Lägenheter under 25 miljoner VND/m2 är nästan "utdöda"; Ho Chi Minh-staden förbjuder uppdelning och försäljning av mark i 5 förortsdistrikt

Begränsat utbud av fastigheter och hundratals fastlåsta projekt ökar produktpriserna; Hanoi planerar att behålla det maximala taket för lägenhetsservice på 16 500 VND/m2; Ho Chi Minh-staden anger en minimiarea för uppdelning av bostadstomter på 36 m2.

Här är en sammanfattning av veckans viktigaste fastighetsnyheter.

Begränsat utbud av fastigheter, hundratals fastlåsta projekt ökar produktpriserna

På morgonen den 28 oktober diskuterade nationalförsamlingen i salen rapporten från tillsynsdelegationen och utkastet till nationalförsamlingens resolution om resultaten av den tematiska tillsynen av "genomförandet av politik och lagar om fastighetsmarknadsförvaltning och utveckling av sociala bostäder från 2015 till slutet av 2023".

Ordföranden för ekonomiutskottet , Vu Hong Thanh, presenterade rapporten om resultaten av den tematiska tillsynen "Genomförande av policyer och lagar om fastighetsmarknadsförvaltning och utveckling av sociala bostäder från 2015 till slutet av 2023". Foto: Nationalförsamlingen

Enligt övervakningsrapporten är den vietnamesiska fastighetsmarknaden under perioden 2015-2023 indelad i två faser.

Perioden 2015 - 2021: Fastighetsmarknaden utvecklas kraftigt och starkt med många typer av fastigheter, många utbudskällor, vilket skapar många nya stadsområden, med många nya typer av fastigheter såsom: turistlägenheter (condotel), resortvillor (resortvilla), kontor kombinerat med boende (officetel) ...

En del av fastighetsprojekten under denna period är dock projekt som investerats i under den föregående perioden. Strukturen på fastighetsprodukterna är inte rimlig, det råder obalans mellan utbud och efterfrågan, främst inriktat på exklusiva segment, finansiella investeringsmål och få produkter som passar inkomstkällan för majoriteten av människorna. Vissa projekt har stött på juridiska problem, särskilt när det gäller att bevilja certifikat till privatpersoner.

I slutet av denna period stötte nästan alla typer av turism- och boendefastigheter på juridiska problem, dels på grund av bristen på tillräckliga rättsliga bestämmelser och dels på grund av begränsningar i brottsbekämpningsprocessen.

Perioden 2022–2023: Fastighetsmarknaden minskar och fastighetsföretagens verksamhet står inför många svårigheter på grund av bristerna och begränsningarna under perioden 2015–2021, som utsattes för trycket från covid-19-pandemin.

Under denna period var utbudet av fastigheter mycket mer begränsat än under den föregående perioden. Fastighetspriserna sköt i höjden jämfört med inkomsttillväxten för majoriteten av befolkningen. I Hanoi och Ho Chi Minh-staden fanns det inte längre ett segment av lägenheter med priser som var lämpliga för majoriteten av befolkningens inkomster.

Särskilt ett stort antal bostadsprojekt står inför svårigheter, ligger efter schemat, är långsamma att genomföra och har stannat av, samtidigt som de resurser som företag har investerat i projekten är enorma, vilket orsakar slöseri med mark och kapital, ökande svårigheter och kostnader för investerare samt stigande produktpriser.

Byggministeriet: Lägenhetspriserna ökade med 35–40 %, nästan inga lägenheter under 25 miljoner VND/m2

Medan bostadsprisutvecklingen ännu inte har lugnat ner sig i nationalförsamlingen, släppte byggnadsministeriet nyligen en rapport om fastighetsmarknaden för tredje kvartalet 2024 och konstaterade tydligt den "galopperande" prisökningen för lägenhetssegmentet.

Följaktligen har lägenhetspriserna i Hanoi fortsatt att öka i både nya och gamla projekt. I synnerhet har prisnivån på primärmarknaden ökat med cirka 4–6 % kvartalsvis och 22–25 % årligen. Vissa områden registrerade till och med lokala ökningar på upp till 35–40 % jämfört med föregående kvartal.

