Att förverkliga drömmen om att äga ett hem - Del 3: Hinder från kredit-"flaskhalsen"

Paradoxalt nog har dock endast cirka 3 400 miljarder VND av det kreditpaket på 145 biljoner VND som avsatts för denna sektor betalats ut, vilket motsvarar mindre än 3 % av programmets omfattning. När företag möter byråkratiska hinder och människor har svårt att få lån, har förmånliga medel inte riktigt nått dem som behöver bostäder mest.

Bildtext — Kunder som genomför transaktioner på Vietcombanks huvudkontor i Hanoi. (Illustrativt foto: Tran Viet/TTXVN)

Kapitalet finns där, men det har inte flödat starkt än.

Efter en lång period av långsam tillväxt går segmentet för sociala bostäder in i en ny fas av accelererad utveckling.

Enligt regeringsbeslut nr 07/NQ-CP om att fastställa mål för utveckling av sociala bostäder till orter för perioden 2026-2030 måste hela landet färdigställa mer än 158 700 lägenheter enbart under 2026. Bara under årets fyra första månader har ytterligare 40 sociala bostadsprojekt påbörjats, med en omfattning på cirka 36 590 lägenheter.

Enligt byggministeriet finns det för närvarande sammanlagt 226 projekt i landet som har påbörjats byggnation med cirka 228 725 lägenheter, vilket motsvarar 144 % av det tilldelade målet. Samtidigt har cirka 5 426 lägenheter färdigställts och tagits i bruk; 25 orter har uppnått eller överträffat sina påbörjningsmål för i år.

För att stödja utbudet har banksektorn implementerat ett förmånligt kreditprogram för utveckling av sociala bostäder, för närvarande värt cirka 145 000 miljarder VND. Detta anses vara ett av de viktiga finansiella verktygen för att uppnå målet om bostadstrygghet.

De faktiska utbetalningarna har dock inte hållit jämna steg med förväntningarna. Hittills har endast 38 av 63 orter tillkännagivit listan över projekt som är berättigade till lån. Totalt är cirka 100 projekt berättigade att få tillgång till programmet, med ett kapitalkrav på cirka 70 000 miljarder VND.

Det totala utbetalda kapitalet har dock bara nått cirka 3 400 miljarder VND, vilket motsvarar mindre än 3 % av programmets totala omfattning. Av detta har cirka 2 940 miljarder VND utbetalats till investerare i 21 projekt; husköpare har endast fått tillgång till cirka 460 miljarder VND i 19 projekt.

Enligt experter återspeglar den stora skillnaden mellan kreditpaketets storlek och mängden utbetalt kapital marknadens fortfarande låga förmåga att absorbera kapital.

Dr. Can Van Luc, chefekonom för Vietnams investerings- och utvecklingsbank (BIDV), tror att i takt med att bankkrediter i allt högre grad fokuserar på fastighetsmarknadens efterfrågan på bostäder, kommer marknaden att utvecklas i en mer hållbar riktning. För att kapitalflödet ska vara effektivt är det dock nödvändigt att samtidigt ta itu med frågor om utbud, rättslig ram och bostadspriser.

Dessa flaskhalsar var också en fråga av särskild oro för generalsekreterare och president To Lam under ett nyligen genomfört arbetsmöte med partikommittén, regeringen och relevanta myndigheter om utvecklingen av socialt boende. Följaktligen är rätten till lagligt boende en grundläggande rättighet för medborgarna, och staten har en bostadsutvecklingspolitik som syftar till att säkerställa att alla har en plats att bo. För att uppnå detta mål måste förfaranden relaterade till investeringar, planering, marktilldelning, bygglov och tillgång till förmånliga krediter effektiviseras, vilket säkerställer bekvämlighet, tydliga tidsfrister och individuellt ansvar.

En av de största flaskhalsarna för närvarande är den utdragna projektgenomförandeprocessen på grund av överlappande förfaranden. Många projekt tar år att slutföra förfaranden relaterade till planering, marktilldelning, fastställande av försäljningspriser, godkännande av berättigade husköpare och investeringsförfaranden.

"För att öka utbudet och sänka bostadspriserna måste vi först förbättra licensieringsprocessen, förenkla administrativa förfaranden och förkorta projektens genomförandetid", betonade Dr. Can Van Luc.

Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening, delar samma uppfattning och anser att om planerings- och procedurhinder inte undanröjs, kommer effektiviteten att bli svår att förbättra även med ökad kreditvolym.

När låginkomsttagare har svårt att få tillgång till kapital.

Även om företag kan ha svårt att få tillgång till finansiering för projektutveckling, ligger det största hindret för husköpare i långsiktig ekonomisk press.

Efter att ha hyrt i Hanoi i åratal hade Le Xuan, en maskinarbetare, upprepade gånger undersökt sociala bostadsprojekt för att förbereda sig för att slå sig ner. Men när familjen beräknade återbetalningstiden för banklånet på över 20 år tvekade han fortfarande att fatta ett slutgiltigt beslut.

Enligt Xuan är den initiala förmånliga räntan positiv, men det som oroar många arbetare mest är räntan efter förmånsperioden. Med inkomster som bara är tillräckliga för att täcka levnadskostnader och barnens utbildning kan eventuella fluktuationer i lånekostnaderna påverka familjebudgeten avsevärt.

Samtidigt, för Ms. Nguyen Thi Mai, en egenföretagare inom restaurangbranschen i Hanoi, ligger hindret i att uppfylla bankens lånekrav.

Fru Mai sa att hennes familj hade samlat på sig matchande medel och var berättigade att ansöka om socialt boende. Men när hon undersökte processen för låneansökningar fann hon att det inte alls var enkelt att bevisa en stabil inkomst.

