбелла, качество обеспечения бесперебойной работы всей транспортной инфраструктуры во Вьетнаме по-прежнему ниже, чем в других странах региона. Хотя транспортная инфраструктура быстро расширяется, ее развитие пока не соответствует темпам экономического и социального роста. Быстрый рост городского населения и грузовых перевозок является основным драйвером спроса на инфраструктуру, в то время как пропускная способность портов и морских гаваней еще не достигла своего полного потенциала.
С другой стороны, г-н Кэмпбелл сказал, что по мере того, как Вьетнам переключает внимание на привлечение отраслей с высокой добавленной стоимостью и повышение производительности, чтобы соответствовать показателям своих региональных коллег, спрос на квалифицированную рабочую силу будет расти. Хотя затраты на рабочую силу во Вьетнаме составляют всего одну треть от китайских, производительность также ниже на том же уровне.
Кроме того, строгие новые правила пожарной безопасности, вступающие в силу в конце 2022 года, создали препятствия для промышленных разработчиков, производителей и логистических компаний. Крупные иностранные инвесторы испытывают трудности с получением соответствующих сертификатов, и некоторые проекты были отложены из-за этой проблемы.
Г-н Кэмпбелл сказал, что для решения существующих проблем правительству Вьетнама необходимо продолжать инвестировать в инфраструктуру и повышать квалификацию вьетнамской рабочей силы для повышения производительности и эффективности. Кроме того, содействие поддерживающим отраслям, укрепление цепочки поставок, упрощение процедур инвестирования и землепользования, а также применение цифровизации являются ключевыми направлениями для промышленности Вьетнама.
Со своей стороны, указывая на некоторые разнонаправленные тенденции в секторе промышленной недвижимости, г-н Алекс Крейн, управляющий директор Knight Frank Vietnam, сказал, что ставка капитализации операционных активов находится под дефляционным давлением из-за высоких финансовых затрат, более коротких сроков землевладения и конкуренции со стороны других рынков с существенно более дешевыми ставками аренды в азиатском регионе. Ставки капитализации во Вьетнаме в настоящее время увеличиваются с 9 до 12% за счет дополнительного предложения высококачественных готовых заводов и складов (RBF и RBW) по всей стране.
Глядя вперед на 2024 год в секторе промышленной недвижимости, г-н Алекс Крейн отметил, что глобальные минимальные тарифы и высокие логистические издержки будут препятствиями для привлечения производителей для инвестиций во Вьетнам. Хотя Вьетнам подписал множество двусторонних и многосторонних соглашений о свободной торговле, рост затрат на рабочую силу и строительство также частично влияет на преимущество страны в плане затрат.
По данным Knight Frank Vietnam, это наглядно видно по ценам на землю. Например, цены на аренду промышленных земель в пригородах Бангкока (Таиланд) в настоящее время составляют 82–164 долл. США/м2/срок аренды, что значительно ниже, чем в пригородах Ханоя (80–250 долл. США/м2/срок аренды) и пригородах Хошимина (95–280 долл. США/м2/срок аренды). Г-н Алекс Крейн подчеркнул, что промышленная и перерабатывающая недвижимость по-прежнему являются ключевыми рынками во Вьетнаме, но столкнутся со многими проблемами в привлечении инвестиций и заполнении готовых площадей в 2024 году.
Однако представитель Knight Frank Vietnam выразил оптимизм относительно долгосрочных перспектив развития, поскольку Международный валютный фонд (МВФ) и банк HSBC прогнозируют, что Вьетнам достигнет темпов роста ВВП около 4,7–5% в 2023 году. По словам г-на Алекса Крейна, приверженность Вьетнама расходам и инвестициям в инфраструктуру является одной из самых сильных в регионе, и рынок центров обработки данных также готов к трансформации, в зависимости от смягчения правовых барьеров и сосредоточения внимания на инфраструктуре./.
Тхань Хай
Комментарий (0)