Почему рыночные принципы игнорируются при оценке земли?

(NLDO) - В проект пересмотренного земельного закона внесены существенные изменения, касающиеся содержания цен на землю.

Проект пересмотренного Закона о земле привлекает особое внимание, поскольку он вносит множество существенных изменений, связанных с правилами оценки земли — одним из основных положений статей 158–162 Закона о земле 2024 года.

Два важных момента – это корректировка принципов ценообразования на землю в сторону снижения роли рыночных факторов и предложение об отмене отдельных механизмов ценообразования на землю. Эти корректировки вызывают серьёзную обеспокоенность относительно направления развития землепользования и управления земельными ресурсами в будущем.

Зачем отменять регулирование оценки земли по рыночным принципам?

В частности, проект измененного Закона о земле отменяет правила оценки земли, основанные на рыночных принципах; требования публичности, прозрачности, объективности, честности и независимости больше не признаются; гармония интересов государства, инвесторов и землепользователей заменяется соответствием требований государственного управления местным реалиям.

Учитывая, что 4 принципа в проекте отражают учет административных факторов при оценке земли, приравниваем ли мы принцип оценки земли к принципу принятия государством решения о ценах на землю?

Решение государства о ценах на землю на первичном рынке и решение о ценах на землю для расчета компенсации в случае, когда государство истребует землю, были установлены с момента принятия положений о ценах на землю в соответствии с Законом о земле 1993 года.

Необходимо отметить, что данные принципы применяются в целом при оценке земельных участков, а не только тогда, когда государство принимает решения о ценах на землю; в то же время разработка принципов оценки земель направлена на то, чтобы отразить истинную стоимость земельного участка/земельной площади, контролировать присущие ценам на землю характеристики и субъективную волю при оценке земель.

Поэтому принципы, изложенные в проекте, должны быть тщательно проработаны, обеспечивая достижение целей принципов и способствуя повышению профессионализма в оценке земли.

Навязывание субъективной воли и игнорирование рыночных факторов не отражают природу и объективность оценки земли. Суть в том, что необходимо совершенствовать механизм управления и эффективного регулирования рынка, а не избегать или устранять его влияние на процесс оценки земли.

Проект пересмотренного Закона о земле привлекает особое внимание, поскольку он вносит множество существенных изменений в правила оценки земли. Фото: Сон Нхунг

Заменить конкретный механизм ценообразования на землю

Следующее важное изменение заключается в том, что законопроект предлагает заменить механизм определения конкретной цены на землю таблицей цен на землю с поправочным коэффициентом. Соответственно, при изъятии земель государством, цена земли для расчета компенсации будет основываться на скорректированной таблице цен на землю, а не определяться отдельно для каждого случая, как раньше.

Использование прейскуранта с поправочными коэффициентами обеспечит удобство и скорость применения цен на землю в текущих условиях, снизит риск нарушений и увеличит сроки определения удельной стоимости земли. Однако применение удельных цен на землю, начиная с Закона о земле 2013 года и до настоящего времени, имеет существенные преимущества, такие как: высокая степень индивидуальности для конкретных случаев, оценка, основанная на рыночных данных в каждый конкретный момент времени, регулирование интересов заинтересованных сторон в каждом конкретном случае...

Трудности и недостатки оценки земель в прошлом заключались в недостаточном профессионализме субъектов оценки и неэффективной работе консалтинговых организаций, занимающихся оценкой земель. В связи с этим возникла необходимость в изучении и создании модели независимой системы оценки земель, как это предписано Постановлением № 19-NQ/TW от 31 октября 2012 года.

Мы считаем необходимым выявить суть проблемы, не только из соображений удобства и сложности, но и игнорируя научные и профессиональные аспекты оценки земли. Широкое применение прейскуранта цен на землю с поправочными коэффициентами аналогично периоду действия Закона о земле 2003 года, и когда в Законе о земле 2013 года было принято решение о специфических ценах на землю, необходимо конкретно оценить, возникнут ли старые проблемы снова, что является шагом назад при отмене специфических цен на землю.

Источник: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm