Markpriserna "följer" den norra höghastighetsjärnvägen

Efter information om planeringen av Ngoc Hoi-stationen, den nord-sydliga höghastighetsjärnvägens knutpunkt, har markpriserna i detta område skjutit i höjden. Med en budget på 3-4 miljarder VND kommer investerare att ha svårt att köpa en tomt med bilar parkerade vid dörren.

Efter information om planeringen av Ngoc Hoi-stationen, den nord-sydliga höghastighetsjärnvägens knutpunkt, har markpriserna i detta område skjutit i höjden. Med en budget på 3-4 miljarder VND kommer investerare att ha svårt att köpa en tomt med bilar parkerade vid dörren.

Planeringen av Ngoc Hoi-stationen har fått markpriserna i detta område att skjuta i höjden. På bilden: Helhetsperspektiv på Ngoc Hoi-komplexet.

Överskrider tröskelvärdet på 100 miljoner VND/m2

Sedan 2004 har premiärministern godkänt investeringspolicyn för stadsjärnvägslinje nr 1, sträckan Ngoc Hoi - Yen Vien. Men efter ungefär två decennier är detta område fortfarande "inaktivt", och röjningen av platsen är fortfarande i ett dödläge. Den dystra stämningen här skingrades egentligen först när transportministeriet identifierade Ngoc Hoi-stationen som en del av det nord-sydliga höghastighetsjärnvägssystemet.

Ovanstående information har fått fastighetsmarknaden i Thanh Tri-distriktet ( Hanoi ) att blomstra, särskilt i Ngoc Hoi-kommunen, där stationen ligger. Enligt invånarna här upplevde detta område en kraftig prisökning i början av året på grund av markbristen i Hanois förorter i allmänhet. Sedan, med ny information om den nord-sydliga höghastighetsjärnvägen, fortsatte priset på bostadsmark runt stationens byggarbetsplats att drivas upp till en ny nivå.

Om köpare i slutet av första kvartalet 2024 fortfarande kunde hitta tomter med parkeringsplatser vid dörren för cirka 60 miljoner VND/m2, har priset nu ökat till nästan 80 miljoner VND/m2. För tomter belägna längs huvudgator är priset till och med över 110 miljoner VND/m2.

För nationella nyckelprojekt kan byggprocessen ta många år. Om investerare måste låna pengar riskerar de därför att minska förlusterna.

”I området runt Ngoc Hoi-stationen, med en finansiell kapacitet på 3–4 miljarder VND, är det mycket svårt för investerare att köpa tomter med bilar parkerade utanför dörren. Om det finns några, är de vanligtvis små tomter eller har dålig feng shui”, sade mäklaren Xuan Thanh.

Mängden bostadsfastigheter som finns tillgängliga på marknaden är relativt begränsad. För tomter med bra lägen och breda gränder beräknas likviditetsgraden per vecka. I händerna på erfarna "surfare" kan tomter här ge vinster på flera hundra miljoner VND efter kort tid.

”Ngoc Hoi kommun och angränsande kommuner som Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe och Khanh Ha är de mest intressanta områdena i Thanh Tri-distriktet. I synnerhet kommer kommunerna Dai Ang och Lien Ninh att vara de mest utvecklade områdena inom en snar framtid, när det finns ytterligare två stadsområden 2028 och 2029”, sade Thanh.

Enligt CBRE kommer fastigheter nära tunnelbanestationer att ha en genomsnittlig prispremie på 10–20 % jämfört med andra områden. Vid en kris på fastighetsmarknaden kommer bostadsprojekt med goda anslutningar till tunnelbanelinjer att kunna återhämta sig snabbare.

Var försiktig när du köper mark som "fastnat" i planeringen

I ett samtal med reportrar från Dau Tu Newspaper sa Nguyen Huu Cuong, ordförande för Hanoi Real Estate Club (HNREA), att det är naturligt att fastighetspriserna ökar i takt med utvecklingen av transportinfrastrukturen. Denna trend inträffade i fallet med Ring Road 4, då investerare skyndade sig att "genomsöka" marken runt rutten för att ligga steget före planeringen.

”Det är normalt att markpriserna ökar som svar på officiell planeringsinformation från myndigheter, särskilt när det gäller höghastighetsjärnvägssystemet Nord-Syd. Detta är ett viktigt projekt, så inte bara fastighetsinvesterare, utan alla är entusiastiska över informationen kring detta fantastiska projekt”, sa Cuong.

Ordföranden för HNREA betonade dock också att köparna tydligt måste definiera projektets planeringsomfattning för att undvika att bli föremål för tomtröskning. Detta kommer att vara en av de faktorer som avgör "vinst eller förlust" för tomten. Dessutom måste investerare också ta reda på om marken kommer att gynnas av det tekniska infrastruktursystemet eller statens sociala välfärdsprojekt.

”Detta kan fastställas genom detaljerad planering, regional planering, 1/2 000-planering, 1/500-planering... Om investeraren är säker på att tomten inte har 'fastnat' i planeringen, betraktas det som en delvis vinst. Men om det inte är tydligt förståt är de potentiella riskerna mycket höga. Det har till och med förekommit fall där säljaren har förfalskat planeringsmärken för att begå bedrägeri”, varnade Cuong.

Utöver planeringsfaktorn noterade experten från HNREA också att investerare behöver bedöma sin ekonomiska hälsa, syftet med att använda marken och sin egen "mod". Enligt Mr. Cuong kommer marktomterna "efter" projektet att vara lämpliga för investerare på medellång och lång sikt och inte alltför beroende av finansiell skuldsättning.

”Köpare måste balansera sin betalningsförmåga och inte låta sig påverkas av känslor. Med viktiga nationella projekt kan byggprocessen ta många år. Om investerare måste låna pengar och inte är säkra på att 'surfa' på kort sikt riskerar de att minska förlusterna”, varnade Cuong.

På liknande sätt uppgav Ngo Xuan Chuc, investerare och chef för en fastighetsmäklarfirma i Hanoi, att marknaden inledningsvis alltid reagerade positivt på planeringsinformation, och fastighetspriserna ökade också "yrselaktigt". Efter den prisökningen stabiliserades marknadsstämningen igen och fick prisnivån att gradvis plana ut, eller till och med minska på vissa platser med ovanligt höga priser.

”Ngoc Hoi-stationen är den största järnvägsstationen i norr, och planeringsområdet kan komma att justeras och utökas. Om investerare har oturen att köpa en tomt inom planeringsområdet kommer de att anses ha förlorat pengar. Även med den nya markprislistan kommer kompensationsnivån aldrig att vara lika med marknadspriset. Med tanke på den nuvarande markprisramen är kompensationsnivån mindre än 1/3 av det faktiska priset”, sa Chuc uppriktigt.

Enligt denna investerare är projektets omfattning mycket stor, så röjningsarbetet kan inte ske över en natt. Därför kan projektets genomförandetid bli längre än väntat. Investerare med litet kapital som måste låna pengar från banken bör därför tänka noga, undvika att hemsökas av känslan av FOMO (fear of missing out) och satsa pengar baserat på rykten.

Efter information om planeringen av Ngoc Hoi-stationen, den nord-sydliga höghastighetsjärnvägens knutpunkt, har markpriserna i detta område skjutit i höjden. Med en budget på 3-4 miljarder VND kommer investerare att ha svårt att köpa en tomt med bilar parkerade vid dörren.

Kommentar (0)