"Liten ljusstråle" i Hanoi, markåtervinning av 5 villor i Khanh Hoa, lägenhetspriserna sjunker, varför tvekar investerare fortfarande?

Investerare är fortfarande tveksamma trots nedgången i lägenhetspriserna, Khanh Hoa återtar mark för 5 villor vid Bao Dai-palatsets relikplats, förortsmark är hett när den återigen delas upp i tomter... är de senaste fastighetsnyheterna.

Senaste nytt om fastigheter: Efter en månad av "frigörande" uppdelning och tomtseparation har tomter i utkanten av Hanoi börjat locka kunder som är intresserade av att köpa. (Foto: N.Le)

Investerare beklagar priset men är fortfarande "rädda" för lägenheter som annonseras för förlust.

På senare tid har marknaden ständigt översvämmats med information om att sälja lägenheter med förlust eller minskade priser. Vissa lägenheter i det nästan 300 hektar stora stadsområdet i det gamla Distrikt 9 (nuvarande Thu Duc City) erbjuds till försäljning till låga priser. En lägenhet med 2 sovrum, med en yta på cirka 54 kvadratmeter, köptes av ägaren för mer än 3 miljarder VND för mer än 2 år sedan, men nu avser de att sälja den för cirka 2,7 miljarder VND. Eller med en lägenhet i omlokaliseringsområdet i Distrikt 2, accepterar ägaren att erbjuda den för cirka 2,5 miljarder VND för en yta på 80 kvadratmeter.

Många vill ta tillfället i akt att hyra en lägenhet och skapa en långsiktig inkomstkälla. Problemet med kassaflöde och investeringseffektivitet gör dock att de tvekar.

Enligt beräkningar måste investeraren betala cirka 22–23 miljoner VND per månad om man köper en lägenhet för cirka 2,7 miljarder VND, efter att amorteringstiden för ränta och amortering har löpt ut. Om man köper och hyr ut den är hyran endast cirka 5–6 miljoner VND/månad, vilket inte räcker för att täcka räntekostnaden. Det gör att många tvekar och tvekar när de fattar ett beslut.

Det nuvarande genomsnittliga priset för lägenheter i Ho Chi Minh-staden är cirka 60-70 miljoner VND/m2. Samtidigt saknas utbud inom lågprisbostäder och sociala bostäder. Lägenhetspriserna ökar medan hyrespriserna bara återhämtar sig, vilket gör att vinstmarginalen för denna typ av bostäder inte har förbättrats särskilt mycket på senare tid.

Enligt en undersökning av en marknadsundersökningsenhet nådde vinstmarginalen för lägenhetsuthyrning i Ho Chi Minh-staden endast 4,4 %/år under första kvartalet 2023, vilket är mycket lägre än de 5,9 % år 2019. Påverkad av pandemin har denna andel under de senaste tre åren (2020-2022) sjunkit till 4,9 %/år och sedan förblev den på 4,1 %, och har bara nyligen ökat.

Räntor är ett av de nuvarande hindren på marknaden när folk väljer att köpa fastigheter. Tidigare år låg räntorna runt 10 %/år, nu ligger de runt 13–14 %/år, men folk har svårt att låna.

Vo Hong Thang, chef för konsulttjänster och projektutveckling på DKRA Group, sa att det för närvarande finns lägenheter till salu på marknaden till reducerade priser, med förlust, och många sekundära produkter är till och med reducerade med 30 %. Möjligheten ligger dock hos de med ekonomisk potential, ett snabbt kassaflöde att dra nytta av fastigheter med höga rabatter, bra hyreslägen och ökande efterfrågan.

För de som måste använda finansiell hävstång och låna från banker är historien den motsatta. För närvarande är hyrespriserna stabila och tenderar att öka, den genomsnittliga vinstmarginalen är cirka 4–5 %/år men bankräntorna är 13–14 %/år.

Uppenbarligen räcker inte intäkterna för att täcka låneräntan. Därför, om investerare använder finansiell hävstång, är det inte attraktivt att köpa en lägenhet att hyra just nu. Även om lägenheten kan ha möjlighet att stiga i pris i framtiden är den ekonomiska bördan just nu mycket stor.

Dinh Minh Tuan, chef för Batdongsan.com i den södra regionen, delar samma uppfattning och analyserade att när man investerar i hyreslägenheter måste investerare ta hänsyn till hur mycket lägenhetspriset kan öka årligen och vad hyresmarginalen är jämfört med bankräntorna. Under goda marknadstider (2018-2020) kan lägenhetspriserna öka med 10-15 % årligen. År 2021-2023 kommer den genomsnittliga ökningen av lägenhetspriserna endast att uppgå till cirka 8 %/år och kommer inte att fluktuera mycket. För andrahandslägenheter kommer prisökningen endast att vara 3-4 %/år.

