Baserat på feedback från företag och föreningar har Vietnams handelskammare (VCCI) svarat på officiell skrivelse nr 5080/BTNMT-QHPTTNĐ från ministeriet för naturresurser och miljö angående begäran om kommentarer till utkastet till dekret om ändring och komplettering av regeringens dekret 44/2014/ND-CP daterat 15 maj 2014 om markpriser och utkastet till cirkulär om ändring och komplettering av ett antal artiklar i cirkulär nr 36/2014/TT-BTNMT daterat 30 juni 2014 från ministern för naturresurser och miljö som i detalj beskriver metoden för markvärdering; upprättande och justering av markpristabeller; specifik markvärdering och rådgivning om markprisfastställande (nedan kallat utkastet).
Markvärderingsmetoder
Jämfört med gällande bestämmelser har utkastet till dekret och utkastet till cirkulär justerat metoderna för markvärdering, vilket innebär att endast tre metoder återstår: jämförelsemetoden, inkomstmetoden och metoden med markprisjusteringskoefficienten. Detta innebär att överskottsmetoden och avdragsmetoden inte längre kommer att användas vid markvärdering.
Vissa företag menar att det krävs noggrant övervägande ur flera perspektiv för att ta bort överskottsmetoden från markvärderingsmetoder.
För det första skapar det svårigheter i markvärderingsprocessen.
Enligt feedback från företag kommer de återstående metoderna i många fall av markvärdering att stöta på vissa begränsningar om överskottsmetoden överges. Till exempel bestämmer överskottsmetoden markpriser baserat på potentiell framtida utvecklingsanvändning, snarare än baserat på nuvarande användningar som jämförelsemetoden eller inkomstmetoden.
Denna typ av mark med utvecklingspotential saknar vanligtvis jämförbara eller liknande fastigheter som framgångsrikt har omsatts på marknaden, vilket gör det svårt att tillämpa jämförelsemetoden (förutsatt att det finns minst tre jämförbara markområden som har överförts på marknaden eller vunnits genom auktioner av markanvändningsrätter).
Jämförelsemetoden har begränsningar vad gäller jämförelsedata eftersom transaktionsinformation ofta är svår att förena med den fastighet som värderas; den kräver mycket tydlig och korrekt transaktionsinformation, medan i verkligheten, i många fall, transaktionspriset på papper och det faktiska transaktionspriset skiljer sig åt.
Markprisjusteringskoefficienten implementeras genom att multiplicera markpriset i markpristabellen med markprisjusteringskoefficienten. Markprisjusteringskoefficienten utfärdas av den provinsiella folkkommittén genom analys och jämförelse av markpriserna i markpristabellen med rådande marknadspriser. Därför bygger bestämningen av justeringskoefficienten också på jämförande data och stöter därmed på samma begränsningar vad gäller indata som den jämförande metoden.
För närvarande återspeglar inte vårt lands fastighetsdatabas korrekt marknadens verklighet. Att endast tillämpa tre värderingsmetoder som i utkastet kan därför skapa svårigheter vid implementeringen på grund av de ovannämnda bristerna.
Å andra sidan härrör residualmetoden från den teoretiska grunden att nuvärdet av en tillgång är det återstående värdet som erhålls från uppskattningen av den hypotetiska utvecklingen minus alla kostnader som uppstår för att skapa den utvecklingen. Kärnan i denna metod är att beräkna markvärdet i omvänd ordning, med början från intäkterna från försäljningen av färdiga framtida utvecklade produkter och subtrahera de nödvändiga utvecklingskostnader som investerats i att skapa dessa produkter. Mark med utvecklingspotential värderas med hjälp av denna metod, vilket andra värderingsmetoder inte är lämpliga för.
För det andra, konsekvens mellan regler gällande fastighetsvärdering.
Residualmetoden är en fastighetsvärderingsmetod som tillämpas av professionella värderingsorganisationer och anses vara en av de värderingsmetoder som används vid värdering av fastigheter med utvecklingspotential (obebyggd ledig mark eller mark med befintliga strukturer som kan renoveras eller rivas för att bygga nya strukturer för optimal och effektiv användning). Residualmetoden anges i vietnamesisk värderingsstandard nr 11 utfärdad med cirkulär 145/2016/TT-BTC.
