Markanvändningsavgifter, som tas ut flera gånger för att minska bördan för företag

Reglering av skillnader i markhyra

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA), skapas mervärdet från mark (skillnaden i markhyra) av två huvudsakliga enheter: staten och investerare (där privata investerare spelar en mycket viktig roll). Därför måste finanspolitiken för mark och markpriser regleras för att säkerställa rättvisa och social stabilitet för statens budgetintäkter och investerarnas fördel.

För det första skapar staten mervärde från mark (markhyresskillnad) genom markanvändningsplanering, byggnation och stadsplanering, integrerad planering av transportsätt (TOD) och möjliggör omvandling av markanvändningsändamål enligt planeringen för investerare att genomföra affärsinvesteringsprojekt. Därför har staten rätt att reglera detta mervärde från mark (markhyresskillnad) för att tjäna nationella och allmänna intressen.

Markavgifter är en enorm inkomstkälla för statsbudgeten.

Till exempel, i Ho Chi Minh-staden, skapar 1 hektar jordbruksmark endast ett värde på cirka 500 miljoner VND/år, men när markanvändningen omvandlas till icke-jordbruksmark, skapar 1 hektar produktions-, industri-, kommersiell-, service- och stadsmark ett värde på upp till 55 miljarder VND/år, 100 gånger högre. Detta demonstreras av det faktum att Distrikt 7 etablerades 1997 (separerat från Nha Be jordbruksdistrikt). Vid den tidpunkten var statsbudgetintäkterna endast 59 miljarder VND, men efter 25 år, år 2022, var statsbudgetintäkterna uppe i 5 550 miljarder VND, 94 gånger högre än 1997.

Därför tillät regeringen 2018 Ho Chi Minh-staden att omvandla 26 000 hektar jordbruksmark till mark som inte är av jordbruks-, produktions-, industri-, kommersiell-, service- och stadsmark under perioden 2025/2020. För närvarande utvecklar Ho Chi Minh-staden ett projekt för att omvandla fem förortsdistrikt till stadsområden. Samtidigt har nationalförsamlingen precis utfärdat resolution 98 om att pilotprojektera ett antal specifika mekanismer och policyer för utvecklingen av Ho Chi Minh-staden, vilket kommer att skapa förutsättningar för staden att utvecklas snabbt under de kommande åren, inklusive markresurser.

Samtidigt skapar investerare (främst privata investerare) mervärde från mark (skillnaden i markhyra) genom investeringsverksamhet i byggnation och markarbeten för att utveckla projekt. Främst genom investerarnas kreativitet och finansiella kapacitet, vilket återspeglas i projektets investeringstakt. Ju högre investeringstakt, desto högre värde på fastigheten och investerare har rätt att åtnjuta mervärdet från marken (skillnaden i markhyra) efter att ha uppfyllt sina ekonomiska skyldigheter gentemot staten.

Därför är det nödvändigt att utveckla en mekanism för att reglera mervärdet från mark (skillnaden i markhyra) för att harmonisera intressena mellan staten och företagen.

Gör markanvändningsavgifter till en skatt

En annan fråga som behöver tas upp är att staten endast bör uppbära markanvändningsavgifter och markarrenden på ett rimligt och rättvist sätt, med sikte på att inte uppbära för mycket och inte låta något glida mellan stolarna.

Enligt många företag är markavgifter för närvarande en belastning för dem och även en okänd sak eftersom de tar lång tid att betala.

Den nuvarande metoden för att beräkna markanvändningsavgifter försvårar företag och skapar en mekanism av att begära och ge, trakasserier. Projektinvesterare måste betala enorma summor i markanvändningsavgifter, motsvarande cirka 70 % av kostnaden för ersättning för tomtröjning, nästan helt tvungna att köpa tillbaka markanvändningsrättigheterna för andra gången, och denna börda bärs i slutändan av husköpare. Följaktligen står markanvändningsavgifter för en stor andel av bostadskostnadsstrukturen, cirka 10 % av kostnaden för lägenheter, cirka 30 % av kostnaden för radhus och cirka 50 % av kostnaden för villor. Staten får en stor mängd intäkter från markanvändningsavgifter, men i det långa loppet, om all mark överlåts, kommer denna stora budgetintäktskälla inte längre att finnas kvar och kommer att behöva kompletteras och ersättas med fastighetsskatt.

Istället för att samla in allt på en gång föreslår många rekommendationer att markanvändningsavgifter omvandlas till en skatt.

Därför föreslår företag att reglera markanvändningsavgifter som en skatt som tas ut vid omvandling av markanvändningsändamål från jordbruksmark till bostadsmark, med en skattesats på cirka 10–15 %, beräknad på den markprislista som utfärdats av den provinsiella folkkommittén, och som årligen justeras med markprisjusteringskoefficienten (koefficient K) i enlighet med marknadspriserna. Detta kommer att säkerställa transparens, eliminera mekanismen för begäran och beviljande och minska den nuvarande mycket höga uppbörden av markanvändningsavgifter till en mer rimlig nivå. På grundval av detta kommer lagen om fastighetsskatt (bostadsmark, bostäder) att kompletteras för att skapa en stabil och hållbar inkomstkälla för provinsernas och centralt styrda städers statsbudget.

För att påskynda beräkningen av markanvändningsavgifter rekommenderar experter och företag att man behåller överskottsmetoden för att beräkna markanvändningsavgifter och markhyra för tomter och markområden med utvecklingspotential, storskalighet och värde över 200 miljarder VND eftersom metoden med markprisjusteringskoefficienten inte är tillåten att tillämpas på dessa projekt. Faktum är att nästan 90 % av fastighetsprojekten tidigare var tvungna att använda överskottsmetoden för att beräkna markanvändningsavgifter.

Källänk: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm