Affärsmodellen för "semesterägande" i världen – Från dess historia till de problem som människor ...

1. Historien om framväxten och utvecklingen av affärsmodellen "semesterägande" i världen

År 1946, som svar på den uppdämda efterfrågan på semestrar i Storbritannien efter andra världskrigets slut, fick Fred Pontin, Bill Butlin och bröderna Warner idén att expandera sin verksamhet med semesterläger. Gradvis blev deras verksamhet med semesterläger modellen för den moderna paketresebranschen. Denna modell expanderade snabbt i takt med att flygresor blev billigare och mer tillgängliga och antalet personer som åkte på semester eller var villiga att åka på semester ökade snabbt.

Det var på denna massmarknad som modellen känd som "timeshare" (ungefär översatt till "semesterägande") officiellt dök upp 1963. Började i Schweiz under namnet "semesterägande", men efter noggrann forskning tillämpades denna affärsmodell snabbt i USA och återvände till Europa (Skottland) 1975. Inom 5 år exploderade timeshare-resorts över denna marknad, vanligtvis i stora semesterorter över hela Europa, med Spanien i spetsen för utvecklingen.

Ur ett marknadsföringsperspektiv är semesterägande en helt annan produkt än ett typiskt semesterpaket eller resortpaket. Denna modell marknadsförs som att erbjuda attraktiva tjänster som paketresor inte har, såsom: högsta kvalitet, lyxiga resorttjänster, självhushållsboende på lättillgängliga platser, idyllisk natur, garanterad säkerhet och efter köpet är denna resortprodukt "alltid din" . Detta koncept är dock fortfarande ganska nytt och inte väl förstått av köpare, så även om det marknadsförs i stor skala är försäljningen från denna affärsmodell i tidiga skeden ofta ganska låg.

På 1980-talet, med strategin att utnyttja köparpsykologi, började storskalig affärsverksamhet utvecklas på ett antal stora semesterorter i Spanien. Samtidigt började försäljningen från semesterägarmodellen skjuta i höjden, vilket visade potentialen att bli ett lovande affärssegment. Men från denna period började många reflektioner och klagomål om säljare som sålde förfalskade produkter också dyka upp och spridas mer och mer över hela Europa och ett antal andra länder, vilket krävde att ländernas regeringar byggde lämpliga och snabba regleringsramar för att skydda köpares rättigheter när de deltar i denna typ av transaktioner med många potentiella risker.

2. Översikt över egenskaperna hos affärsmodellen för timeshare-semesterägande och de nuvarande problem som köpare stöter på

Enligt den internationella juridiska ordboken förstås "timeshare" som en form av gemensamt ägande av fastigheten - vanligtvis resort- eller nöjesfastighet, där ägaren har rätt att använda fastigheten under en viss tidsperiod varje år. Denna definition ges utifrån perspektivet att betrakta semesterägande som en form av gemensamt ägande av en fastighet, men detta tillvägagångssätt är inte längre förenligt med den allmänna utvecklingstrenden i världen, då semesterägande inte längre betraktas som en form av fastighetsägande. En annan förståelse är att semesterägande förstås som att köparen köper en del av rättigheterna till en specifik resortfastighet - det vill säga en form av ägande av många personer som har rätt att använda en fastighet under en viss tidsperiod varje år. Alternativt beskrivs en timeshare som en form av semesterägande där köparen har rätt att använda en vecka (eller längre) varje år en enhet/komplex/villa/resort, som beskrivs i kontraktet, under en specificerad period av ett eller flera år.

I verkligheten förlorar affärsmodellen för semesterboende gradvis sitt rykte vad gäller image och varumärke i många länder runt om i världen på grund av de utbredda och långvariga klagomålen från köpare/ägare av semesterboende under de senaste decennierna. För att skilja sig från den misskrediterade bilden av denna modell har därför vissa företag använt andra termer för att ersätta termen "timeshare", till exempel: "semesterklubb"; "delvis ägande"; "destinationsklubb"; "semesterägande"; etc. Oavsett vilka termer eller begrepp som används för att beskriva det, är det i huvudsak fortfarande "timeshare" - en affärsmodell för semesterboende.

