Почему покупатели жилья осторожны и не решаются «вкладывать деньги», хотя банковские процентные ставки значительно снизились?

Вялый рост жилищного кредитования

Ожидается, что именно жилищное кредитование станет движущей силой ускорения роста банковского кредитования в последние месяцы года, однако его рост замедлился и он восстанавливается медленнее, чем ожидалось.

Цены на жилье слишком высоки, а ликвидность низкая, плюс процентные ставки по кредитам растут, из-за чего инвесторы и покупатели жилья становятся осторожными и не решаются вкладывать деньги.

Генеральный директор Sacombank Нгуен Дык Тхать Зьем заявила, что банковское кредитование за первые 9 месяцев года не оправдало ожиданий. Одна из причин этой ситуации заключается в снижении доходов покупателей недвижимости, а предложение жилья по доступным ценам не удовлетворяет спрос, сообщает газета «Дау Ту».

По данным аналитиков VCBS Securities Company, спрос на покупку жилья не восстановился из-за ограниченного предложения. Кроме того, цены на жильё (особенно на квартиры в центральных районах) в последнее время резко выросли, что заставило инвесторов и заёмщиков опасаться приобретать жильё для собственного проживания. В первой половине этого года объём кредитования бизнеса в сфере недвижимости увеличился более чем на 10%, в то время как объём потребительских ипотечных кредитов увеличился лишь более чем на 1%.

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — Слабый спрос на жилищные кредиты приводит к замедлению роста кредитования во всей системе

Ожидается, что в ближайшем будущем жилищные кредиты станут основным драйвером роста розничного кредитования в условиях низких процентных ставок и высокого спроса на жилье и инвестиции.

«Мы полагаем, что кредитование недвижимости и строительства продолжит быстро расти в ближайшее время, когда предложение будет более позитивным, а реализация проектов продолжит ускоряться после мер по поддержанию процентных ставок и решения юридических вопросов, особенно после вступления в силу новых законов о недвижимости. В то же время низкие процентные ставки по кредитам стимулируют спрос на заёмные средства как со стороны компаний, работающих в сфере недвижимости, так и со стороны покупателей жилья», — отмечают аналитики VCBS.

Однако г-н Фан Ле Тхань Лонг, генеральный директор AFA Group, сообщил в интервью Vnexpress , что реальность не соответствует прогнозам. «Многие брокеры по недвижимости считают, что низкие процентные ставки стимулируют приток денежных средств в недвижимость, но на самом деле свободные денежные средства не идут в недвижимость, а вместо этого возвращаются в банковские сбережения. Цены на жильё слишком высоки, рынок находится в ситуации «трудно купить, трудно продать», что приводит к снижению объёма сделок с недвижимостью и не способствует привлечению денежных средств», — сказал г-н Лонг.

Сегодня потребительское ипотечное кредитование является одним из самых прибыльных сегментов для банков. На этот сектор также приходится значительная доля непогашенных кредитов в кредитных портфелях банков. Поэтому банки надеются на скорейшее восстановление кредитной отрасли.

Однако, по словам г-на Фам Дык Тоана, генерального директора акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), в настоящее время многие покупатели жилья «боятся» брать деньги в банках, отчасти потому, что они столкнулись с проблемой «застрявшего» на рынке недвижимости в 2023 году.

Людям трудно реализовать свою «мечту о собственном доме»

В 2021 и 2022 годах объёмы жилищных кредитов резко выросли, отчасти из-за низких процентных ставок, применяемых банками во время пандемии COVID-19. Однако впоследствии плавающие процентные ставки резко выросли, что в сочетании с кризисом ликвидности на рынке недвижимости вынудило многих инвесторов распродавать активы и сокращать убытки, чтобы снизить бремя процентных ставок.

Несмотря на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, покупатели жилья по-прежнему обеспокоены плавающими процентными ставками после окончания действия льготы. Кроме того, цены на жильё слишком высоки по сравнению с доходами, что заставляет людей проявлять осторожность и не осмеливаться брать кредиты на покупку жилья.

