Skärp skatterna på fastigheter med två deklarerade priser.

Finansministeriet har just lämnat in ett utkast till dekret till regeringen med detaljerade bestämmelser och åtgärder för att organisera och vägleda genomförandet av lagen om personlig inkomstskatt. En anmärkningsvärd punkt är förslaget att omräkna skatter för fall med ovanligt låga deklarerade priser.

Banktransaktioner borde vara obligatoriska.

Enligt detta utkast baseras det beskattningsbara värdet för fastighetsöverlåtelser på kontraktspriset. Mer specifikt beräknas personlig inkomstskatt på fastighetsöverlåtelser till 2 % av överlåtelsepriset. Tidpunkten för fastställande av den beskattningsbara inkomsten är när överlåtelseavtalet träder i kraft eller när rätten att nyttja eller äga fastigheten registreras.

Finansministeriets förslag till skatteberäkning får blandade reaktioner.

FOTO: DINH SON

I utkastet till dekret föreskrivs uttryckligen att fastighetsöverlåtelsepriset är det pris som anges i överlåtelseavtalet vid tidpunkten för överlåtelsen. Om överlåtelseavtalet inte anger markpriset, eller om markpriset i kontraktet är lägre än markpristabellen och markprisjusteringskoefficienten (K-koefficienten), kommer marköverlåtelsepriset att baseras på markpristabellen och K-koefficienten (om någon) som gäller vid tidpunkten för överlåtelsen.

I de fall där både markanvändningsrättigheter och tillgångar knutna till marken, såsom hus och byggnadsarbeten, överförs, och om kontraktet inte specificerar markpriset eller om priset är lägre än markprislistan, kommer värdet av markanvändningsrättigheterna att beräknas enligt den lokala markprislistan och koefficienten K. Om värdet av huset eller byggnadsarbetet i kontraktet är lägre än den beräkningsnivå för registreringsavgiften som fastställts av den provinsiella folkkommittén, kommer skattemyndigheten att basera beräkningen på det pris som fastställts av den lokala myndigheten.

Herr Nguyen Van Hoa, ordförande för Ho Chi Minh Citys notarieförening, bedömde detta förslag som lämpligt och nödvändigt eftersom praxisen att deklarera "två priser" vid fastighetsöverlåtelser har funnits i många år, vilket orsakar skatteförluster och snedvrider marknadens transparens. Att endast använda markpristabellen multiplicerad med K-koefficienten eller det pris som utfärdats av orten som minimibas åtgärdar dock bara en del av problemet. För att effektivt kontrollera det behövs ytterligare synkroniserade lösningar, såsom att kräva betalning via banker för fastighetstransaktioner. Samtidigt är datakoppling mellan notarier, skattemyndigheter, fastighetsmyndigheter och banker nödvändig; en databas med faktiska transaktionspriser måste byggas upp; och, viktigast av allt, måste alla parters ansvar att sanningsenligt deklarera sina transaktioner ökas.

”Jag anser att ansvaret för värderingen inte bör läggas på notarier. Notarier är inte värderingsbyråer eller skattemyndigheter. En notaries lämpliga roll är att förklara och varna parterna om deras rättsliga skyldigheter och att samordna tillhandahållandet av transaktionsdata i enlighet med lagen. Om dessa lösningar implementeras synkront kommer policyn att bidra till att minska transaktioner med två priser, bekämpa budgetintäktsförluster och öka transparensen och rättssäkerheten för fastighetsmarknaden”, föreslog Nguyen Van Hoa.

I grund och botten har finansministeriets förslag det rätta målet att bekämpa skatteundandragande och säkerställa marknadstransparens. För att det ska vara genomförbart och rättvist är det viktigaste dock att markpriserna verkligen återspeglar marknadsvärdena, att K-koefficienten är lämplig och att tillämpningsmekanismen är flexibel, så att man undviker att skatter blir en börda för legitima transaktioner.

Herr Le Hoang Chau, ordförande för fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden

Rädsla för att lägga ytterligare bördor på folket.

