Lägenheter från gamla till nya ökar kontinuerligt i pris, ny mark etableras, Ho Chi Minh-staden reglerar minimiarea för markdelning

Lägenhetspriserna har ökat kraftigt, lokalt upp till 40 % per kvartal, Hanoi har justerat markanvändningsplaner för vissa projekt i Quoc Oai, procedurer för att omvandla åkermark till bostadsmark... är de senaste fastighetsnyheterna.

Bristfälligheten i strukturen hos fastighetsprodukter är fortfarande en stor begränsning på den nuvarande marknaden och är också en av orsakerna till ökningen av fastighetspriserna på senare tid. (Illustration - Foto: Linh An)

Lägenheter från gamla till nya fortsätter att öka i pris

Angående flerbostadshus i Hanoi uppgav byggministeriet att priserna fortsatte att öka i både nya och gamla projekt. Hittills har marknaden etablerat en ny projektprisnivå, som ökar med cirka 4–6 % kvartalsvis och 22–25 % årligen. I synnerhet har vissa områden lokalt ökat med cirka 35–40 % beroende på plats jämfört med föregående kvartal.

Undersökningar för vissa projekt som Lumi Prestige (Nam Tu Liem-distriktet) har priser från 69 miljoner VND/m2, lägenheter i Khai Son City-projektet (Long Bien-distriktet) har priser från 50-68 miljoner VND/m2, projekt på Nguyen Tuan-gatan (Thanh Xuan-distriktet) har priser runt 75-97,2 miljoner VND/m2...

Inte bara i Hanoi visar syntesen att fastighetspriserna på vissa platser fortfarande tenderar att öka under tredje kvartalet, särskilt i Hanoi, Ho Chi Minh-staden och storstäder.

"Fenomenet med prisökningar är lokalt och förekommer i vissa områden, vissa typer, vissa fastighetssegment, vilket leder till en effekt av stigande allmänna priser", sade byggnadsministeriet.

Bristen i strukturen hos fastighetsprodukter är fortfarande en stor begränsning på den nuvarande marknaden och är också en av orsakerna till ökningen av fastighetspriserna på senare tid.

Byggministeriet påpekade att utbudet av prisvärda bostäder inte är tillräckligt för att möta marknadens efterfrågan. Inom marknadssegmentet för prisvärda lägenheter (med ett försäljningspris under 25 miljoner VND/m2) finns det nästan inga transaktioner och produkter till salu.

Mellanprislägenheter (25 miljoner VND/m2 till under 50 miljoner VND/m2) står fortfarande för en hög andel av transaktionerna och utbudet på marknaden. Resten är lyx- och superlyxlägenheter (prissatta över 50 miljoner VND/m2).

Byggministeriet förklarade bristen på bostäder för att möta behoven hos majoriteten av befolkningen, låginkomsttagare och medelinkomsttagare i stadsområden, särskilt Hanoi och Ho Chi Minh-staden, och sa att det finns många orsaker.

I synnerhet möter fastighetsföretag svårigheter och hinder i rättsliga förfaranden, särskilt när det gäller att fastställa markpriser, beräkna markanvändningsavgifter, röjning av mark och marktilldelning.

Dessutom har många projekt som har byggts och håller på att byggas nyligen tvingats tillfälligt avbrytas, få sina framsteg försenade och sina byggframsteg försenade.

Förvaltningsmyndigheten bedömde att marklagen 2024, bostadslagen 2023 och fastighetsaffärslagen 2023 hade utfärdats och trätt i kraft, att svårigheterna med institutioner och rättsliga regler (mark, bostäder, fastighetsaffärer, kredit...) för företag i stort sett har lösts och att fastighetsutbudet har förbättrats. Det finns dock fortfarande vissa begränsningar eftersom det tar tid för nyligen utfärdade mekanismer, policyer och lagar att implementeras effektivt och "komma till verklighet".

Många fastighetsexperter påpekar att problemet med att öka utbudet ligger i segmentet för överkomliga och rimliga priser. Faktum är att på senare tid, trots att utbudet av lägenheter har ökat, har försäljningsprisnivån i Hanoi fortsatt att visa en uppåtgående trend på både primär- och sekundärmarknaden.