По словам г-жи Фыонг (главной медсестры больницы в районе 1 города Хошимин), её бюджет на покупку дома составляет около 3 миллиардов донгов, из которых около 2 миллиардов — накопления, а 1 миллиард — кредит в банке. Она хочет купить двухкомнатную квартиру в районе 7-го района. После недели осмотра она нашла несколько квартир, соответствующих её критериям, но сомневалась, поскольку считала, что цена всё ещё высока по сравнению с реальной стоимостью квартиры.

«Возможно, из-за нынешнего дефицита предложения цены на жильё растут. Я хочу дождаться улучшения ситуации на рынке и появления более разнообразного предложения, чтобы было больше вариантов», — сказала она, объясняя причину, по которой покупка пока не завершена, сообщает Vnexpress .

Фактически, цены на жильё в последнее время непрерывно растут, особенно в сегменте квартир. Вьетнамская ассоциация риелторов (VARS) сообщила, что индекс цен на квартиры в Ханое и Хошимине во втором квартале вырос на 58% и 27% соответственно по сравнению с 2019 годом. Более 80% предложений, выставленных на продажу в этом году, имеют цену от 50 миллионов донгов за квадратный метр и выше. Цены на недвижимость в пригородах колеблются от 40 до 80 миллионов донгов за квадратный метр, а в центре города достигают более 100 миллионов донгов за квадратный метр.

По данным VARS, чтобы получить кредит на покупку квартиры в доступном сегменте до 2 миллиардов донгов, каждая семья должна иметь доход не менее 35–40 миллионов донгов в месяц, чтобы обеспечить погашение долга и ежемесячные расходы на проживание. В то же время, текущий доход городских семей составляет всего 10–20 миллионов донгов в месяц. Низкие цены и нехватка ликвидности являются препятствиями, которые мешают денежным потокам вкладываться в недвижимость в соответствии с ожиданиями.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель VARS, далее проанализировал, что движущей силой роста кредитования является недвижимость, особенно спрос на ипотечные кредиты. Поэтому для стимулирования спроса на кредиты в этой сфере необходима политика регулирования цен на недвижимость в соответствии с уровнем доходов населения. Кроме того, необходимо устранить правовые барьеры, чтобы предприятия могли снизить издержки и быть более гибкими в отношении условий предоставления кредитов, стимулируя приток капитала в недвижимость.

Экономисты также рекомендуют заёмщикам тщательно просчитывать расходы на покупку недвижимости на данном этапе. По словам эксперта по недвижимости Ле Куока Кьена, при получении кредита на покупку дома, в первую очередь, заёмщик должен иметь стабильный доход от заработной платы и не менее 40-50% собственного капитала, а в остальном полагаться на финансовую поддержку банка, чтобы сохранить возможность погашать задолженность и избежать проблемной задолженности.

Г-н Кин отметил, что обычно покупателям жилья следует тратить на жильё не более 40% от общего ежемесячного дохода, чтобы иметь возможность покрывать другие основные потребности. Поэтому, помимо сравнения процентных ставок по ипотечным кредитам в разных банках для выбора подходящего кредитного пакета, покупателям жилья необходимо тщательно оценить свой денежный поток и платежеспособность. Если ежемесячные платежи по процентам и основному долгу не будут тщательно и разумно спланированы, они могут стать финансовым бременем и серьёзным стрессом для жизни.

Слишком высокая оценка недвижимости при низкой ликвидности не только лишает покупателей возможности торговать и вынуждает их надолго закладывать капитал, но и затрудняет накопление средств и ожидание высокой прибыли. Высокие цены на жильё также снижают доходность от сдачи недвижимости в аренду (составляющую всего около 3% от общей стоимости инвестиций, что значительно ниже банковских процентных ставок). По данным газеты «Дау Ту» , именно поэтому деньги перетекают в сбережения, а не в недвижимость.

Аналитики компании VPBank Securities заявили, что соотношение цен на жильё к доходам вьетнамцев выросло и примерно в 4-5 раз превышает рекомендуемое. Поэтому, несмотря на значительное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам за последний год, цены на жильё остаются высокими, что затрудняет реализацию мечты о собственном жильё для многих людей.

КХАНЬ ЛИНЬ (т/ч)

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm