 |
| Рынок промышленной недвижимости Вьетнама переживает период серьёзных преобразований, становясь ярким пятном на фоне нестабильной мировой экономики . (Источник: VnEconomy) |
Благодаря стабильным темпам роста ВВП около 6–7% в год, постоянным потокам прямых иностранных инвестиций в производственные и высокотехнологичные секторы, а также синхронно модернизируемой системе транспортной инфраструктуры этот сегмент меняет национальную инвестиционную карту.
Уровень заполняемости ключевых промышленных парков достиг 80–89%, а цены на аренду промышленных земель росли на 4–5% в год, что отражало привлекательность глобальной волны смещения производства и стратегии транснациональных корпораций «Китай +1».
Драйверы роста, связанные с притоком прямых иностранных инвестиций и изменениями в цепочке поставок: Вьетнам привлек 38,23 млрд долларов США прямых иностранных инвестиций в 2024 году, сосредоточившись на высокотехнологичных проектах, таких как производство полупроводников, электронных компонентов и возобновляемых источников энергии. Такие корпорации, как Samsung, LG и Foxconn, продолжают расширять свою деятельность, создавая спрос на 1,2 млн квадратных метров производственных площадей в Хошимине и Ханое. Эта тенденция обусловлена стратегическим положением страны в цепочке поставок Азиатско- Тихоокеанского региона , а также 10%-ной налоговой льготой для высокотехнологичных проектов.
Пространственное распределение и динамика цен: к 2024 году в Северном регионе будет зафиксирована площадь поглощения в 400 га, сосредоточенная в Хайфоне и Бакнине, со средней стоимостью аренды 137 долларов США/м², что на 4,2% больше, чем годом ранее. В то же время, в Южном регионе уровень заполняемости сохранится на уровне 89% в ключевых промышленных зонах, таких как Биньзыонг и Донгнай, где стоимость аренды достигла 175 долларов США/м² благодаря спросу со стороны логистики и электронной коммерции. В частности, Центральный регион становится новым направлением с конкурентоспособными ценами 60–90 долларов США/м², привлекая миллиардные проекты Luxshare и Foxconn в Нгеане.
Трансформация модели развития: вместо традиционной модели индустриальные парки нового поколения интегрируют три уровня услуг: интеллектуальную инфраструктуру (IoT, 5G), поддерживающую бизнес-экосистему и многофункциональные коммунальные услуги (центр НИОКР, жилые комплексы). Модель высотного завода экономит 40% площади, позволяя гибко сдавать модули в аренду. Она применяется во многих провинциях и городах, таких как Хошимин, Биньзыонг, Донгнай, Тайнинь, Бариа-Вунгтау, Лонган, Хайзыонг, Бакнинь...
Рынок промышленной недвижимости Вьетнама демонстрирует важные тенденции развития. Наряду с этим открываются новые инвестиционные возможности во многих областях: от ключевых экономических зон до развивающихся провинций и городов.
Развитие зелёной промышленной инфраструктуры: правительство планирует к 2030 году получить 30% индустриальных парков по системе LEED/зелёной сертификации, что создаст возможности для проектов с использованием переработанных материалов, солнечных электростанций на крышах зданий и систем рециркуляции сточных вод. Проект Корейского промышленного комплекса в Хынгйене с общим объёмом инвестиций 6083 млрд донгов является типичным примером этой тенденции.
Выход на вторичный рынок: такие провинции, как Даклак, Футо и Тэйнинь, привлекают инвесторов благодаря обильному земельному фонду и специальным льготам. Проект промышленного парка Фусуан площадью 313 гектаров в Даклаке и вторая фаза промышленного парка Бакдонгфу в Биньфуоке обещают доход от аренды в размере 12–15% в год благодаря ценам на землю на 40% ниже, чем в ключевых регионах.
Современная логистика и мультимодальные перевозки: Ожидается, что спрос на промышленные холодильные склады для пищевой и фармацевтической промышленности будет расти на 25% в год, в то время как региональные распределительные центры (РЦ) в Каймепе (Ба Риа-Вунгтау) и Лакхонге (Хайфон) испытывают нехватку 500 000 м² площадей. Инвесторы могут комбинировать интеллектуальные модели склада с интегрированными системами управления запасами на основе искусственного интеллекта и кросс-докинга для оптимизации цепочки поставок.
Индустрия 4.0 и инновации: внедрение сетей 5G в ключевых промышленных зонах позволяет применять автономных роботов и системы мониторинга производства в режиме реального времени. В Парке высоких технологий Хоалак компании Nestlé и Intel тестируют модель «цифровой фабрики» с использованием цифрового двойника, что, как ожидается, позволит сэкономить 15% эксплуатационных расходов.
Развитие замкнутой промышленной экосистемы: растёт тенденция к формированию специализированных промышленных кластеров (CLKCN), таких как электронный кластер в Бакнинь-Виньфук или текстильный центр в Лонгане. Эти промышленные парки обеспечивают интеграцию от сырьевых до вспомогательных производств, что позволяет снизить логистические расходы предприятий на 30%.
Адаптация к глобальной политике минимального налогообложения: согласно правилам ОЭСР, с 2024 года транснациональные корпорации должны платить минимальный налог в размере 15%, что стимулирует их инвестиции в зелёную инфраструктуру и социальное обеспечение сотрудников. Это открывает возможности для реализации проектов высококачественного жилья для рабочих и центров профессиональной подготовки в индустриальных парках.
Несмотря на многочисленные возможности развития, рынок промышленной недвижимости Вьетнама сталкивается с многочисленными проблемами. Решение этих проблем требует принятия соответствующих политических решений, значительных инвестиций со стороны бизнеса и участия управляющих компаний.
Риски планирования и правовые риски: дублирование планирования в 28% провинциальных промышленных парков требует межотраслевого механизма координации. Министерство планирования и инвестиций в 15 провинциях проводит пилотную реализацию решения по применению цифровой ГИС-платформы для управления промышленными землями.
Конкурентное давление со стороны соседних стран: Чтобы сохранить преимущество перед Таиландом и Индонезией, Вьетнаму необходимо улучшить свой индекс логистики (в настоящее время занимающий 39-е место из 160) за счёт развития глубоководных портов и систем таможенных складов. Ускоряется реализация проекта порта Каймеп и железной дороги Лаокай — Хайфон.
Энергетический переход в промышленности: Согласно обязательству, принятому на COP28, к 2030 году не менее 20% электроэнергии в промышленных зонах должно поступать из возобновляемых источников. Модель ГЧП по установке солнечных батарей и систем накопления энергии на крышах поощряется налоговыми льготами.
По данным Ежегодника промышленной недвижимости Вьетнама «План развития до 2030 года» , рынок промышленной недвижимости Вьетнама сталкивается с «золотой» возможностью стать центром интеллектуального производства в АСЕАН, особенно в высокотехнологичных и логистических отраслях.
Инвесторам следует сосредоточиться на трех основных принципах: развитии зеленых промышленных парков с интеграцией возобновляемых источников энергии; построении замкнутой промышленной экосистемы в соответствии с цепочкой создания стоимости; и применении цифровых технологий в управлении инфраструктурой.
В то же время баланс между ростом и устойчивым развитием посредством строгих механизмов мониторинга окружающей среды будет иметь ключевое значение для сохранения долгосрочной привлекательности этого сегмента.
Комментарий (0)