Enligt Savills Vietnam saknar bostadsmarknaden för närvarande ett överkomligt utbud i stora städer som Ho Chi Minh-staden och Hanoi, då marknadsandelen för detta segment har minskat från 60 % år 2016 till endast 35 % år 2024, och primära lägenheter under 2 miljarder VND har helt försvunnit.

En ledare för ett fastighetsbolag i Hanoi sa att de projekt som genomförs på marknaden mestadels är i mellan- och högprissegmentet. När efterfrågan är högre än utbudet stiger fastighetspriserna. Det är inte ovanligt att försäljningspriset drivs upp högre än det verkliga värdet.

Enligt den här personen kan fastighetsmarknadens problem inte lösas när det inte finns något lämpligt och prisvärt utbud av bostäder.

Justering av markanvändningsplaner för vissa projekt i Quoc Oai, Hanoi

Hanois stads folkkommitté har just utfärdat beslut nr 5682/QD-UBND om justering och komplettering av 2024 års markanvändningsplan för Quoc Oai-distriktet.

Följaktligen har justeringen och kompletteringen av listan över markanvändningsplaner för 2024 för Quoc Oai-distriktet godkänts av stadens folkkommitté i beslut nr 418/QD-UBND daterat 22 januari 2024, beslut nr 2015/QD-UBND daterat 16 april 2024 och beslut nr 3848/QD-UBND daterat 25 juli 2024.

Mer specifikt är justering och komplettering (platsnamn, område) av de projekt som identifierats i beslut 418/QD-UBND daterat 22 januari 2024, beslut nr 2015/QD-UBND daterat 19 april 2024 och beslut nr 3848/QD-UBND daterat 25 juli 2024 ett projekt.

Komplettering av markanvändningsplanen för Quoc Oai-distriktet 2024 med 9 projekt, inklusive: Projekt för att bygga trafikleder i området som närmar sig Centrala mödravårdssjukhuset, anläggning 2; Centrala barnsjukhuset, anläggning 2; Projekt för att bygga ett kulturcentrum i Ngoc Liep kommun; Ngoc My A-förskolan; byggande av ett kulturhus i byn Phu Hang, Tan Phu kommun; byggande av en 220 kV kraftledning för att förse transformatorstationen Hoa Lac på 220/110 kV och utgående ledningar på 110 kV med ström; Signalöverföringscentral; byggande av ett allmänt reservlager, det norra petroleumreservlagret och konvoj I under avdelningen för utrustning och logistik; utbyggnad av transformatorstationen West Hanoi på 500 kV för att betjäna installationen av 06 220 kV-kajer, Dong Quang kommun; Phuong Cach grundskola med en total yta på 74,18 hektar.

Justera antalet projekt och arealen i beslut nr 3848/QD-UBND daterat 25 juli 2024 till 148 projekt med en total areal på 1 151,27 hektar.

Ho Chi Minh-staden utfärdar nya regler om minimiareal för markdelning

Den 31 oktober utfärdade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté beslut nr 100/2024 som anger villkoren för markdelning, markkonsolidering och den minsta area som tillåts för markdelning för varje typ av mark i området.

Detta beslut ersätter det tidigare beslutet nr 60/2017 om minimiareal för markdelning.

Beträffande den minsta yta som ska delas upp i tomter, enligt de nya bestämmelserna, är bostadsmark i området uppdelad i 3 områden, med motsvarande minimiytor på 36m2, 50m2 och 80m2.

Mer specifikt omfattar område 1 distrikten 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh och Tan Phu. Minsta markyta för uppdelning i dessa distrikt är 36 kvadratmeter, och tomtens bredd och djup får inte vara mindre än 3 meter.

Område 2 omfattar distrikt 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City och städerna i distrikten. Minsta area bostadsmark som kan delas upp i tomter i dessa områden är 50 m2. I synnerhet får reglerna för fasadens bredd och djup inte vara mindre än 4 m.