”Min inkomst är verklig, men den syns inte alltid i lönespecifikationer eller anställningsavtal. När man ansökte om lån var många dokument tvungna att skickas in flera gånger, så godkännandeprocessen tog längre tid än väntat”, sa Mai.

Enligt gällande regler måste låntagare, förutom att vara berättigade till sociala bostadsförsäkringar, även uppfylla kreditvillkor, såsom att ha förmåga att återbetala skulden som avsett, ha ett giltigt köpe- eller hyreskontrakt för sociala bostäder och genomföra föreskrivna säkerhetsåtgärder för lån.

Dessa krav är avsedda att säkerställa bankernas kreditsäkerhet, men i verkligheten gör de det också svårt för en grupp låginkomsttagare eller arbetstagare med instabil inkomst att få tillgång till lån.

Dessa farhågor delas också av många experter.

Herr Nguyen Xuan Bac, biträdande direktör för avdelningen för kredit för ekonomiska sektorer (Vietnams statsbank), sade att det är ytterst nödvändigt att bygga en stabil, långsiktig räntemekanism för köpare av sociala bostäder.

"Köpare av sociala bostäder har vanligtvis låga eller medelhöga inkomster och begränsade ekonomiska resurser. Att utforma en mekanism för förmånliga och stabila räntor över en lång period kommer att hjälpa dem att känna sig trygga med att låna och ha en bättre förmåga att återbetala skulden", sa Bac.

Enligt herr Bac kan husköpare låna till en ränta på cirka 5,4 % per år och med en maximal lånetid på upp till 25 år genom låneprogrammet enligt regeringsdekret nr 100/2024/ND-CP, som specificerar vissa bestämmelser i bostadslagen gällande utveckling och förvaltning av sociala bostäder.

Många experter anser dock att för låginkomstgrupper är det inte bara förmånliga räntor som är viktigt, utan även stabiliteten i kreditpolicyn på lång sikt. Förmågan att förutsäga månatliga återbetalningsförpliktelser kommer att hjälpa människor att känna sig mer säkra på att besluta sig för att köpa ett hus.

Ur ett annat perspektiv menar den juridiska konsulten och advokaten Nguyen Van Dinh att det finns en "missmatchning" i praktiken av politiken. Många personer som är berättigade till sociala bostadsförsäkringar saknar ekonomiska medel att låna pengar för att köpa ett hus, medan de som har ekonomisk förmåga inte är det.

"Med inkomster som knappt räcker till att leva på kämpar människor ofta med att betala tillbaka kapitalbeloppet på sina bostadslån, än mindre räntan. Å andra sidan gör låga inkomster det också svårt för människor att bevisa sin förmåga att betala tillbaka skulden, vilket leder till att banker inte betalar ut lånet", analyserade Dinh.

Detta leder till paradoxen att de som behöver bostäder mest också är den grupp som har minst tillgång till kapital.

Vi kan inte enbart förlita oss på marknaden.

I en nyligen genomförd slutsats om inriktningen på bostadsutveckling betonade generalsekreterare och president To Lam: "Staten subventionerar inte bostäder, men den överlåter inte heller helt åt marknaden att reglera sig själv."

Enligt experter är detta också den anda som behöver ingjutas i utvecklingen av kreditpolicyer för socialt boende. Professor Hoang Van Cuong, ledamot i nationalförsamlingens finans- och budgetutskott, anser att den låga utbetalningsgraden för kreditprogram för socialt boende visar att det finns brister i hur de organiseras och genomförs.

"Vi blandar ihop marknadsmekanismer med statliga välfärdsmekanismer. Socialt boende är en socialförsäkringspolitik, och som socialförsäkringspolitik måste staten använda sina verktyg för att reglera den, men för närvarande använder vi marknadsverktyg", betonade Cuong.

Enligt honom är socialt boende ett humanitärt program, så det behöver också en human kreditmekanism som skapar de mest gynnsamma förutsättningarna för människor att få tillgång till kapital, från låneförfaranden till räntor.

Dessutom föreslår många experter att den nationella bostadsfonden bör tas i bruk snart och bilda långsiktiga kapitalkällor för utveckling av sociala bostäder istället för att huvudsakligen förlita sig på kommersiell kredit.

Det är värt att notera att partiets och statens nya inriktning också starkt förändras mot att utveckla hyresbostäder. Generalsekreterare och president To Lam begärde att utvecklingen av hyresbostäder skulle prioriteras, särskilt modellen med hyreslägenheter i stora städer, industriområden, ekonomiska zoner och områden med stark utvecklingspotential.

Advokat Nguyen Van Dinh anser att detta tillvägagångssätt överensstämmer med arbetstagarnas praktiska behov. För att attrahera privata företag behöver staten starka finansiella mekanismer för att uppmuntra investeringar. "Staten skulle kunna stödja ett lånepaket som täcker 80 % av den totala projektinvesteringen, med en låneperiod på över 20 år och en förmånlig ränta under 3 % per år", föreslog Dinh.

Målet om en miljon sociala bostäder till 2030 visar partiets, statens och ministeriernas och myndigheternas starka beslutsamhet att säkerställa människors rätt till bostad. För att dessa lägenheter verkligen ska nå låginkomsttagare måste dock förmånliga kapitalflöden kanaliseras synkront från företag till bostadsköpare. Först när flaskhalsar i förfaranden, räntor och kreditmekanismer avlägsnas kan sociala bostäder fullt ut uppfylla sin roll som en hållbar social trygghetspelare i ekonomin.

Artikel 4: Da Nang söker lösningar genom sociala hyresbostäder.

Källa: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm