Möjlighet att accelerera Nghe Ans industriella fastighetsmarknad

Att främja fördelen med att "komma senare och vara först"

Med fördelen att ligga i framkant och fördelen att attrahera investeringar, hittills, i "lokomotiven" för industriell utveckling som Ho Chi Minh-staden, Hanoi eller de södra provinserna Binh Duong, Dong Nai, de norra provinserna Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang ..., har området med industriparker (IP) i princip fyllts och utvecklats stabilt. Det betyder att markfonden för industriell utveckling inte finns mycket kvar. I det nuvarande sammanhanget är det inte lätt att utöka området med IP och efterfrågan på markuthyrning är fortfarande stor, så markhyrorna ökar ständigt.

Ett företag som kom till Nghe An för att hyra mark för verksamhet i en industripark sa: Eftersom markfonden i de norra industriparkerna har tagit slut har markhyrorna ökat snabbt under senare år, från cirka 90-100 USD/m2/år tidigare har de ökat i genomsnitt till 150 USD, och ibland till och med upp till 180 USD/m2/år.

Färdigställande av telekommunikationsinfrastruktur inom VSIP Nghe An 1 industripark. Foto: Nguyen Hai

Medan industricentrum har fått slut på utrymme och höga hyrespriser, i synnerhet i Nghe An och i de norra centrala provinserna i allmänhet, är det ett gångbart alternativ för investerare på grund av det återstående utrymmet och de inte alltför höga hyrespriserna. Mer specifikt i Nghe An, enligt information från företag inom industriparksinfrastruktur, finns det olika priser beroende på kontrakt, område och hyresperiod, men i allmänhet är det fortfarande billigare än i andra viktiga industriområden. Genom undersökningen fick vi veta att markhyrorna i Nghe Ans industriparker för närvarande vanligtvis ligger mellan 48 och 100 USD/m2/år.

Ho Chi Minh Citys näringslivsförening delade följande under en arbetsresa med Nghe An-provinsen: Nyligen, på grund av begränsat utrymme och markresurser för industriell utveckling, tvingas stora industricentra som Ho Chi Minh City välja, istället för att ta emot och attrahera alla projekt som tidigare. De prioriterar endast att attrahera projekt med modern utrustning och teknik och uppmuntrar inte projekt som använder stora markresurser, särskilt projekt med teknik som har stor inverkan och inflytande på miljön.

Begränsningarna hos ovanstående orter innebär också möjligheter för orter som Nghe An. Om samarbeten etableras kan orter dela information fullt ut, knyta an och samarbeta, och attrahera investeringar i lämpliga projekt. På liknande sätt har även näringslivsföreningen och Hanoi Investment, Trade and Tourism Promotion Center kontinuerligt gemensamma och sammankopplande aktiviteter för att attrahera investeringar till Nghe An.

Även om markhyran inte är en avgörande faktor för investeringar eller inte, har Nghe An nyligen, genom införandet av en separat markprislista för industriparker och genom att attrahera professionella infrastrukturinvesterare, skapat en konkurrensfördel för att attrahera investeringar i industriparker jämfört med andra provinser. Specifikt under de senaste 10 åren, sedan WHA, VSIP, Hoang Thinh Dat, med samtidiga investeringar i infrastruktur, har Nghe An framstått som ett val för utländska direktinvesterare varje gång de kommer till Vietnam för att undersöka och söka investeringsmöjligheter.

Herr Dang Quang Tuan - chef för avdelningen för naturresurser och miljö, förvaltningsstyrelsen för den sydöstra ekonomiska zonen

Från investerarsidan i industriparksinfrastruktur bedömde de också att tack vare den nya markprislistan specifikt för industriparker, som beräknas mer rimligt, är infrastrukturinvesteringsföretag mer proaktiva i att förhandla hyrespriser med sekundära investerare; samtidigt är det grunden för att överväga beslutet att utöka investeringarna i nästa fas.

Nghe An investerar i en järnvägsöverfart vid väg N2, Tho Loc industripark - VSIP 2 Dien Chau för att locka investerare till infrastrukturverksamhet. Foto: Nguyen Hai

Trots ovanstående fördelar och provinsens ansträngningar att attrahera investeringar har Nghe An under de senaste två åren, trots att den drabbats hårt av covid-19-pandemin, ändå gjort en stor förändring när det gäller att attrahera investeringar. År 2022 kom Nghe An för första gången in bland de 10 bästa orterna som attraherar de största utländska direktinvesteringarna (FDI) i landet, med ett totalt nyligen beviljat och justerat kapital på 961,3 miljoner USD. Under de första åtta månaderna 2023 fortsatte Nghe An att leda 14 provinser och städer i regionerna norra centrala och södra centrala kusten, och rankades som nummer 8 i landet genom att attrahera 9 utländska direktinvesteringsprojekt med ett registrerat kapital på 890 miljoner USD.