Således, med processen för bildande och utveckling, kan vi sammanfatta några egenskaper hos semesterägarmodellen såväl som de specifika transaktionsmetoderna för denna modell enligt följande:

- Semesterägande är en komplex produkt och affärsmodell. För att investera i eller delta i en semesterägandemodell måste köparen underteckna ett semesterägandekontrakt – ett dokument med ganska komplext innehåll relaterat till avtal om parternas rättigheter och skyldigheter relaterade till semesterägandeprodukten.

- Värdet av ett semesterägarkontrakt är i genomsnitt från tiotals till tiotusentals amerikanska dollar (10 000 USD - 40 000 USD). Dessutom måste köparen, efter att ha deltagit i semesterägandet, betala en årlig avgift (vanligtvis en förvaltningsavgift, driftsavgift för resorten, underhållsavgift) baserad på omfattningen, antalet semesterveckor, typen av semesterveckor de äger under året samt det kontraktsvärde de har tecknat. Semesterägarkontrakt gäller för en viss tidsperiod varje år, och vanligtvis kan kontraktsperioden vara från flera år till flera decennier, till och med upp till 80 år (i Australien).

- Semesterboende är ett ganska specifikt område. Beroende på arten och det specifika innehållet i avtalen mellan köpare och säljare kan semesterboendebranschen i världen delas in i huvudsakliga produkttyper, inklusive:

(i) Semesterägande med fast veckoägande.

(ii) Semesterägande med flytande veckoägande.

(iii) Semesterägande med roterande eller flexibelt veckoägande.

(iv) Äga en semester med ett poängprogram.

- Semesterägande är inte en viktig eller vanlig produkt, vara eller tjänst som folk lätt kan bestämma sig för att köpa. Därför fokuserar säljare ofta på strategier som utnyttjar kundpsykologi för att sälja semesterägande. Mer specifikt kontaktar säljare ofta potentiella kunder genom reklam/marknadsföring via telefon/liknande metoder, och lovar till och med gåvor, "kuponger", "gratissemestrar" för att kunna bjuda in, attrahera eller locka potentiella kunder att delta i en presentation/introduktionssession om semestrar, och därigenom introducera och övertyga potentiella kunder att gå med på att skriva på ett semesterägandekontrakt direkt vid den presentationen.

- När man ingår ett semesterägaravtal förstår de flesta köpare inte, eller förstår ännu inte helt, fördelarna och nackdelarna med den här typen av produkt. De överväger eller utvärderar särskilt inte noggrant den totala kostnaden som de måste spendera och kommer att behöva spendera under många år enligt avtalet, bara tills problem uppstår i verkligheten.

- Att välja att köpa semesterägande på grund av att man felaktigt tror att det är en lönsam investering att äga denna produkt. Praxis i många länder har visat att man bara bör välja att äga en semesterbostad för att njuta av sin semester eller familjens semester under en viss tidsperiod, inte att köpa semesterägande och betrakta det som en lönsam investering.

- Problemet med "bedrägerier" vid "vidareförsäljning av semesteräganderättigheter". På grund av svårigheten att sälja semesteräganderättigheter har en grupp "vidareförsäljningsmäklare av semesteräganderättigheter" erbjudit sig att sälja köparens semesteräganderättigheter vidare till en tredje part, på villkor att ägaren av semesteräganderättigheterna måste betala en avgift i förskott. I verkligheten har dock de flesta av dessa fall inte, eller till och med inte, kunnat sälja vidare semesteräganderätten, och semesteräganderättighetsägaren fortsätter att förlora en (inte liten) avgift till mäklaren.

- De viktigaste och vanligaste problemen som köpare av fritidshus i många länder stöter på, vanligtvis:

(i) de årliga underhållsavgifterna är för höga och varar i många år eftersom andelsavtal vanligtvis har löptider från flera år till flera decennier;

(ii) inte kan säga upp eller frånträda det undertecknade avtalet;

(iii) rummet inte kan bokas enligt det ursprungliga schemat;

(iv) det är omöjligt eller mycket svårt att hyra ut kontraktet i andra hand eller överlåta det;

(v) vilseledande, till och med bedrägligt, "bedrägeribeteende", säljpåtryckningsbeteende etc. från säljarens sida;

I synnerhet är frågan om att säga upp ett undertecknat semesterägaravtal fortfarande det största och svåraste problemet med affärsmodellen för semesterägande i länder runt om i världen, och det är också den fråga som har lett till flest tvister och klagomål från köpare sedan 1980-talet.

