Перспективы рынка промышленной недвижимости: устойчивый рост

В 2023 году, несмотря на трудности внутренней и внешней экономики , рынок промышленной недвижимости Вьетнама продолжает расти достаточно быстрыми темпами. Несмотря на многочисленные вызовы, с которыми сталкивается рынок промышленной недвижимости Вьетнама, большинство экспертов высоко оценивают его перспективы в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Рынок промышленной недвижимости Вьетнама продолжает расти довольно быстрыми темпами. Иллюстрация: VNA

Уровень заполняемости хороший.

В отчёте «Вьетнамская промышленная недвижимость в центре внимания: устойчивый рост», опубликованном 3 ноября, компания Savills Vietnam заявила: «После нестабильной первой половины года Вьетнам продемонстрировал устойчивый рост благодаря ключевым факторам рынка. Среди них — молодая и динамичная рабочая сила, конкурентоспособная стоимость рабочей силы, экспортно-ориентированная экономика, стабильная деловая среда, географическое положение и активное участие Вьетнама в соглашениях о свободной торговле (ССТ)».

По данным Savills Vietnam, в 2023 году будет создано 397 индустриальных парков общей площадью 122 900 га, из которых 292 уже действуют общей площадью более 87 100 га. Кроме того, 106 индустриальных парков находятся в стадии строительства общей площадью 35 700 га. Промышленные парки по всей стране имеют высокий уровень заполняемости — более 80%, при этом в ключевых северных провинциях этот показатель достигает 83%, а в ключевых южных — 91%.

В Северной ключевой экономической зоне зарегистрировано 68 проектов индустриальных парков с арендованной площадью земельных участков 12 000 га. Стоимость аренды земли выросла на 30% в годовом исчислении, достигнув в среднем 138 долларов США/м² за период аренды. Арендаторы в этой зоне в основном работают в сфере электроники и компьютеров, сборки и производства автомобилей, машин и оборудования, а также компонентов для солнечной энергетики. Среди известных предприятий, работающих на севере, – Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda и Vinfast .

В Южной ключевой экономической зоне зарегистрировано 122 проекта индустриальных парков с арендованной площадью 24 883 га. Стоимость аренды земли выросла на 15% в годовом исчислении и достигла в среднем 174 долларов США за м² за срок аренды. Арендаторы в основном работают в сфере производства продуктов питания и напитков, строительных материалов, текстиля, а также резиновых и пластиковых изделий. Среди известных арендаторов – LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola и Kumho Tires.

Разделяя эту точку зрения, компания Knight Frank Vietnam в своем последнем отчете заявила, что заполняемость промышленных парков в настоящее время весьма позитивна: в пригороде Ханоя она составляет 78%, а в Хошимине — 92%. Стоимость аренды земельных участков под промышленные парки в двух крупнейших городах страны также резко выросла в период 2022–2023 годов, в частности, на 14% в пригороде Ханоя и на 58% в пригороде Хошимина.

По данным Knight Frank Vietnam, рынок готовых производственных и складских помещений (RBF и RBW) привлекает значительные иностранные инвестиции с 2018 года, и к настоящему времени число инвесторов увеличилось в пять раз. Проблемы, вызванные этим бумом, особенно в пригородах Хошимина, где предложение готовых складских помещений достигло 2,1 миллиона квадратных метров, способствовали формированию благоприятного рынка для арендаторов: средняя стоимость аренды составляет около 4,5 долларов США за м² в месяц на юге и 4,7 долларов США за м² в месяц на севере.

«Эта тенденция была ожидаемой и не представляет угрозы для рынка промышленной недвижимости. Это поможет поддерживать конкурентоспособную арендную плату в ближайшем будущем, пока рынок развивается и расширяется, чтобы конкурировать с другими странами региона, особенно с Таиландом, где ожидается, что предложение готовых складских помещений будет расти совокупным среднегодовым темпом роста (CAGR) 6,6% в период с 2021 по 2024 год по сравнению с 15% во Вьетнаме», — заявил Алекс Крейн, управляющий директор Knight Frank Vietnam.

Между тем, по данным компании CBRE Vietnam, предоставляющей услуги в сфере недвижимости, в третьем квартале 2023 года наблюдался рост спроса на готовые фабрики и склады благодаря спросу со стороны компаний из США, Европы и Японии. За первые девять месяцев 2023 года на южном рынке было зарегистрировано 450 000 квадратных метров новых фабрик и складов. Благодаря обильному новому предложению, цены на аренду обоих типов зданий относительно стабильны в провинциях и городах первого эшелона (Хошимин, Биньзыонг, Донгнай, Лонган) на юге; средняя стоимость аренды склада составляет 4,5 доллара США за м² в месяц, а завода — 4,9 доллара США за м² в месяц.

При этом заполняемость готовых складских помещений (без учёта сервисных складов) составила 56%, что продолжает тенденцию к снижению благодаря появлению нового предложения. В то же время заполняемость готовых производственных помещений осталась на хорошем уровне, достигнув 91%. Арендаторы из Китая, Вьетнама, Японии, США и Евросоюза активно ищут промышленные земли, склады и производственные помещения на вьетнамском рынке, составляя около 70–80% поисковых запросов CBRE.

