Överväg att inte överge överskottsmetoden vid markvärdering

[annons_1]

Baserat på yttranden från företag och föreningar har Vietnams handelskammare (VCCI) skriftligen svarat på officiell deklaration nr 5080/BTNMT-QHPTTND från ministeriet för naturresurser och miljö angående begäran om kommentarer till utkastet till dekret om ändring och komplettering av dekret 44/2014/ND-CP daterat 15 maj 2014 från regeringen om reglering av markpriser och utkastet till cirkulär om ändring och komplettering av ett antal artiklar i cirkulär nr 36/2014/TT-BTNMT daterat 30 juni 2014 från ministern för naturresurser och miljö som specificerar metoder för markvärdering; utveckling och justering av markprislistor; specifik markvärdering och rådgivning om markvärdering (nedan kallat utkastet).

Markvärderingsmetod

Jämfört med gällande bestämmelser har utkastet till dekret och utkastet till cirkulär justerat metoderna för markvärdering, så det finns endast tre metoder: jämförelsemetod, inkomstmetod och metod med markprisjusteringskoefficient vid markvärdering. Det innebär att överskottsmetoden och avdragsmetoden inte längre kommer att användas vid värdering av mark.

Vissa företag anser att man bör överväga att ta bort överskottsmetoden från markvärderingsmetoderna någon gång.

För det första orsakar det svårigheter i processen för markvärdering.

För närvarande, enligt företagens reflektion, om överskottsmetoden överges, kommer de återstående metoderna i många fall av markvärdering att möta vissa begränsningar, såsom att överskottsmetoden är en metod för att bestämma markpris baserat på användningssyfte med potential för framtida utveckling, inte baserat på det nuvarande användningssyftet som jämförelsemetoden och inkomstmetoden.

Denna typ av mark med utvecklingspotential har vanligtvis inga liknande eller jämförbara tillgångar som framgångsrikt har handlats på marknaden för att jämförelsemetoden ska kunna tillämpas (med villkoret att det finns minst 3 jämförbara tomter som har överförts på marknaden eller vunnit auktionen för markanvändningsrättigheter).

Jämförelsemetoden har begränsningar vad gäller jämförelsedata eftersom transaktionsinformation ofta är svår att matcha med den fastighet som ska värderas; det är nödvändigt att ha mycket tydlig och korrekt transaktionsinformation medan i verkligheten, i många fall, transaktionspriset på papper och det faktiska transaktionspriset skiljer sig åt.

Metoden med markprisjusteringskoefficienten implementeras genom att multiplicera markpriset i markpristabellen med markprisjusteringskoefficienten. Markprisjusteringskoefficienten utfärdas av den provinsiella folkkommittén genom att analysera och jämföra markpriset i markpristabellen med det vanliga markpriset på marknaden. Således baseras justeringskoefficienten också på jämförande data, så den har också brister vad gäller information och indata, precis som jämförelsemetoden.

För närvarande återspeglar inte vårt lands markdatabas verkligheten på marknaden. Därför kan tillämpningen av endast tre värderingsmetoder som i utkastet orsaka svårigheter i implementeringsprocessen på grund av ovanstående brister.

Å andra sidan bygger residualmetoden på den teoretiska grunden att fastighetens nuvärde är det restvärde som erhålls från uppskattningen av den antagna utvecklingen minus alla kostnader som uppstår för att skapa den utvecklingen. Kärnan i denna metod är att beräkna markpriset baklänges, det vill säga utifrån försäljningssumman av de färdigställda utvecklingsprodukterna i framtiden minus de nödvändiga utvecklingskostnaderna för att investera i att skapa den produkten. Mark med utvecklingspotential värderas med denna metod, som andra värderingsmetoder inte är berättigade att tillämpa.

För det andra, överensstämmelse mellan bestämmelser om fastighetsvärdering.

Överskottsmetoden är en fastighetsvärderingsmetod som tillämpas av professionella värderingsorganisationer och anses vara en av de värderingsmetoder som används vid värdering av fastigheter med utvecklingspotential (obebyggd ledig mark eller mark med byggnader på marken som kan renoveras eller rivas för att bygga nya byggnader på marken för bästa och mest effektiva användning). Överskottsmetoden har fastställts i Vietnams värderingsstandard nr 11 utfärdad med cirkulär 145/2016/TT-BTC.

Fallet med utkastet som tar bort överskottsmetoden vid markvärdering gör att reglerna för fastighetsvärdering är inkonsekventa mellan relevanta juridiska dokument.