De flesta av de nya lägenheterna i Hanoi ligger i mellan- och högprissegmentet. Foto: Thanh Vu

”Segmentet för prisvärda lägenheter, med ett försäljningspris på mindre än 25 miljoner VND/m2, har nästan inga transaktioner och produkter till salu”, konstaterade byggministeriet i rapporten.

För att bevisa ovanstående påstående granskade ministeriet försäljningspriserna för vissa projekt i huvudstaden. Till exempel, för Zürich-området Vinhomes Ocean Park (Gia Lam-distriktet), ligger priset på 46–55 miljoner VND/m2. För Sapphire-området Vinhomes Smart City (Nam Tu Liem-distriktet) fluktuerar priset runt 47–61 miljoner VND/m2.

Därefter har Lumi Prestige-projektet (Nam Tu Liem-distriktet) ett pris på upp till 69 miljoner VND/m2. Ninety Complex (Dong Da-distriktet) - ett lägenhetsprojekt med service och en löptid på 50 år - har också ett pris på 60-75 miljoner VND/m2. Viha Complex-projektet (Thanh Xuan-distriktet) har inte längre ett pris på upp till 75-97,2 miljoner VND/m2.

”Orsaken till den senaste tidens ökning av fastighetspriserna beror till stor del på effekterna av ett antal faktorer, såsom ökade fluktuationer i markrelaterade kostnader och bristen på tillräckligt utbud av prisvärda bostadsprodukter för att möta marknadens efterfrågan”, förklarade byggnadsministeriet om prisökningen på lägenheter.

Bostadspriserna stiger inte på grund av att mäklare "blåser upp" priserna

Nyligen höll Vietnams mäklarförening (VARS) en presskonferens med ämnet "Sanningen om fastighetsmäklare som driver upp priserna och stör marknaden". Dr. Nguyen Van Dinh, ordförande för VARS, bekräftade därför att fastighetsmäklare inte är den främsta orsaken till den senaste tidens ökning av bostadspriserna.

”Beslutet om försäljningspriset för fastigheter är investerarens och utvecklarens rätt. Fastighetsmäklare får inte delta. De har tillgång till investerarens prislista nästan samtidigt som kunden/investeraren”, sa VAR.

Mäklare hoppas också att huspriserna ska "svalna" så att de snart kan avsluta affärer. Foto: Dung Minh

Herr Dinh betonade till och med att ju högre bostadspriset är, desto svårare är det för mäklare att sälja. Mer än någon annan är det mäklare som vill att fastighetspriset ska vara på den mest lämpliga nivån. Först då blir försäljningen mer gynnsam, och mäklare får möjlighet att få provision.

Enligt Le Dinh Chung, VD för SGO Homes, är trenden med stigande fastighetspriser oundviklig. Den starka prisökningen på mycket kort tid är dock onormal. Det är orimligt att helt och hållet skylla på mäklarna.

”Dessutom är det fastighetsmäklare som inte vill att huspriserna ska öka mest. För när investerare säljer till höga priser blir det svårare att slutföra en affär, mäklarna måste arbeta hårdare, men i verkligheten kommer de mäklararvoden de får inte att förändras”, kommenterade Chung.

Ur Ho Thi Thu Mais, chef för Housing Now, perspektiv har priset på sekundära bostäder ökat samtidigt som efterfrågan på bostäder inte tillgodoses av primärmarknaden. Investeraren i det primära projektet baserar sekundärpriset och människors efterfrågan på bostäder för att bestämma försäljningspriset. Därför har priset på primära bostäder också ökat.

Hanoi planerar att behålla det maximala pristaket för lägenhetsservice på 16 500 VND/m2/månad.

Hanois folkkommitté söker allmänhetens yttranden om utkastet till beslut om att offentliggöra prisramverket för hyreshustjänster i staden.

För flerbostadshus utan hissar är det lägsta servicepriset därför 700 VND/m2/månad, det högsta är 5 000 VND/m2/månad. För flerbostadshus med hissar är det förväntade lägsta servicepriset 1 200 VND/m2/månad och det högsta är 16 500 VND/m2/månad.

Ovanstående pris inkluderar inte intäkter från lägenhetsbyggnadens serviceverksamhet; inkluderar inte exklusiva tjänster såsom bastu, pool, kabel-TV, internet eller andra exklusiva tjänster.

Hanoi föreslår hyrespriser för sociala bostäder från endast 48 000 VND/m2/månad

Enligt utkastet till beslut om att offentliggöra hyresramverket för sociala bostäder som investeras och byggs utan att använda offentligt investeringskapital eller fackliga finansiella resurser i Hanoi, är det föreslagna hyresramverket följande.

Hyrespriset för sociala bostäder i Hanoi är lägre än i Ho Chi Minh-staden. Foto: Thanh Vu

Sociala bostäder med en höjd på mindre än 10 våningar kommer att ha hyrespriser mellan 48 000 och 96 000 VND/m2/månad.

Sociala bostäder är 10–20 våningar höga, med hyrespriser från 49 000–98 000 VND/m2/månad.

Sociala bostäder är 20–30 våningar höga, med hyrespriser mellan 73 000 och 146 000 VND/m2/månad.

Sociala bostadshus med en höjd på 30 våningar eller mer har hyrespriser från 99 000 till 198 000 VND/m2/månad.

Ovanstående pris inkluderar inte mervärdesskatt; kostnader för byggunderhåll; priser för driftsledningstjänster; kostnader för inköp av inredningsutrustning och hushållsapparater i sociala bostäder; kostnader för köp av brand- och explosionsförsäkring; kostnader för fordonsparkering; kranvatten; tv-tjänster, ersättning till styrelsen och andra servicekostnader...

Ho Chi Minh-staden förbjuder uppdelning och försäljning av mark i fem förortsdistrikt.

Nyligen undertecknade och utfärdade vice ordföranden för Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, Bui Xuan Cuong, beslut nr 83/2024 om föreskrifter för att fastställa områden där fastighetsprojektsinvesterare och bostadsbyggandeprojekt får överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur till organisationer och individer för att bygga sina egna hus i staden.

Ho Chi Minh-staden har officiellt förbjudit uppdelning och försäljning av mark i fem förortsområden. Foto: Le Toan

Följaktligen får investerare i fastighetsprojekt och bostadsbyggandeprojekt i hela staden inte överlåta markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur i fastighetsprojekt och bostadsbyggandeprojekt till organisationer och individer som bygger sina egna hus.

Investerare i fastighetsprojekt, bostadsbyggande investeringsprojekt med omplaceringsmål med mark i kommuner, städer och stadsdelar, måste säkerställa att villkoren i artikel 31 i lagen om fastighetsverksamhet från 2023 och klausulerna 1 och 2, artikel 45 i marklagen från 2024 uppfyller. Investerare får överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur i fastighetsprojekt, bostadsbyggande investeringsprojekt med omplaceringsmål med mark till individer som bygger sina egna hus.

Ho Chi Minh-staden reglerar att minsta area för separata bostadstomter är 36 kvadratmeter.

Den 31 oktober utfärdade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté beslut nr 100/2024/QD-UBND som fastställer villkoren för markdelning, markkonsolidering och minimiarealen för markdelning i Ho Chi Minh-staden. Detta beslut träder i kraft från och med dagen för undertecknandet och ersätter beslut nr 60/2017 från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté som fastställer minimiarealen för markdelning.

Mer specifikt, för tomter i område 1 inklusive distrikt 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh och Tan Phu, är den minsta ytan för tomtavgränsning 36 m2, med en fasadbredd och tomtdjup på minst 3 m.

Ho Chi Minh-staden föreskriver att en minimiarea för markindelning är 36 kvadratmeter för centrala distrikt och 80 kvadratmeter för förortsdistrikt. Foto: Le Toan

Område 2 omfattar distrikt 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City och städer i distrikt med en minsta area på 50 m2, med en fasadbredd och tomtdjup på minst 4 m.

