Anledningen till att lägenheter under 25 miljoner VND/m2 är "utdöda" i storstäder, Hanoi överger två beslut relaterade till markauktioner.

Forskningsdata från Vietnams fastighetsmäklarförening visar att segmentet för prisvärda lägenheter (prissatta under 25 miljoner VND/m2) – prisvärda bostäder – har "utrotats". (Foto: Linh An)

Behovet av prisvärda bostäder är "övergivet"

Den vietnamesiska fastighetsmarknaden har gradvis "upphettats" tack vare drivkraften från nya utbuds- och stödåtgärder från regeringen . Det ökade utbudet – främst bidraget från exklusiva bostäder – har dock bara tillgodoset en mycket liten del av befolkningens bostadsbehov, medan majoritetens behov – prisvärda bostäder – "överges", vilket gör obalansen mellan utbud och efterfrågan allt allvarligare.

Forskningsdata från Vietnam Association of Realtors (VARS) visar att segmentet för prisvärda lägenheter (prissatta under 25 miljoner VND/m2) – prisvärda bostäder – har "utrotats" under de senaste åren och är mycket svårt, eller till och med omöjligt, att återuppstå i Hanoi och Ho Chi Minh-staden.

Mer specifikt visar VARS-statistik att under perioden 2018-2023 har inte bara antalet lägenheter minskat kontinuerligt, utan att utbudsstrukturen av lägenheter i de två särskilda stadsområdena också är alltmer obalanserad. Utbudsstrukturen "lutar" alltmer mot high-end- och lyxsegmentet.

I Hanoi, innan milstolpen nåddes, nådde andelen nylanserade prisvärda lägenheter 35 % år 2018, minskade till 20 % år 2019 och endast 12 % år 2020. Under 2021 och 2022 fortsatte utbudet av prisvärda lägenheter i Hanoi att minska och uppgick till endast cirka 4 % av det totala utbudet av lägenheter som släpptes till försäljning.

I Ho Chi Minh -staden har andelen prisvärda lägenheter minskat kraftigt med tvåsiffrig takt sedan 2018, från 20 % år 2018 till 0,5 % år 2020 innan den försvann helt år 2021.

Fram till de första nio månaderna 2024 upplevde utbudet av lägenheter i Hanoi en betydande återhämtning, men obalansen mellan utbud och efterfrågan blev ännu allvarligare när cirka 80 % av utbudet av lägenheter som öppnades för försäljning i Hanoi och Ho Chi Minh-staden under de första nio månaderna 2024 hade ett försäljningspris på 50 miljoner VND/m2 eller mer.

Trots det höga priset har nylanserade projekt eller nylanseringar uppnått mycket goda försäljningsgrader eftersom efterfrågan på lägenheter, både för boende och investeringar, alltid har varit hög och på en uppåtgående trend. Vissa lägenhetsprojekt noterade absorptionsgrader på upp till 99 % direkt vid tidpunkten för den officiella lanseringen.

Denna situation gör att lägenhetspriserna kontinuerligt ökar och etablerar en ny nivå, på en hög nivå på både primär- och sekundärmarknaden, långt över vad majoriteten av människor har råd med och har tillgång till inkomsttillväxttakt.

Forskning om lägenhetsprisindex, som återspeglar de genomsnittliga försäljningsprisfluktuationerna för projekt i urvalet av 150 projekt som valts ut och observerats av VARS, visar också att det genomsnittliga försäljningspriset för urvalsprojektklustret i Hanoi per tredje kvartalet 2024 ligger nära 60 miljoner VND/m2, en ökning med 64,0 % jämfört med andra kvartalet 2019.

Det genomsnittliga försäljningspriset för projektkluster i Ho Chi Minh-staden ökade från 49,2 miljoner VND/m2 till 64,2 miljoner VND/m2, vilket motsvarar en ökning med 30,6 % jämfört med basperioden.