3. Lagar som reglerar semesterbostadsverksamhet i vissa länder och rekommendationer för Vietnam

I relation till det nuvarande läget för affärsverksamhet under namnet "långsiktiga resorttjänster/semesterägande" (eller liknande namn) i Vietnam under senare år, kan man se att denna typ också har liknande egenskaper och problem med den affärsmodell för semesterägande som har uppstått i världen sedan 1960-talet. Ursprungligen som en komplex affärsmodell (som analyserats), inte bara i Vietnam, har de befintliga problemen med semesterägandemodellen uppstått under lång tid i många länder och regioner i världen, särskilt i Europa, USA, Australien, England, Frankrike, Tyskland, Spanien, etc.

Inför sådana komplexa situationer, även om lagarna i varje land och region kan ha olika synsätt på "semesterägande", har många platser som Europeiska unionen, Storbritannien, Frankrike, Tyskland, Spanien, Australien och vissa stater i USA direkta regler för att hantera denna aktivitet, till exempel:

Inom Europeiska unionen regleras semesterägarverksamheten direkt av en separat lag från 1994 (lagen om semesterägande som antogs av Europeiska gemenskapen 1994), ett direktiv från 2008 (Europaparlamentets och rådets direktiv 2008/122/EG av den 14 januari 2009 om konsumentskydd avseende vissa aspekter av semesterägartjänster, långfristiga semesterprodukter, köp- och återförsäljningsavtal) och den specifika lagstiftningen i medlemsstaterna (särskilt länder med semesterorter och turism).

I USA, till exempel i delstaten Florida, regleras och styrs semesterägande för närvarande direkt av delstaten Florida i Florida State Act från 2018 (kapitel 721 med 98 artiklar) daterad 25 september 2018 i Amerikas förenta stater om upprättande av förfaranden och krav på offentliggörande av information om försäljning, byte, marknadsföring och drift av semesterägandeverksamhet.

I Australien regleras verksamheten med semesterägande direkt i aktiebolagslagen (kapitel 5).

Generellt sett, med hänvisning till att semesterägarmodellen har utvecklats under lång tid, har många länder och regioner haft lagar samt en direkt och relativt komplett regleringsmekanism för att säkerställa transparens och strikthet i företagens affärsverksamhet, vanligtvis: regler om licensiering av semesterägarverksamhet; regler om villkor för att erbjuda produkter på marknaden; krav på ansvar för att tillhandahålla fullständig och korrekt information i reklam och innan ett avtal undertecknas; köparens rättigheter (ångerrätt/betänketid); hanteringsmekanism; hantering av överträdelser etc.

I synnerhet är vissa kundrättigheter strikt reglerade, såsom: kunder har rätt att villkorslöst säga upp avtalet inom en viss tidsperiod utan kostnad och kan inte säga upp rätten av någon anledning; förbjuda konsumenter att betala före utgången av ovannämnda ångerperiod; eller kräva att företag öppnar spärrkonton för att säkerställa möjligheten att betala för kunder när de behöver frånträda avtalet och ange en specifik återbetalningstid.

Medan semesterbostadsverksamheten regleras direkt av lagarna i många länder och regioner i världen, har Vietnam hittills saknat en separat, heltäckande rättslig ram för att reglera denna typ av verksamhet. Därför, baserat på internationell praxisforskning och bedömning av den nuvarande situationen i Vietnam, är det en extremt brådskande fråga i rådande sammanhang att fokusera på att granska och bygga en heltäckande, strikt rättslig ram för att reglera semesterbostadsverksamheten för att minimera risker, säkerställa människors rättigheter när de deltar i denna typ av transaktioner samt stabilisera den sociala ordningen.

[*] Några referenskällor:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Källa: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html