Enligt fastighetsexperten Tran Khanh Quang är den föreslagna skatteberäkningen för "misstänkta" fastighetstransaktioner av finansministeriet endast delvis rimlig. Tidigare rekommenderade både lokala myndigheter och experter att tillämpa en multiplikator på 2 % på markpristabellen för skatteberäkning. Detta är den mest exakta metoden, den säkerställer ingen intäktsförlust, är enkel att beräkna och återspeglar marknadspriserna noggrant. Detta beror på att markpristabeller i provinser, som Ho Chi Minh-staden, efter många års justeringar redan ligger på cirka 80 % av marknadspriserna. Att lägga till en koefficient K skulle avsevärt öka skatterna, vilket skulle lägga en större börda på medborgarna.

Många åsikter tyder på att markpristabeller verkligen bör återspegla marknadspriserna, och att koefficienten K bör vara lämplig.

Foto: Dinh Son

"Från och med den 1 juli kommer kommunerna att fortsätta att använda K-koefficienten, som kommer att tillämpas för att beräkna markanvändningsavgifter. För närvarande är markanvändningsavgifterna för höga och överstiger de allra flesta människors överkomliga kostnader, vilket orsakar oro. Att beräkna personlig inkomstskatt från fastighetsöverlåtelser och multiplicera den med K-koefficienten kan nu få priserna att stiga ännu högre än marknadspriserna, vilket därmed driver upp den skatt som folk måste betala jämfört med den nuvarande situationen", uttryckte Tran Khanh Quang sin oro.

Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, sade att tidigare, för att avgöra vilka fall som involverade underdeklarerade priser och vilka som involverade överdeklarerade priser, skulle provinserna utfärda golvpristabeller baserade på genomsnittspriset för varje ort. När underdeklarerade priser upptäcktes skulle skattemyndigheterna räkna om genom att multiplicera markpristabellen med 2 %. För närvarande, enligt finansministeriets förslag, kommer markpristabellen i de fall där priset misstänks vara lägre än marknadspriset att multipliceras med koefficienten K och sedan med 2 %. Även om denna metod är teoretiskt tillämplig, kommer den att skapa två möjliga scenarier i praktiken.

Det första scenariot, som föreslagits av finansministeriet, skulle eliminera behovet av lokala minimiprislistor. Att tillämpa denna metod skulle säkerställa rättvisa i lagen, underlätta statliga beräkningar och minska bördan för staten, vilket skulle underlätta korrekta intäktsprognoser från mark och bostäder. Denna metod skulle förhindra både intäktsbortfall och överdriven beskattning, vilket säkerställer rättvisa. Medborgarna skulle också använda denna metod för deklarationer och undvika både låga och höga siffror. "Men när denna metod har implementerats måste tröskeln på 2 % omprövas, eftersom skattesatsen skulle vara högre än den nuvarande satsen. Därför skulle en mindre siffra på mindre än 2 % kunna övervägas; finansministeriet behöver genomföra en undersökning och omräkna i enlighet därmed", föreslog Le Hoang Chau.

För det andra, om en sänkning på 2 % inte genomförs, bör en minimiprislista upprättas på varje ort för kontrolländamål. Med en minimiprislista kan regeringen avgöra vem som deklarerar rätt pris och vem som betalar för lite, vilket eliminerar den nuvarande "misstanken". Medborgarna kan sedan använda denna minimiprislista som grund för att deklarera sina köp- och försäljningspriser och beräkna skatter.

"I grund och botten har finansministeriets förslag rätt mål att bekämpa skatteundandragande och säkerställa marknadstransparens. För att det ska vara genomförbart och rättvist är det viktigaste dock att markpriserna verkligen återspeglar marknadsvärdena, att K-koefficienten är lämplig och att tillämpningsmekanismen är flexibel, så att man undviker att skatter blir en börda för legitima transaktioner", föreslog Le Hoang Chau.

Säljare som ådrar sig förluster kan fortfarande behöva betala skatt.

Omvänt menar många experter att om skattesatsen är högre än det faktiska transaktionspriset, kommer folk fortfarande att behöva betala en stor mängd skatt även om de säljer med förlust eller går i nollpunkt. Detta drabbar särskilt de som behöver sälja snarast på grund av ekonomiska svårigheter, och de som köpte fastigheter under prisboomen men säljer när marknaden "fryser", vilket tvingar dem att minska sina förluster. Om varje ort dessutom tillämpar en annan K-koefficient eller justerar den felaktigt, kommer det att uppstå tvister mellan medborgare och skattemyndigheter angående skattebeloppet, eftersom vissa områden kommer att ha högre skattesatser än andra.

Källa: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm