Vilken riktning bör fastighetsfusioner och -förvärv ta?

TPO - Det marknaden saknar inom fastighetsfusioner och förvärv idag är inte nödvändigtvis markreserver, och inte heller enbart kassaflöde. Investerare är bara riktigt redo för det långsiktiga perspektivet när de tydligt förstår sina rättigheter, sina skyldigheter och huruvida dessa rättigheter kommer att förbli skyddade efter många år.

Överlappande regleringar

Vid seminariet "Lagar inom finansiell verksamhet gällande överföring, kapitaltillskott och investeringar i fastighetsprojekt i Vietnam" uppgav Tran Son Vu, ordförande för föreningen för forskning och konsultation om juridiska riktlinjer för investeringsverksamhet i Vietnam, att fastighetsmarknaden står inför behovet av en kraftig omstrukturering efter en period av betydande fluktuationer.

Herr Tran Son Vu talade vid seminariet.

Enligt Vu kommer en förbättring av det rättsliga ramverket kring projektöverföringar, kapitaltillskott och insamlingsaktiviteter inte bara att hjälpa företag att övervinna svårigheter utan också bidra till att skapa en mer transparent, säker och hållbar investeringsmiljö.

"Marknaden behöver en tydlig och konsekvent rättslig ram för att säkerställa statens, företagens och investerarnas legitima rättigheter, samtidigt som effektiviteten i markresursutnyttjandet i den nya utvecklingsfasen förbättras", sa Vu.

Samtidigt bedömde Bui Dang Dung, tidigare vice ordförande i nationalförsamlingens finans- och budgetutskott, att de nya reglerna har bidragit till ökad transparens i projektöverföringar, skapat en rättslig grund för marknadsomstrukturering och attraherat inhemskt och internationellt investeringskapital.

Dung påpekade dock också att de överlappande regleringarna mellan marklagen, investeringslagen, bostadslagen och fastighetsaffärslagen fortfarande är en stor flaskhals. Många projekt, även de som kräver överföring eller omstrukturering, har fortfarande långa handläggningstider på grund av skillnader i hur lagen tillämpas av de behöriga myndigheterna.

Därför föreslog Dung att man skulle studera en mekanism som skulle göra det möjligt för kreditinstitut att agera som garanter eller inrätta spärrkonton. Följaktligen skulle medel från köparen kunna dras direkt för att betala fastighetsskatteskulder till staten å säljarens vägnar. Denna lösning skulle hjälpa till att lösa upp projekt som stannat av på grund av den tidigare investerarens oförmåga att betala skatt, samtidigt som det säkerställs att staten uppbär skatter korrekt och fullständigt.

Samtidigt är det nödvändigt att snabbt slutföra den rättsliga ramen för utvecklingen av fastighetsinvesteringsfonder (REITs) och private equity-fonder. Dessa kommer att ge en solid finansiell grund och fungera som professionella köpare för att konsolidera fragmenterade projekt genom kapitalöverföringar, vilket minskar ett alltför stort beroende av bankkrediter.

Ett projekt i Dong Nai har precis påbörjats byggnation på mark som förvärvats genom fusioner och förvärv.

"Administrativa förfaranden efter överföringen behöver förenklas. Processen för att byta investerare på investeringsbeviset och markägarbeviset bör implementeras genom en enda mekanism, vilket förkortar väntetiden så att kapital kan flöda till projektets rekonstruktion snabbare", sa Dung.

Vad ska vi göra?

På liknande sätt sa Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, att hela det politiska systemet för närvarande är mycket beslutsamt att undanröja hinder för projekt. Reglerna om att projekt som helt eller delvis vill överföra äganderätten måste uppfylla sina ekonomiska skyldigheter orsakar dock svårigheter för företag.

För att förvärva ren mark måste företag investera en enorm mängd kapital. När de väl påbörjar genomförandet har många investerare slut på pengar eftersom lagen kräver att projekt måste ha markägarintyg för att vara berättigade till lån. Därför tvingas många investerare sälja sina projekt i förtid.

Men när projektöverföringar stöter på svårigheter kringgår företag reglerna genom att överföra företagsaktier. I det här fallet förändras "kärnan" i verksamheten, och den nya ägaren är i huvudsak köparen av projektet. Detta kryphål är inte i sig fel eftersom lagen inte förbjuder överföring av företagsaktier, men det medför vissa risker senare.

Enligt advokaten Truong Anh Tu, ordförande för TAT Law Firm, handlar fastighetsfusioner och -förvärv (M&A) inte längre bara om att överföra tillgångar, utan i många fall har det handlat om att överföra hela den juridiska ramen för ett projekt. Det är också därför som juridiska aspekter blir det första filtret för kapitalflöden.

Reglerna som kräver att företag uppfyller sina ekonomiska skyldigheter innan de överför äganderätten till hela eller delar av ett projekt skapar svårigheter för dem.

"Tidigare var kreditinstitut främst intresserade av värdet på säkerheter, men nu vill de veta hur markanvändningsrättigheterna förvärvades, i vilken utsträckning ekonomiska skyldigheter har uppfyllts, om projektet involverar offentliga tillgångar och om dessa äganderätter kan upprätthålla stabilitet vid förändringar i den rättsliga miljön", sa advokat Tú.

Därför börjar juridiska risker, under due diligence-processen för fusioner och förvärv, direkt återspeglas i transaktionsvärdet. Ett projekt med en komplex juridisk historia kommer att bli föremål för en större rabatt. Ett projekt som ännu inte har uppfyllt sina finansiella skyldigheter kommer att ta längre tid att få tillgång till finansiering. Ett projekt med en oklar juridisk historia kommer att genomgå en mer rigorös och långvarig due diligence-process.

Enligt Tú saknar marknaden för närvarande inte nödvändigtvis mark eller kassaflöde. Investerare är bara riktigt redo för det långsiktiga perspektivet när de tydligt förstår sina rättigheter, sina skyldigheter och huruvida dessa rättigheter kommer att förbli skyddade efter många år.

"Det är också därför den största nyheten på fastighetsmarknaden för fusioner och förvärv inte längre handlar om kapplöpningen om att äga mer mark, utan om att bygga mer transparenta, stabila och pålitliga äganderätter. Det är den mest djupgående förändringen som sker på den vietnamesiska fastighetsmarknaden idag", sa advokat Tú.

Källa: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo