Vilka villkor måste fastighetsmäklarorganisationer och privatpersoner uppfylla?

Minska risken för bedrägerier och bedrägerier

I fortsättning på mötesprogrammet mitt i den sjätte sessionen avgav nationalförsamlingens ständiga kommitté (NASC) på eftermiddagen den 16 november yttranden om utkastet till lag om bostäder (ändrad) och utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad).

Ordföranden för nationalförsamlingens ekonomiska kommitté, Vu Hong Thanh, rapporterade om ett antal viktiga frågor i samband med att förklara, ta emot och revidera utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) och sa att den ekonomiska kommitténs ständiga kommitté rapporterade följande angående villkoren för organisationer och individer när de bedriver fastighetsverksamhet: I verkligheten är det svårt att fastställa syftet med att söka vinst i begreppet verksamhet i klausul 21, artikel 4 i 2020 års företagslag och begreppet fastighetsverksamhet i klausul 1, artikel 3 i lagutkastet.

Om det därför inte finns någon reglering av kriterier för skala, kommer det att leda till att all verksamhet som köper, säljer, hyr ut, leasar och köper hus och byggarbeten kräver etablering av fastighetsföretag, vilket inte är genomförbart i praktiken.

Därför ändras lagförslaget i klausul 3 och klausul 6, genom att klausul 4 läggs till i artikel 9 med följande riktning: Organisationer och individer som säljer hus och byggnadsarbeten utan affärsändamål eller som säljer, leasar eller leasar-köper hus och byggnadsarbeten i liten skala är inte skyldiga att följa bestämmelserna i lagförslaget utan måste deklarera och betala skatt.

Ordförande för nationalförsamlingens ekonomiska utskott Vu Hong Thanh (Foto: Quochoi.vn).

Vid försäljning eller uthyrning/köp av hus eller byggnadsarbeten mellan privatpersoner är det nödvändigt att notarisera och autentisera avtalet i enlighet med bestämmelserna i klausul 5, artikel 43, för att säkerställa transaktionens rättsliga säkerhet, begränsa risken för bedrägeri, vilseledande och bedrägeri samt komplettera informationen i databasen över fastighetstransaktioner.

Personer som bedriver småskalig fastighetsverksamhet behöver inte etablera ett fastighetsföretag men omfattas av lagförslagets tillämpningsområde, måste deklarera och betala skatt samt följa andra bestämmelser i lagförslaget; denna bestämmelse gäller inte organisationer som syftar till att säkerställa professionalism och underlätta statlig förvaltning.

I andra fall måste organisationer och individer etablera ett fastighetsföretag; regeringen ska i detalj specificera kvantiteten och värdet av varje typ av fastighet för att avgöra om det rör sig om småskalig fastighetsverksamhet.

Dessutom bygger villkoren för individer som bedriver fastighetsverksamhet i punkt b, klausul 3, artikel 9 i lagutkastet som lämnats in till nationalförsamlingen för kommentarer vid den sjätte sessionen på villkoren för organisationer och individer som har rätt att etablera och driva företag i Vietnam i klausul 1 och punkt e, klausul 2, artikel 17 i 2020 års företagslag.

Genom granskning fann den ständiga kommittén inom den ekonomiska kommittén att det i verkligheten finns fall där personer inte uppfyller villkoren för att vara företagare och chefer enligt bestämmelserna i företagslagen, men fortfarande har rätt att bedriva fastighetsverksamhet och genomföra civila transaktioner relaterade till fastigheter.

Därför revideras lagförslaget i paragraf 3, artikel 9 för att inte begränsa organisationers och individers legitima och lagliga rättigheter.

Depositioner kan endast tas ut och uppgår till högst 5 % av försäljningspriset.

Beträffande insättningar i bostadsbranschen och framtida byggprojekt (klausul 5, artikel 23) instämmer vissa yttranden i alternativ 1. Vissa yttranden instämmer i alternativ 1 och föreslår att man fastställer en maximal deposition på 5 % av försäljningspriset eller hyresköpesumman. Vissa yttranden instämmer i alternativ 1 och föreslår att man fastställer en maximal depositionsnivå som föreskrivs av regeringen, dock högst 10 %. Vissa yttranden instämmer i alternativ 1 och föreslår att man fastställer en maximal depositionsnivå på 15 %. Vissa yttranden instämmer i alternativ 1 och föreslår att man föreskriver mer specifika regler.