I Da Nang visade Da Nangs marknadsprisindex en ökning med 46,2 % under tredje kvartalet, vilket är högre än i Ho Chi Minh-staden, med mer än 50 % av det nya utbudet under tredje kvartalet prissatt över 80 miljoner VND/m2.

Således kan man säga att i storstäder, även om efterfrågan på prisvärda bostäder är mycket stor och inte tillgodoses, är utbudet av lyxlägenheter inte överflödigt och tillgodoser bara en viss del av efterfrågan.

Vad är orsaken?

VARS anser att det är svårt för prisvärda bostäder att "dyka upp" i de centrala delarna av Hanoi och Ho Chi Minh-staden, eftersom antalet bostadsprojekt som godkänts för investeringar under senare år bara kan "räknas på fingrarna". Under 2023 och början av 2024 kommer nästan inga nya projekt inom segmentet för prisvärda bostäder att genomföras, och fastighetsprojekt som genomförs fokuserar främst på high-end-segmentet.

VARS förklarade orsaken:

För det första är den främsta anledningen till att prisvärda bostäder inte får mycket uppmärksamhet från fastighetsutvecklare att vinstmarginalen från detta segment är lägre än för exklusiva segment.

För att bygga prisvärda bostäder måste byggherrar optimera kostnaderna från markfinansiering, byggnation till drift. Samtidigt visar beräkningar från projektutvecklare att med en vinstmarginal på endast cirka 15 %, om kapitalet stagnerar i 1–2 år eller försäljningen försenas i 1–2 år, kommer byggherrar att förlora pengar.

Dessutom är centrala markfonder alltmer knappa, för närvarande och i framtiden, främst belägna i stora stadsområden med en rad infrastruktur- och allmännyttiga tjänster som behöver investeringar, plus att insatskostnaderna, särskilt markkostnader, ökar och priserna inte kan vara överkomliga.

För det andra , även om regeringen har infört många strategier för att uppmuntra utvecklingen av sociala bostäder och prisvärda bostäder, är rättsliga förfaranden relaterade till mark och planering fortfarande stora hinder. Den komplicerade licensieringsprocessen, som tagit lång tid, tillsammans med den alltmer knappa markfonden för bostadsutveckling i storstäder, gör att projektutvecklare måste noggrant överväga innan de investerar i detta segment.

Dessutom har kreditstödspolicyer för bostadsköpare i detta segment inte implementerats synkront. Ekonomiska stödpaket för medel- och låginkomsttagare, såsom förmånliga räntor och lånekällor, har fortfarande många svårigheter att få tillgång till och har komplicerade förfaranden.

För det tredje har exklusiva projekt höga vinstmarginaler och är inte svåra att sälja. Eftersom efterfrågan på exklusiva bostäder, inklusive både bostads- och investeringsbehov, är mycket stor, ökar ständigt gruppen av höginkomsttagare i takt med den ekonomiska utvecklingen och utlänningar från vågen av utländska investeringar samt utländska vietnameser på grundval av den nya juridiska korridoren som "mjukar upp" ägarvillkoren för denna grupp.

Faktum är att antalet kunder som är villiga att betala en premie för att äga de mest begränsade och exklusiva produkterna i projektet inte är litet. Detta gör segmentet för prisvärda bostäder mindre attraktivt för projektutvecklare.

Överlämnande av mer än 12,5 hektar mark för stadsboendeprojektet i Duy Tien

Folkkommittén i Ha Nam-provinsen har just fattat ett beslut om att tilldela 125 012,07 m2 mark till Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) för att genomföra projektet att bygga ett urbant bostadsområde i staden Duy Tien. Varav 11 979,28 m2 mark är avsedd för byggande av sociala bostäder.

Enligt beslutet tilldelade folkkommittén i Ha Nam-provinsen Trung Dong Company 125 012,07 m2 mark i distrikten Hoang Dong och Tien Noi i staden Duy Tien för att genomföra projektet att bygga ett urbant bostadsområde. Av detta kommer 82 882,5 m2 mark att användas för att bygga tekniska och sociala infrastrukturarbeten, inklusive: sociala bostäder (11 979,28 m2), kulturhus, skolor, grönområden, vattenytor och trafikarbeten... enligt den godkända detaljplanen.