För det tredje, mål för statlig förvaltning.

En av anledningarna till att överskottsmetoden tas bort från markvärderingsmetoden är att "detta är en fastighetsvärderingsmetod som används av förvaltare för att beräkna investeringar (markpriset bör finnas tillgängligt först), inte lämplig för markvärdering i syfte att tjäna statens markförvaltning".

Om denna metod endast anses användas för att beräkna investeringseffektivitet, innebär det att markvärdet har beräknats för att uppnå bästa och mest effektiva användning, och att detta markpris är förenligt med marknadsprinciper. Staten använder således denna värderingsmetod för att fastställa vilka typer av mark som har utvecklingspotential för att fastställa ett markpris som överensstämmer med marknadspriset, och därigenom fastställa de ekonomiska skyldigheter som investerare måste uppfylla gentemot staten.

"Utifrån ovanstående analys föreslår företagen att utkastskommittén överväger att inte ta bort överskottsmetoden i markvärderingsmetoderna", sade VCCI.

Bestäm vanliga markpriser på marknaden

Enligt bestämmelserna i klausul 1, artikel 1 i utkastet är "Vanligt markpris på marknaden det pris som förekommer oftast i transaktioner som överförs på marknaden, där man vinner auktioner för nyttjanderätter till marktomter med samma användningsändamål i ett område och inom en viss tidsperiod".

För att fastställa det "mest frekventa priset" måste markvärderaren samla in alla transaktionspriser på marknaden under en viss tidsperiod. Denna aktivitet kan endast syntetiseras från statliga myndigheter med informationskällor som fastighetsregister och skattemyndigheter.

Enligt feedback kommer konsultorganisationer (med undantag för offentliga tjänsteenheter som utför sina tilldelade funktioner och uppgifter) att ha svårt att fullt ut få tillgång till denna informationskälla.

För att underlätta konsultorganisationernas verksamhet rekommenderar VCCI att utkastskommittén lägger till föreskrifter som ger dessa organisationer tillgång till ovanstående informationskällor.

Tillämpa markvärderingsmetoder

Bestämmelserna i utkastet såväl som dekret 44/2014/ND-CP har inte tydligt definierat metoden för markvärdering för följande fall: "Tomter, icke- jordbruksmark är bostadsmark utan tillräcklig information om minst 3 tomter". Detta fall uppfyller enligt föreskrifterna inte villkoren för att tillämpa jämförelsemetoden som föreskrivs i klausul 1, artikel 5 (ändrad), och det är inte heller ett fall av att tillämpa bestämmelserna i klausul 8, artikel 5c när det inte finns tillräcklig information om minst 3 tomter med samma markanvändningsändamål eftersom marken inte är icke-jordbruksmark.

När det gäller "en tomt eller ett markområde med ett värde beräknat enligt markprislistan på över 200 miljarder VND, måste markarrendet betalas i ett enda belopp för hela arrendeperioden". Detta fall omfattas inte av de fall där jämförelsemetoden och metoden med markprisjusteringskoefficienten som föreskrivs i artikel 5 (ändrad) tillämpas.

Information för tillämpning av markvärderingsmetoder

Enligt bestämmelserna i artikel 5b i utkastet till dekret ska information om markpriser som ska tillämpas med jämförelsemetoden och metoden med justeringskoefficient för markpriser vara information som inhämtats inom en period av högst 24 månader från tidpunkten för markvärderingen och dessförinnan, och som samlats in från källor som: Markpriser som överförts på marknaden hos fastighetsregistreringskontor, skattemyndigheter, folkkommittéer på kommunnivå; Vinstpriser från auktioner av markanvändningsrätter hos organisationer som genomför auktioner av markanvändningsrätter.
De informationskällor som samlats in ovan verkar vara otillräckliga för att korrekt fastställa information om markpriser. För närvarande har fastighetstransaktioner på marknaden två priser, och de priser som registrerats i överföringsavtalet för markanvändningsrättigheter (information som erhållits av fastighetsregistreringskontoret, skattemyndigheten) kanske inte är det faktiska transaktionspriset.

För att säkerställa mer korrekt information rekommenderar VCCI därför att utkastskommittén utökar informationskällor såsom: transaktionspriser på fastighetshandelsgolv; priser som samlats in av värderare genom undersökningar och enkäter.

Visdom

[annons_2]
Källa