Att utkastet tar bort överskottsmetoden vid markvärdering har resulterat i inkonsekvenser i reglerna för fastighetsvärdering i relevanta rättsdokument.
För det tredje, målen för statsförvaltningen.
En av anledningarna till att överskottsmetoden tas bort från markvärderingsmetoderna är att "detta är en fastighetsvärderingsmetod som används av förvaltare för att fatta investeringsbeslut (helst bör markpriserna fastställas i förväg), och är inte lämplig för markvärdering i statlig markförvaltning."
Om denna metod enbart används för att beräkna investeringseffektivitet, innebär det att markvärdet har beräknats för att uppnå bästa och mest effektiva användning, och att detta markpris är förenligt med marknadsprinciper. Staten använder därför denna värderingsmetod för att identifiera marktyper med utvecklingspotential, fastställa markpriser som är förenliga med marknadspriserna och därigenom fastställa de ekonomiska skyldigheter som investerare måste uppfylla gentemot staten.
"Baserat på ovanstående analys föreslår företagen att utkastskommittén överväger att inte ta bort överskottsmetoden från markvärderingsmetoderna", uppgav VCCI.
Fastställande av rådande marknadspriser på mark
Enligt klausul 1, artikel 1 i utkastet, "Det rådande marknadspriset för mark är det pris som förekommer oftast i transaktioner som redan överförts på marknaden, eller i auktioner för nyttjanderätter till mark för tomter med samma avsedda användning i ett givet område och inom en viss tidsperiod."
För att fastställa det "mest frekvent förekommande prisintervallet" måste markvärderare samla in alla marknadstransaktionspriser under en viss period. Denna process kan endast utföras genom att sammanställa information från myndigheter med relevanta datakällor, såsom fastighetsregister och skattemyndigheter.
Enligt feedback kommer konsultorganisationer (med undantag för offentliga tjänsteenheter som utför sina tilldelade funktioner och uppgifter) att ha svårt att få tillgång till denna information fullt ut.
För att underlätta konsultorganisationernas verksamhet föreslår VCCI att utkastskommittén lägger till en bestämmelse som ger dessa organisationer tillgång till ovannämnda informationskällor.
Tillämpa markvärderingsmetoder
Föreskrifterna i utkastet, liksom dekret 44/2014/ND-CP, specificerar inte tydligt markvärderingsmetoden för följande fall: "Icke- jordbruksmarkskiften eller områden som avsetts som bostadsmark och som saknar den lägsta information som krävs för tre markskiften." Enligt föreskrifterna kvalificerar detta fall inte för den jämförande metoden som anges i klausul 1, artikel 5 (ändrad), och det kvalificerar inte heller för bestämmelserna i klausul 8, artikel 5c när det finns otillräcklig information för tre markskiften med samma markanvändningsändamål, eftersom det inte är icke-jordbruksmark.
Fallet med "markområden eller -områden med ett värde som överstiger 200 miljarder VND enligt markprislistan, som faller under kategorin markarrende med en engångsbetalning för hela arrendeperioden" faller inte under de fall där jämförelsemetoden och metoden med markprisjusteringskoefficienten tillämpas enligt artikel 5 (ändrad).
Information för tillämpning av markvärderingsmetoder.
Enligt artikel 5b i utkastet till dekret är information om markpriser för tillämpning av jämförelsemetoden och metoden med justeringskoefficient för markpriser information som samlats in från källor såsom: markpriser som redan överförts på marknaden hos fastighetsregistreringskontor, skattemyndigheter och folkkommittéer på kommunnivå; och de vinnande budpriserna för markanvändningsrättigheter hos organisationer som genomför auktioner av markanvändningsrättigheter.
Den information som hittills samlats in verkar otillräcklig för att korrekt fastställa markpriser. För närvarande kännetecknas fastighetstransaktioner på marknaden av ett dubbelt prissättningssystem; de priser som registreras i avtal om överföring av markrättigheter (information som erhållits från fastighetsregistreringskontor och skattemyndigheter) kanske inte återspeglar de faktiska transaktionspriserna.
För att säkerställa större informationsnoggrannhet föreslår VCCI därför att utkastskommittén utökar informationskällorna till att omfatta: transaktionspriser vid fastighetsbörser; och priser som samlats in av värderare genom undersökningar och undersökningar.
Tis Minh
[annons_2]
Källa
Kommentar (0)