Marknaden har för närvarande två olika trender, enligt Tuan. Det vill säga att primära lägenheter ökar i pris medan sekundära lägenheter säljs med förlust.

Sekundärhandelsprojekt prissätts fortfarande till cirka 50–60 miljoner VND/m2, men man använder ofta rabatter och snabba betalningar för att justera priserna mer lämpligt. Hyresintäkterna för denna grupp har inte ökat till den förväntade nivån (cirka 6 %/år), är fortfarande lägre än banklåneräntan och belastas med låneräntor. Därför är det svårt att uppnå attraktivitet när investerare köper lägenheter för ny hyra. "Det svåraste på marknaden är att ha lånekapital, och det är extremt svårt att få tillgång till lånekapital i detta skede", sa Tuan.

Sammanfattningsvis sade Tuan att för lägenheter som har överlämnats och hyrts ut kommer hyran att öka. Om investerare köper för investering måste de beakta kapital- och räntefrågor.

Förortsmark sjuder av transaktioner efter "frigörandet" av avstyckning och tomtseparation

Enligt Vietnamnet har tomter i utkanten av Hanoi, efter en månad av att "släppa lös" uppdelningen och uppdelningen av tomter, börjat locka kunder som är intresserade av att köpa. Undersökningar visar att de flesta kunder bara är intresserade av tomter med röda böcker, tydlig juridisk status och ett prisintervall på 1–1,5 miljarder VND.

Herr Pham Duc Toan, generaldirektör för EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), bedömde att informationen om att Hanoi möjliggör omfördelning och uppdelning av tomter kommer att ha en positiv inverkan på marknaden. Även om det inte är starkt, kommer det att vara en "drivkraft" för att marknaden ska bli bättre, särskilt inom marksegmentet.

"Fastigheter är 'sjuka' och bör inte skapa hinder som försvårar marknaden. När de delas upp i små tomter kommer de att passa behoven hos majoriteten av människor med verkliga bostadsbehov."

Därifrån kommer fastighetsbranschen också att ha en mer positiv inverkan. Särskilt när tomterna delas upp kommer marknaden att ha transaktioner, och staten kommer också att driva in överlåtelseskatten, sade Toan.

Enligt den här personen har områden som Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... mycket mark bland folket, så när tomterna delas upp kommer det att skapa ett bra utbud för marknaden.

Le Dinh Chung, generaldirektör för SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, utvärderade även den positiva inverkan på fastighetsmarknaden sedan Hanoi återupptog markdelning och avstyckning och sa att transaktionerna har återupptagits på förortsmarknaden.

"Jämfört med tiden före Tet har marknaden börjat uppmärksammas av investerare, med vissa transaktioner. I grund och botten är den koncentrerad till tätbefolkade områden med verkliga bostadsbehov. Områden som betjänar långsiktiga investeringsbehov i riktning mot stadsutveckling, såsom Lang Hoa Lac..."

"Uppdelningen och uppdelningen av tomter hjälper också marknaden att återhämta sig ur verkliga konsumenters perspektiv, vilket skapar värden som är lämpliga för fler objekt. Samtidigt är det också den drivande kraften och den allmänna inverkan på återhämtningen av fastighetsmarknaden", sa Chung.

I samband med svagt utbud, där investerarnas produkter nu är nästan svåra att sälja, sa Chung att uppdelning och underindelning av tomter kommer att skapa fler varukällor för marknaden. När marknaden har fler produkter kommer det säkerligen att ske transaktioner.

Angående markpriserna sa Chung att marknadspriserna i verkligheten fortfarande sjunker jämfört med toppen, med cirka 15–20 % och i vissa områden med 30 %.

"Det här är den tid då utbud och efterfrågan verkligen har möjlighet att hitta bra produkter, möjligheten att köpa för att leva", tillade Chung.

I en kommentar om marksegmentet från och med nu till slutet av året sa Chung att det är osannolikt att det kommer att finnas "heta" eller "febriga" historier som tidigare.

Herr Le Dinh Hao, försäljningschef för den norra regionen på Batdongsan.com.vn, bedömde att en återig markdelning skulle vara en "liten ljusglimt" för Hanois markmarknad.

Enligt herr Hao behövs större stöd för att markmarknaden ska kunna utvecklas mer hållbart, såsom att främja flytten av administrativa centra, industriparker, projekt och universitet till utkanten av Hanois områden.

Tillsammans med det, investera mer i satellitstadsområden i väst såsom Hoa Lac, Xuan Mai och norr om Röda floden såsom Me Linh, Soc Son, Dong Anh...

I synnerhet sade Hao att marknaden behöver fastighetslån med mer lämpliga räntor.

”Räntorna på utlåning ligger under 10 % istället för genomsnittet på 11–13 %. Samtidigt bör man prioritera utlåning till fastigheter som sätts i produktion och affärsverksamhet, vilket skapar kassaflöde, snarare än spekulativa fastigheter”, sade Hao.

Khanh Hoa: Officiellt återtagande av mark tillhörande 5 villor vid Bao Dai Palace-relikplatsen

Khanh Hoas provinsiella folkkommitté beslutade att återkräva mark tillhörande 5 relikvillor vid Bao Dai Luxury Resort-projektet, Vinh Nguyen-distriktet, Nha Trang stad.

I beslut nr 1125/QD-UBND, daterat 19 maj 2023, undertecknade vice ordföranden för Khanh Hoas provinsiella folkkommitté, Le Huu Hoang, ett återkallande av 9 209,4 kvadratmeter mark bestående av 5 Bao Dai-relikvillor som hyrts av Khanh Ha Investment Joint Stock Company för att bygga Bao Dai Luxury Resort-projektet.

Panoramautsikt över relikplatsen Bao Dai-palatset. (Foto: BXD)

Markområdet för dessa 5 relikvillor kommer, efter att ha återställts, att överlämnas till Khanh Hoa Monuments Conservation Center för förvaltning i enlighet med lagens bestämmelser.

Enligt beslutet om återkallelse av mark från Khanh Hoas provinsiella folkkommitté ansvarar Khanh Hoas fastighetsregister för återkallelse och återutfärdande av projektets markanvändningsrättighetsintyg så att Khanh Ha Investment Joint Stock Company kan korrigera projekthandlingarna i enlighet med lagens bestämmelser.

Det är känt att relikplatsen Bao Dai-palatset ligger i Nha Trang-bukten, ett nationellt naturskönt område som erkändes av ministeriet för kultur och information år 2005.

År 2013 fattade Khanh Hoas provinsiella folkkommitté ett beslut om att godkänna den detaljerade planeringen 1/500 och lokalt justera markanvändningsplaneringen för relikplatsen vid Bao Dai-palatset.

Efteråt tilldelades Khanh Ha Investment Joint Stock Company mark, inklusive marken tillhörande Bao Dai Palace Relic Site, för att genomföra Bao Dai Nha Trang Resort-projektet.

Relikplatsen Bao Dai-palatset är över 12 hektar bred och byggdes av fransmännen på berget Canh Long år 1923 för att fungera som en plats för oceanografer att bo. Från 1940 till 1945 kom kung Bao Dai och drottning Nam Phuong ofta hit för att koppla av, så namnet Bao Dai-palatset går tillbaka till den tiden.

Profil för att ändra personlig information i den röda boken

Enligt Construction Newspaper är informationen om fru Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) och hennes make på intyget om markanvändningsrättigheter och tillgångar kopplade till marken medborgaridentifieringskort. För närvarande har båda bytt och använder medborgaridentifieringskort.

Fru Huyen frågade om hon och hennes man behöver korrigera informationen om medborgaridentifikationskortet på markanvändningsrättighetsintyget för att registrera ett inteckningslån på fastighetsregistreringskontoret? Om informationen om medborgaridentifikationskortet behöver korrigeras, vad är då proceduren?

Naturresurs- och miljöministeriet svarade på denna fråga enligt följande:

Bekräftelse av ändringar i information om juridiska personer, ID-kortnummer, medborgar-ID-kortnummer och adresser på utfärdade certifikat utförs i enlighet med behoven hos markanvändare och ägare av tillgångar knutna till mark och utförs på fastighetsregistreringskontoret eller en filial av fastighetsregistreringskontoret.

Det inlämnade dokumentet genomförs i enlighet med bestämmelserna i klausul 16, artikel 9 i cirkulär nr 24/2014/TT-BTNMT daterat 19 maj 2014 från ministeriet för naturresurser och miljö om reglering av fastighetsregister (ändrat och kompletterat i klausul 1, artikel 2 i cirkulär nr 09/2021/TT-BTNMT daterat 30 juni 2021), inklusive:

"a) Ansökan om registrering av ändringar i mark och tillgångar som är knutna till mark enligt blankett nr 09/DK;

b) Originalkopia av det utfärdade certifikatet;

c) En kopia av det nya identitetskortet eller det nya militära identitetskortet eller det nya medborgaridentifikationskortet eller hushållsregistreringsboken, andra dokument som styrker personlig ändring vid ändring av personuppgifter för den person som anges i intyget.

Naturresurs- och miljöministeriet tillhandahåller information som hon bör känna till.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tia-sang-nho-tai-ha-noi-thu-hoi-dat-5-biet-thu-o-khanh-hoa-gia-chung-cu-giam-vi-sao-nha-dau-tu-con-dan-do-228653.html