Vissa yttranden stödde alternativ 2. Vissa yttranden stödde alternativ 2 och föreslog att den maximala insättningskvoten skulle minskas till 5 %.

För att säkerställa handpenningens sanna natur och samtidigt begränsa riskerna för köpare och hyresgäst, som ofta är den svagare parten, revideras lagförslaget i klausul 5, artikel 23 enligt följande: ”Investerare i fastighetsprojekt får endast ta ut handpenningar på högst 5 % av försäljningspriset eller hyrespriset för hus och byggnadsverk från kunder när husen och byggnadsverken har uppfyllt alla villkor för att starta verksamheten enligt bestämmelserna i denna lag. Handpenningsavtalet måste tydligt ange försäljningspriset eller hyrespriset för hus och byggnadsverk.”

Investerare i fastighetsprojekt får endast ta ut handpenningar på högst 5 % av försäljningspriset (Foto: Huu Thang).

Beträffande betalning vid köp, avbetalning av hus och framtida byggnadsarbeten (klausul 3, artikel 25), med beaktande av nationalförsamlingens ledamöters yttranden, revideras lagförslaget i klausul 3, artikel 25 enligt följande två alternativ:

Alternativ 1: ”Om köparen eller arrendatorn inte har beviljats ​​ett intyg om nyttjanderätt till mark, äganderätt till hus och andra tillgångar knutna till marken, ska säljaren eller arrendatorn inte få ut mer än 95 % av kontraktsvärdet; det återstående värdet av kontraktet ska betalas när den behöriga statliga myndigheten har beviljat intyget om nyttjanderätt till mark, äganderätt till hus och andra tillgångar knutna till marken till köparen eller arrendatorn.”

Detta alternativ är till för att säkerställa stabiliteten i den nuvarande policyn; kunderna får behålla en del av kontraktsvärdet medan de väntar på att certifikatet ska utfärdas. Begränsningen med detta alternativ är att när kunderna bär risken att inte betala 100 % av kontraktsvärdet kan äganderätten inte fastställas; i vissa fall försenar kunderna att fullgöra sina betalningsskyldigheter eftersom de inte behöver få certifikatet omedelbart, trots att investeraren har fullgjort sitt åtagande och den behöriga statliga myndigheten har utfärdat certifikatet.

Alternativ 2: ”Om köparen eller arrendatorn inte har beviljats ​​ett intyg om nyttjanderätt till mark, äganderätt till hus och andra tillgångar knutna till marken, får säljaren eller uthyraren inte uppbära mer än 95 % av kontraktsvärdet. Det återstående värdet av kontraktet överförs av kunden till investerarens konto som öppnats hos ett kreditinstitut för förvaltning och investeraren får inte använda detta belopp; kunden har rätt att erhålla inkomst som härrör från detta belopp. Investeraren får endast använda detta belopp för varje kund när den behöriga statliga myndigheten har beviljat ett intyg om nyttjanderätt till mark, äganderätt till hus och andra tillgångar knutna till marken till köparen eller arrendatorn av huset eller byggnadsverket.”

Denna plan syftar till att säkerställa överensstämmelse och enhetlighet med bestämmelserna om tidpunkten för fastställande av äganderätt i lagförslaget och utkastet till bostadslag (ändrad), bestämmelser om fullgörande av ekonomiska förpliktelser enligt bestämmelserna i utkastet till marklag (ändrad); säkerställande av uppfyllandet av kundernas betalningsskyldigheter.

Begränsningen med detta alternativ är att kunden måste betala resterande 5 % av kontraktsvärdet medan certifikatet inte har beviljats; med beaktande av nationalförsamlingens yttrande har detta alternativ dock föreskrivit att inkomsten från detta belopp tillfaller kunden.

Dessutom har klausul 5, artikel 80 i lagförslaget lagts till bestämmelser om statsbankens ansvar att vägleda förvaltningen och utbetalningen av vinster enligt klausul 3, artikel 25.

Ekonomikommitténs ständiga kommitté föreslog att behålla två alternativ och hålla en omröstning för att be om yttranden från nationalförsamlingens ledamöter som underlag för nationalförsamlingens ständiga kommitté att överväga och besluta i denna fråga .

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html