Möjlighet för Nghe Ans industriområde att accelerera?

Enligt experter anses den industriella fastighetsmarknaden i en ort vara synkron och komplett om den inkluderar marksegmentet i industriparker och industrikluster. Industriparker har högre hyrespriser och är för storskaliga företag, medan industrikluster har lägre hyrespriser och är för små och medelstora företag, oavsett företagstyp, oavsett om det är utländska direktinvesteringar eller inhemska.

En av fördelarna för företag och investerare när de går in i en industripark eller ett industrikluster för att bedriva verksamhet och produktion är att det finns en komplett teknisk infrastruktur, inklusive vägar, elförsörjning, brandskyddssystem, avloppsreningssystem... utformade och investerade synkront, företag behöver bara installera fabriker och utrustningslinjer för att fokusera på produktion och verksamhet, med lite behov av att oroa sig för andra problem. När problem uppstår finns det investerare i leasinginfrastruktur, styrelsen för den sydöstra ekonomiska zonen och avdelningar, filialer och orter för att stödja...

Quynh Luu investerade nästan 10 miljarder VND för att bygga nästan 1 km väg som förbinder riksväg 48B med industriklustret i Quynh Chau kommun för att bjuda in investerare att göra infrastrukturaffärer. Foto: Nguyen Hai

De höga markhyrorna i industriparker är dock ett stort hinder för inhemska företag, främst små och medelstora. Istället för att hyra mark i industriparker för investeringar och affärsverksamhet mobiliserar inhemska företag därför ofta markförvärv, ersättning och markröjning.

En representant för ett företag som investerar i produktionslokaler i Nghi Lam kommun, Nghi Loc-distriktet, sa: "Genom att genomföra denna plan måste företag initialt spendera en stor summa pengar för att kompensera och röja mark, men i det långa loppet minskar det den årliga markhyran, som är ganska hög. Faktum är att även om hyrespriset är lägre än i vissa viktiga industriparker över hela landet, är det med nuvarande pris i huvudsak bara utländska direktinvesteringsföretag som vågar hyra mark i industriparker investerade av VSIP, WHA eller Hoang Thinh Dat. Inhemska företag med över 95 % små och medelstora företag har fortfarande svårt att få tillgång till produktions- och affärslokaler; andra måste hyra ut områden i industriparker eller små industrikluster som investerats av staten... Detta kan i det långa loppet få konsekvenser för miljön, avloppsvatten eller brist på elförsörjning."

Förvaltningsstyrelsen för den sydöstra ekonomiska zonen och VSIP:s infrastrukturföretagsinvesterare i Nghe An samordnar årligen för att koppla samman utbud och efterfrågan på arbetskraft. Foto: Nguyen Hai

Ovanstående verklighet visar att för att fullända den industriella fastighetsmarknaden behöver Nghe An å ena sidan attrahera investeringar i utveckling av infrastruktur för industriparker så att storskaliga projekt kan hyra mark, och samtidigt måste man planera och öka markfonderna för att utveckla små industriella kluster, vilket skapar förutsättningar för små och medelstora företag att få tillgång till och hyra mark för produktion och affärsverksamhet.

Dessutom är det nödvändigt att stärka inspektion, granskning och effektiv hantering av avbrutna projekt eller projekt som har tilldelats mark men inte tagits i bruk; begränsa situationen med "hängande feta, svältande katter" när investerare hyr mark för att få incitament från staten men inte investerar i infrastruktur eller hyr mark, åtnjuter förmånliga priser men inte installerar fabriker för produktion och verksamhet utan för att hyra ut i andra hand...

Ett hörn av Nam Cam industripark i Dong Nam ekonomiska zon. Foto med tillstånd av Nghe An Newspaper

Från och med nu och fram till 2025 kommer markfonden för Nghe Ans fastighetsmarknad att ha ytterligare 1 500 hektar, varav 1 200 hektar ligger i industriparker och cirka 300 hektar i industriella kluster. Med positiva signaler om att attrahera investeringar, särskilt utländska direktinvesteringar, kommer Nghe An i framtiden att uppgradera viktig sammankopplande infrastruktur och aktivt investera i annan social infrastruktur, vilket gör att möjligheterna för Nghe Ans industriella fastighetsmarknad blir allt större.

Herr Le Tien Tri - Chef för förvaltningsstyrelsen för den sydöstra ekonomiska zonen

Källa: https://baonghean.vn/co-hoi-tang-toc-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-cua-nghe-an-post275396.html