Zon 3 omfattar områdena utanför städerna Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be och Can Gio. Den minsta ytan för bostadsmark som kan delas upp i dessa områden är 80 m2. Fasadens bredd och djup på tomten får inte vara mindre än 5 m.

Beträffande jordbruksmark föreskriver Ho Chi Minh-staden att den minsta areal som får delas upp i tomter för årlig odlingsmark och annan jordbruksmark är 500 kvadratmeter.

Samtidigt är den minsta arealen för mark för fleråriga grödor, vattenbruksmark, saltmark och koncentrerad boskapsmark som kan delas upp i tomter 1 000 kvadratmeter.

Jämfört med det gamla beslutet har den minsta arealen bostadsmark och jordbruksmark som kan delas upp i tomter i Ho Chi Minh-staden inte ändrats.

Den nya punkten med markdelningsregleringen är att det inte längre finns bestämmelser om planeringsvillkor och byggvillkor som tidigare.

Mer specifikt måste den mark som ska delas eller slås samman säkerställa följande krav: Det måste finnas tillträde, anslutning till befintliga trafikleder, säkerställande av vattenförsörjning och dränering samt andra nödvändiga behov på ett rimligt sätt.

Om en markanvändare reserverar en del av en bostadstomt eller en bostadstomt och annan mark på samma tomt för en gångväg, behöver man vid delning eller sammanslagning av tomter inte ändra användningsändamålet för det markområde som används för gångvägen.

Om markanvändaren reserverar en del av tomten som gångväg, kommer denna gångväg att överenskommas mellan parterna och kommunen kommer, baserat på den faktiska situationen, att ge sitt godkännande innan tomten separeras eller sammanfogas.

Beträffande det markområde som fastställts som gångväg, som används för många tomter, kommer det att omvandlas till en gemensam användningsblankett på intyget.

Förfaranden för att omvandla åkermark till bostadsmark

När människor omvandlar åkermark till bostadsmark måste de förbereda dokument som ska lämnas in till behörig statlig myndighet i enlighet med bestämmelserna i artikel 227 i marklagen från 2024.

När kan odlingsmark omvandlas till bostadsmark?

Enligt artikel 116 och punkt b, klausul 1, artikel 121 i marklagen från 2024 får markanvändare endast omvandla åkermark till bostadsmark om det godkänns av en behörig statlig myndighet. Med andra ord måste det finnas ett beslut som tillåter ändring av markanvändningsändamål enligt föreskrifter.

För att en behörig statlig myndighet ska kunna fatta ett beslut om att tillåta ändring av markanvändning, är det nödvändigt att basera beslutet på markanvändningsplanering på distriktsnivå, översiktsplanering eller zonplanering i enlighet med bestämmelserna i stadsplaneringslagen som godkänts av den behöriga myndigheten.

Förfaranden för att omvandla bördig mark till bostadsmark

Enligt bestämmelserna i artikel 227 i marklagen från 2024 är ordningen och förfarandena för att ändra markanvändningen följande:

Steg 1. Skicka in ansökan om ändring av markanvändning enligt föreskrifter.

Steg 2. Den behöriga myndigheten ska kontrollera villkoren för att ändra markanvändningen. Om dokumentationen ännu inte är säkrad ska markanvändaren komplettera dokumentationen och lämna in den på nytt till markförvaltningsmyndigheten.

Steg 3. Efter att ha lämnat in en fullständig ansökan utarbetar den behöriga markförvaltningsmyndigheten ett underlag och lämnar in det till folkkommittén på distriktsnivå för att fatta ett beslut som tillåter ändringen av markanvändningen.

Steg 4. Betala markanvändningsavgifter enligt föreskrifter, utom i fall av undantag.

Steg 5. Överför filen till fastighetsregistreringskontorets kontor/filial för att utföra registreringen, utfärda boken, uppdatera och korrigera fastighetsdatabasen, fastighetsregister och återlämna boken till markanvändaren.

Vid både överföring av markanvändningsrätter och ändring av markanvändningsändamål ska förfarandet för registrering av överföringen av markanvändningsrätter och förfarandet för ändring av markanvändningsändamål genomföras samtidigt som förfarandet för ändring av markanvändningsändamål enligt föreskrifter.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html