Område 3 omfattar distrikten Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon, Can Gio (förutom städer) med en minsta area på 80 m2, med en fasadbredd och ett tomtdjup på minst 5 m.

För jordbruksmark är den minsta arealen för uppdelning av mark för ettåriga grödor och annan jordbruksmark 500 m2. För mark för fleråriga grödor, vattenbruksmark, saltmark och koncentrerad boskapsmark är den 1 000 m2.

Beträffande villkoren för markdelning måste markdelning och marksammanläggning säkerställa de principer och villkor som anges i klausul 1, klausul 2 och klausul 3, artikel 220 i marklagen. Följaktligen måste mark som ska delas och sammanläggas ha tillgång till, vara ansluten till befintliga kollektivtrafikleder, säkerställa vattenförsörjning, dränering etc.

Om markanvändaren reserverar en del av tomtområdet för en gångväg, ska denna gångväg överenskommas mellan parterna, och folkkommittén för distriktet, staden och Thu Duc City ska ansvara för att beakta den faktiska situationen på området för att bedöma huruvida den gångväg som parterna överenskommit säkerställer brandförebyggande och brandbekämpande åtgärder, vattenförsörjning och dräneringssystem samt el, för att erhålla godkännande innan tomtseparationen eller tomtsammanslagningen genomförs.

Det markområde som bestämts att användas som gångväg för flera tomter (från 2 tomter eller fler) ska omvandlas till en gemensam användningsform på intyget om nyttjanderätt till mark och äganderätt till tillgångar som är knutna till marken.

Detta beslut gäller organisationer, hushåll och individer som har behov, rättigheter och skyldigheter i samband med genomförandet av förfaranden för markdelning och marksammanläggning. Statliga myndigheter har befogenhet att genomföra förfaranden för markdelning och marksammanläggning i enlighet med lagens bestämmelser.

Da Nang "slutför" hyrespriser för sociala bostäder och arbetsboenden i industriparker

Nyligen utfärdade även folkkommittén i Da Nang stad en prisram för hyra av sociala bostäder och arbetarbostäder i industriparker i staden.

För sociala bostadsprojekt som investeras i byggnation utan att använda offentligt investeringskapital eller fackliga finansiella resurser är det lägsta hyresintervallet för lägenheter under 5 våningar (utan källare) med ett maximalt hyrespris på 88 000 VND/m2/månad, minimum 57 000 VND/m2/månad.

Det högsta hyresintervallet är för lägenheter från 24 våningar till högst 30 våningar (2 källare) med ett maximalt hyrespris på 165 000 VND/m2/månad, minimum 104 000 VND/m2/månad.

Beträffande hyresramen för sociala bostäder som investerats och byggts av individer, föreskriver Da Nang att individuella hus (1 våning, stängd lägenhet, bärande tegelväggskonstruktion, armerat betongtak gjutet på plats) har ett maximalt hyrespris på 58 000 VND/m2/månad, minimum 39 000 VND/m2/månad.

Enskilda hus (från 2 till 3 våningar, armerad betongkonstruktion; tegelväggar; armerad betonggolv och tak gjutna på plats, ingen källare) har ett maximalt hyrespris på 88 000 VND/m2/månad, lägst 61 000 VND/m2/månad.

Enskilda hus (från 4 till 5 våningar, armerad betongkonstruktion; tegelväggar; platsgjutna armerade betonggolv och tak, ingen källare) har ett maximalt hyrespris på 96 000 VND/m2/månad, minst 66 000 VND/m2/månad (för byggyta under 50 m2) och högst 75 000 VND/m2/månad, minst 51 000 VND/m2/månad (för byggyta från 180 m2 eller mer).

När det gäller hyresintervallet för arbetarbostäder i industriparker är det lägsta hyresintervallet för lägenheter under 5 våningar (utan källare) med ett maximalt hyrespris på 84 000 VND/m2/månad och ett minimum på 54 000 VND/m2/månad.

Det högsta hyrespriset är för lägenheter från färre än 24 våningar till större än eller lika med 30 våningar (2 källare), där det högsta hyrespriset är 158 000 VND/m2/månad, och det lägsta är 100 000 VND/m2/månad.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html