Efter bygginvesteringar kommer infrastrukturarbeten som inte används av investerare att överlämnas till lokala myndigheter och specialiserade organ för förvaltning enligt föreskrifter.

Dessutom tilldelade Folkkommittén i Ha Nam-provinsen 42 129,57 kvadratmeter bostadsmark till Trung Dong Company med en markanvändningstid på 50 år. Förvärvare av bostadsmarkanvändningsrättigheter och köpare av hus knutna till bostadsmarkanvändningsrättigheter har rätt att använda marken stabilt och permanent.

Dessutom arrenderade provinsens folkkommitté ut 10 409,48 kvadratmeter mark i Tien Noi-distriktet till Trung Dong Company för kommersiell och serviceinriktad verksamhet, i enlighet med lagen, under en period av 50 år.

Folkkommittén i Ha Nam-provinsen sade att metoden för marktilldelning och markarrendering inte är att auktionera ut markanvändningsrättigheter, inte att bjuda ut investerare för att genomföra projekt med mark. Folkkommittén i Ha Nam-provinsen bad folkkommittén i staden Duy Tien att samordna med myndigheterna i distrikten Hoang Dong och Tien Noi, departementet för naturresurser och miljö för att fastställa gränsen och överlämna marken till Trung Dong Company, och samtidigt påskynda framstegen med markåterställning och röjning av mark för det återstående markområdet inom projektgränsen.

Provinsens folkkommitté bad också Trung Dong Company att koncentrera resurser för att snabbt genomföra projektet. Efter att projektarbetet är slutfört måste företaget överlämna infrastrukturarbetena och oanvänd mark till den lokala regeringen.

Berörda avdelningar och myndigheter kommer att fortsätta att samordna och stödja företaget i att genomföra investeringsförfaranden, betala markanvändningsavgifter och genomföra projektet i enlighet med lagen.

Stadsboendeprojektet i Duy Tien är ett av de viktiga projekten för att utveckla stadsinfrastruktur, möta människors bostadsbehov och bidra till att främja den socioekonomiska utvecklingen i området.

Hanoi: Upphäv två beslut gällande auktion av markanvändningsrättigheter

Hanois folkkommitté har just utfärdat beslut nr 67/2024/QD-UBND som upphäver två beslut om föreskrifter om befogenhet att godkänna utgångspriset för auktionering av markanvändningsrättigheter för att tilldela mark med markanvändningsavgifter eller arrendera mark i Hanoi. Beslutet träder i kraft den 1 december 2024.

Mer specifikt upphävde Hanois folkkommitté hela beslut nr 19/2019/QD-UBND daterat 15 oktober 2019 från stadens folkkommitté som reglerar befogenheten att godkänna utgångspriset för auktion av markanvändningsrättigheter för att tilldela mark med markanvändningsavgifter eller arrendera mark i Hanoi stad.

Samtidigt upphävde staden även beslut nr 07/2023/QD-UBND daterat 21 april 2023 från stadens folkkommitté om ändring av artikel 1 i beslut nr 19/2019/QD-UBND daterat 15 oktober 2019 om föreskrifter om befogenhet att godkänna utgångspriset för auktion av markanvändningsrättigheter för att tilldela mark med markanvändningsavgifter eller arrendera mark i Hanoi stad.

Följaktligen kommer Hanois folkkommitté i beslut nr 07/2023/QD-UBND att godkänna utgångspriset för auktion av markanvändningsrättigheter för att tilldela mark med markanvändningsavgifter eller arrendera mark med en engångsbetalning för hela arrendeperioden, tillämpat på tomter eller markområden med ett värde av 30 miljarder VND eller mer.

Beslutet träder i kraft från och med den 1 december 2024.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html