«Поскольку Вьетнам в последнее время продолжает укреплять сотрудничество с такими всеобъемлющими стратегическими партнерами, как США, Южная Корея и Китай, ожидается, что арендаторы из этих стран продолжат лидировать в спросе на рынке промышленной недвижимости Вьетнама в будущем», — заявил представитель CBRE Vietnam.

Долгосрочные перспективы

По данным Savills Vietnam, рост индекса деловой активности в обрабатывающей промышленности и промышленном производстве свидетельствует о перспективах рынка промышленной недвижимости Вьетнама. Кроме того, консалтинговые компании, такие как Savills, также зафиксировали рост числа запросов и осмотров объектов от международных производственных, логистических и электронных торговых компаний, что отражает растущий спрос на промышленную продукцию.

Индустриальный парк в районе Бактан Уен (провинция Биньзыонг). Фото: Хонг Дат, ВИА

Однако г-н Джон Кэмпбелл, заместитель директора и руководитель отдела промышленных услуг компании Savills Vietnam, также указал на некоторые проблемы, с которыми столкнется рынок промышленной недвижимости Вьетнама в ближайшее время.

В частности, по словам г-на Кэмпбелла, качество обеспечения бесперебойной работы всей транспортной инфраструктуры во Вьетнаме по-прежнему ниже, чем в других странах региона. Несмотря на быстрое развитие транспортной инфраструктуры, темпы её развития пока не соответствуют темпам экономического и социального роста. Быстрый рост городского населения и объёмов грузовых перевозок является основным драйвером спроса на инфраструктуру, в то время как пропускная способность портов и морских гаваней ещё не достигла своего полного потенциала.

С другой стороны, г-н Кэмпбелл отметил, что по мере того, как Вьетнам сосредоточится на развитии отраслей с высокой добавленной стоимостью и повышении производительности труда до уровня региональных аналогов, спрос на квалифицированную рабочую силу будет расти. Хотя стоимость рабочей силы во Вьетнаме составляет всего треть от китайской, производительность труда при этом ниже.

Кроме того, вступающие в силу в конце 2022 года строгие новые правила пожарной безопасности создают препятствия для промышленных застройщиков, производителей и логистических компаний. Крупные иностранные инвесторы испытывают трудности с получением соответствующих сертификатов, и реализация некоторых проектов была отложена из-за этой проблемы.

Г-н Кэмпбелл заявил, что для решения существующих проблем правительству Вьетнама необходимо продолжать инвестировать в инфраструктуру и повышать квалификацию вьетнамской рабочей силы для повышения производительности и эффективности. Кроме того, ключевыми направлениями развития вьетнамской промышленности являются развитие вспомогательных отраслей, укрепление цепочки поставок, упрощение процедур инвестирования и землепользования, а также внедрение цифровизации.

Со своей стороны, отметив разнонаправленные тенденции в секторе промышленной недвижимости, г-н Алекс Крейн, управляющий директор Knight Frank Vietnam, отметил, что ставка капитализации операционных активов находится под дефляционным давлением из-за высоких финансовых затрат, сокращения сроков аренды земли и конкуренции со стороны других рынков с существенно более низкими арендными ставками в азиатском регионе. Ставки капитализации во Вьетнаме в настоящее время растут с 9 до 12% благодаря дополнительному предложению высококачественных готовых заводов и складов (RBF и RBW) по всей стране.

Оценивая перспективы сектора промышленной недвижимости в 2024 году, г-н Алекс Крейн отметил, что глобальные минимальные тарифы и высокие логистические расходы будут препятствовать привлечению инвестиций производителей во Вьетнам. Несмотря на то, что Вьетнам подписал множество двусторонних и многосторонних соглашений о свободной торговле, рост затрат на рабочую силу и строительство также частично влияет на ценовое преимущество страны.

По данным Knight Frank Vietnam, это наглядно видно на примере цен на землю. Например, арендная плата за промышленные земли в пригородах Бангкока (Таиланд) в настоящее время составляет 82–164 долл. США/м² за срок аренды, что значительно ниже, чем в пригородах Ханоя (80–250 долл. США/м² за срок аренды) и Хошимина (95–280 долл. США/м² за срок аренды). Г-н Алекс Крейн подчеркнул, что промышленная и перерабатывающая недвижимость по-прежнему остаются ключевыми рынками во Вьетнаме, но в 2024 году столкнутся с рядом трудностей в привлечении инвестиций и заполнении уже построенных площадей.

Однако представитель Knight Frank Vietnam выразил оптимизм относительно долгосрочных перспектив развития, поскольку Международный валютный фонд (МВФ) и банк HSBC прогнозируют, что Вьетнам достигнет темпов роста ВВП около 4,7–5% в 2023 году. По словам г-на Алекса Крейна, приверженность Вьетнама расходам и инвестициям в инфраструктуру является одной из самых сильных в регионе, и рынок центров обработки данных также готов к трансформации, которая будет зависеть от ослабления правовых барьеров и сосредоточения внимания на инфраструктуре.

Тхань Хай